Vorraussetzung:
Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB), d.h. der Notar bestätigt
- die Unterschrift der Parteien
- dass die Parteien diese Erklärung auch abgeben wollen (§ 17 BeurkG).
Grund:
- komplizierte gesetzliche Vorschriften im Grundstücksrecht
- in der Regel Übertragung bedeutender Werte
Die Nichtbeachtung der Formvorschrift kann geheilt werden,wenn Auflassung und Grundbucheintragung erfolgen ; sonst führt sie zur Nichtigkeit des Vertrages.
Der BGH nimmt nach mehreren Entscheidungen die Beurkundungspflicht sehr streng. Danach erstreckt sie sich auch auf Baupläne/Baubeschreibungen , die Bestandteil des Kaufvertrages werden müssen, wenn das Haus oder die Wohnung noch zu errichten sind. Zur Vermeidung von Nachteilen für Käufer ist ein spezielles Gesetz als Reaktion auf diese Entscheidung erlassen worden.
Sicherungen:
Vor dem Vertragsschluss sollte man das Grundbuch einsehen:
- Gehört das Grundstück dem Verkäufer?
- Stimmen die Angaben zum Grundstück?
- Ist das Grundstück unbelastet ?
Nach Vertragsschluss in der Regel Eintragung einer Auflassungsvormerkung ; diese wird in der Praxis oft durch sog. Auflassungsformeln im Kaufvertrag mit vereinbart, die
- dingliche Einigung (Auflassung)
- den Antrag auf Eintragung
- die Eintragungsbewilligung des Verkäufers
Was ist der Inhalt des Kaufvertrages:
- Genaue Angaben über das Grunndstück ( Größe,Lage, Wirtschaftsart usw.)
- Nutzungen,Lasten,Beschränkungen,die bestehen oder zwischen Verkäufer und Käufer neu vereinbart werden
- Zeitpunkt des Übergangs der laufenden Kosten (insb. Steuern) , Bezahlung der Grunderwerbssteuer ( Steuer für den Eigentumswechsel bei Übereignung inländischer Grundstücke)
- der vereinbarte Kaufpreis
Übereignung des Grundstücks:
Der Eigentumserwerb an Grundstücken erfolgt durch
dingliche Einigung = Auflasung und Grundbucheintragung (§ 873BGB).
Auflassung (dingliche, d.h. grundstücksbezogene Einigungen (§925 BGB):
Anwesenheitder Parteien vor zuständiger Stelle (i.d.R. Notar), Stellvertretung ist zulässig
- Abgabe der Einigungserklärung
- Ausfertigung einer Auflassungsurkunde
Die Vorraussetzungen für eine Grundbucheintragung sind :
Antrag von Käufer oder Verkäufer (§ 13 GBO) in Urkundenform
Eintragungsbewilligung des Verkäufers (§19 GBO) in Urkundenform
- Vorlage der Auflassungsurkunde (§ 20 GBO)
- Vorlage sonstiger Bescheinigungen (insb. Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamtes hinsichtlich Bezahlung der Grunderwerbssteuer)
Das Eigentum am Grundstück geht erst mit der Eintragung auf den Erwerber über. Der Eintragungsvorgang dauert oft mehrere Monate (daher ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig!).
© Marc Husmann Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des Herausgebers.
