Sachverständigen Informationsportal: August 2017

Mittwoch, 30. August 2017

Hausverwalter darf Firmen nur mit Eigentümerbeschluß beauftragen

Es ist anerkannt, dass es trotz der den Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffenden Verpflichtungssache der Wohnungseigentümer, die hierüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Demgegenüber beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters in diesem Zusammenhang darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

Der Verwalter darf Dritte nur dann beauftragen und entsprechende Kosten entstehen lassen, wenn hierzu eine entsprechende Ermächtigung durch die Eigentümer erteilt wurde; aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, Dritte einzuschalten.

Die Wohnungseigentümer, die letztlich die Kosten zu tragen haben, haben ein berechtigtes Interesse daran, vor der Vergabe eines Reparaturauftrags eingebunden zu werden, so dass es jedenfalls einer gesonderten Ermächtigung bedurft hätte.

LG München I, Urteilv. 05.08.10, Az.: 36 S 19282/09

OLG München

OLG Düsseldorf

weitere Urteile

Dienstag, 29. August 2017

Beschlussanfechtung in Wohnungseigentumssachen: Ablehnung einer Erhöhung einer Instandhaltungsrücklage

AG Neustadt (Rübenberge), Urteil vom 09.02.2015, 20 C 687/14

Tenor

: 1. Den der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.05.2014 der Wohnungseigentümergemeinschaft ……………. in 31515 ………… zu Tagesordnungspunkt 5a) gefasste Beschluss, wonach die Erhöhung der Zuführung der Instandhaltungsrücklage abgelehnt wird, wird für ungültig erklärt.

: 2. Es wird festgestellt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage rückwirkend ab 01.01.2014 (von 2,50 €/qm-Wohnfläche/p.a.) auf 7,10 €/qm-Wohnfläche/p.a. anzuheben.

: 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

: 4. Der Streitwert wird auf die Gebührenstufe bis 2.500,00 € festgesetzt.

: 5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 1500,00 € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1: Die Parteien sind Teilhaber und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …….. .. in ……………. . Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander ergeben sich aus der in der Teilungserklärung vom 03.11.1998 niedergelegten Gemeinschaftsordnung, nachdem das Stimmrecht nach Wohneinheiten verteilt ist. Ausweislich der Eigentümerliste gibt es 6 Wohnungseigentümer, wobei die Wohnungseigentümer ………….. und ……………. je zur ideellen Hälfte Eigentümer von 5 der 9 Einheiten sind. Die übrigen 4 Eigentümer besitzen je eine Einheit.

2: Mit Einladung der Verwalterin vom 30.04.2014 wurde die ordentliche Eigentümerversammlung auf den 19.05.2014 anberaumt. Einer der Tagesordnungspunkte war die Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (derzeit 2,50 €/qm-Wohnfläche/p.a., Tagesordnungspunkt 5a). In der Eigentümerversammlung vom 19.05.2014 stimmten die Wohnungseigentümer ………… und …….. als Eigentümer von 5 der 9 Einheiten als einzige gegen die Erhöhung.

3: Die Klägerin trägt vor, dass die derzeitige Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/qm-Wohnfläche/p.a. unzureichend sei. Es entspreche einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtzahl der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage auf 7,10 €/qm-Wohnfläche/p.a. anzuheben.

4: Die Klägerin beantragt,

5: wie erkannt.

6: Die Beklagten beantragen,

7: die Klage abzuweisen.

8: Die Beklagten tragen vor, dass die Instandsetzungsrücklage von 2,50 € im Hinblick darauf, dass das Objekt aus den 90-er Jahren stamme und größere Reparaturen nicht anstünden, angemessen sei. Die Beklagten verweisen darauf, dass im Jahr 2014 für die WEG erhebliche Straßenbaubeiträge anfielen.

9: Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

10: Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet.

11: Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Tagesordnungspunkt 5a) der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.05.2014 ist rechtswidrig. Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von der derzeit 2,50 €/qm/p.a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltungen dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind. Eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/qm/p.a. genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Instandhaltungsrückstellung in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen ist (Staudinger-Bub, § 21 WEG, Rdz. 204). Ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß § 28 Abs. 2, 2. BV geltenden Instandhaltungspauschalen. Danach ist für das 16 Jahre alte Objekt als Untergrenze ein Betrag von 7,10 €/qm/p.a. bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren anzusetzen. Bei mindestens 22 Jahren ist ein Betrag von 9,00 €/qm/p.a. anzusetzen. Der derzeit geltende Betrag von 2,50 €/qm/p.a. ist keineswegs angemessen und ist von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümerversammlung bei der Entscheidung über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung nicht mehr gedeckt. Dies folgt aus der erheblichen Abweichung zu der gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung geltenden Instandhaltungspauschale und der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zur Zeit lediglich 2.203,52 € beträgt. Die derzeitige Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht ausreichend, um dem Zweck der Instandhaltungszurückstellung gerecht zu werden. Durch die vorsorgliche Ansammlung von Kapital ist sicherzustellen, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Zugleich wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder unfähige Wohnungseigentümer für andere Wohnungseigentümer einspringen müssten. Darüber hinaus belastet es die Wohnungseigentümer finanziell weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen. Dies hat den Nebeneffekt, dass Erwerber von Wohnungseigentum anteilig in Höhe der angesammelten Mittel für eine Abnutzung aus der Zeit vor dem Erwerb nicht aufkommen müssen. Der Zweck der Instandhaltungsrückstellung ist nicht auf die Deckung von Kosten von sogenannten großen Instandsetzungen beschränkt; daher können grundsätzlich sämtliche Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung einschließlich der kleinen Reparaturen sowie anfallende Wartungskosten aus Mitteln der Instandhaltungsrückstellung bezahlt werden (vgl. Staudinger-Bub, § 21 WEG Rz. 201). Die Beklagten können daher nicht mit dem Argument gehört werden, dass aktuell keine Reparaturen anstehen und dass im Jahr 2014 Kosten für Straßenausbaubeiträge anfielen.

12: Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen treffen. Dem entspricht nach dem Vorstehenden eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage für Quadratmeter und Jahr auf 7,10 €/qm/p.a.

13: Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 ZPO, 49 Abs. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die übrigen Eigentümer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben, weil die Klägerin in vollem Umfang obsiegt hat. Dagegen besteht keine Veranlassung, den beklagten Wohnungseigentümern Ahrens und Meier allein die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

14: Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 a GKG und entspricht dem hälftigen Interesse der Parteien an der Entscheidung.; weitere Urteile

Wohnungseigentum: Unterbringung von Flüchtlingen in einem Hotel

LG Braunschweig 6. Zivilkammer, Urteil vom 08.12.2015, 6 S 409/15

Tenor

: Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 15.10.2015 abgeändert.

: Die einstweilige Verfügung vom 21.09.2015 wird aufgehoben und der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.

: Die Verfügungskläger tragen die Kosten des Verfahrens.

: Der Streitwert für das Verfahren in der Berufungsinstanz wird festgesetzt auf die Wertstufe bis 5.000,00 Euro.

Gründe

: I.

1: Die Beklagte betreibt in ... das Hotel ... . Die Räumlichkeiten befinden sich in einem Gebäude, das Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Das Eigentum besteht insbesondere aus Teileigentum, nämlich einer Gastronomie, sowie 134 Apartments, die Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer sind. 63 dieser Sondereigentumseinheiten sowie das Teileigentum stehen im Eigentum der Beklagten oder mit ihr verbundener Unternehmen. Sie hat weitere 50 Apartments von den jeweiligen Sondereigentümern gepachtet.

2: Die Kläger sind jeweils Wohnungseigentümer, wobei der Kläger zu 1) über acht Einheiten verfügt, wovon er wiederum fünf an die Beklagte zur Vermietung verpachtet hat. Der Kläger zu 2) ist Eigentümer von zwei Apartments, die er beide an die Beklagte zur Vermietung verpachtet hat.

3: Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1976 sieht unter anderem vor, dass das Teileigentum zu gastronomischen Zwecken genutzt werden soll. Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung (d.h. also in den jeweiligen Apartments) sind die Eigentümer nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt. Die Einwilligung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt nach der Teilungserklärung insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungs-bzw. Teileigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt, oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Entsprechendes gilt bei der Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung. Soweit der Verwalter eine beantragte Einwilligung in diesem Sinne nicht oder nur unter Auflagen erteilt, kann der Eigentümer nach § 25 WEG einen Mehrheitsbeschluss herbeiführen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung vom 30. April 1976, Anlage 1 zur Antragsschrift vom 19.09.2015, Bl. 19 ff. der Akte, Bezug genommen.

4: Mitte September 2015 schloss die Beklagte mit dem Land Niedersachsen einen schriftlichen "Gruppenvertrag", wonach das Land in dem Zeitraum vom 21.09.2015 bis zunächst zum 31.12.2015 auf maximal 104 Zimmer zurückgreifen und damit bis zu ca. 300 Flüchtlinge unterbringen kann. Für das Jahr 2016 ist eine weitere Unterbringung von Flüchtlingen vorgesehen, wobei das Land Niedersachsen auf maximal 58 Zimmer zurückgreifen kann. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Gruppenvertrag vom 14.09.2015, Anlage 4 zum Schriftsatz der Beklagten vom 18.09.2015, Bl. 175 ff. der Akte, sowie auf den Schriftsatz der Beklagten vom 18.09.2015, Bl. 127 ff. der Akte, Bezug genommen.

5: Auf Antrag der Kläger vom 19.09.2015, eingegangen am 21.09.2015, hat das Amtsgericht Goslar unter dem 21.09.2015 antragsgemäß die einstweilige Verfügung erlassen. Damit wird der Beklagten untersagt, dem Niedersächsischen Innenministerium Räumlichkeiten zur Beherbergung oder Unterbringung von Flüchtlingen im Objekt ... zur Verfügung zu stellen und sofern Räumlichkeiten bereits überlassen sind, wird die Beklagte verpflichtet, die Belegung dieser Räumlichkeiten mit Flüchtlingen unverzüglich zu beenden. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung ist Ordnungsgeld bis zu 100.000,00 Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft angedroht.

6: Dagegen hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 29.09.15 Widerspruch eingelegt, mit der Begründung, dass eine Flüchtlingsunterkunft der Teilungserklärung nicht widerspreche.

7: Mit Urteil vom 15.10.2015 hat das Amtsgericht Goslar die einstweilige Verfügung aufrechterhalten. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, ein Unterlassungsanspruch bestehe aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB. Die Kläger hätten, wie die übrigen Wohnungseigentümer auch, der Beklagten Zimmer zum Betrieb eines Hotels zur Verfügung gestellt. Dafür sei die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft unstreitig erteilt worden. Nach der klaren Regelung in § 1 des Pachtvertrages zwischen den Wohnungseigentümern und der Beklagten erfolge die Überlassung der Apartments zum Betrieb eines ... . Die Nutzung als Durchgangseinrichtung für Flüchtlinge liege jedoch außerhalb dieser festgelegten Zweckbestimmung. Eine Sammelunterkunft für Flüchtlinge sei bereits nach dem allgemeinen Sprachverständnis kein Fall einer Hotelnutzung. Tatsächlich werde nun eine Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge betrieben, die sich auch nicht auf einen Teilbereich des ... beschränken lasse. Der Unterlassungsanspruch erstrecke sich auch auf die 63 Zimmer, die im Eigentum der Beklagten selbst stehen, weil die Überlassung von Zimmern an das Land Niedersachsen nicht durch die Teilungserklärung abgedeckt sei. Die Beklagte unterliege als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Regelwerk der Teilungserklärung, die die zur gewerblichen Nutzung der Zimmer erforderliche Einwilligung der Eigentümergemeinschaft vorsehe. Es liege ein wichtiger Grund vor, die Einwilligung im vorliegenden Fall zu verweigern. Die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf Nutzungsänderung im Hinblick auf eine in der Vergangenheit stagnierende Auslastung des Hotels. Demzufolge könnten die Kläger auch die Beseitigung der Störung verlangen, dass nämlich die Belegung der Räumlichkeiten mit Flüchtlingen unverzüglich beendet werde. Zwar sei es anerkannt, dass im Wege einer einstweiligen Verfügung grundsätzlich keine Beseitigungsansprüche durchgesetzt werden können. Die vorliegende Situation sei aber durchaus vergleichbar mit Konstellationen im Wettbewerbsrecht, in denen die Gefahr bestehe, dass sich bei den Marktteilnehmern bestimmte Vorstellungen über ein bestimmtes Produkt festsetzen und ein Zustand eintritt, der im Nachhinein kaum noch korrigiert werden kann.

8: Für die Einzelheiten der amtsgerichtlichen Entscheidung wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 15.10.2015 (Bl. 319 ff. d.A.). nebst darin enthaltener Bezugnahmen verwiesen, auch für den Vortrag der Parteien und die Anträge in erster Instanz.

9: Die Beklagte hat am 15.10.2015 Berufung eingelegt. Mit der am 05.11.2015 eingegangenen Berufungsbegründung vertieft die Beklagte ihr erstinstanzliches Vorbringen zur Zulässigkeit der Unterbringung von Flüchtlingen in den Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

10: Sie meint insbesondere, die Flüchtlingsunterkunft sei aufgrund der Offenheit der Teilungserklärung von deren Regelungsgehalt umfasst. Zudem würde auch keine Störung der übrigen Wohnungseigentümer vorliegen, die mehr störe oder beeinträchtige, als eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung.

11: Die Beklagte beantragt,

12: das amtsgerichtliche Urteil des Amtsgerichts Goslar vom 15.10.2015, Aktenzeichen 27 C 25/15 abzuändern und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung abzuweisen.

13: Die Kläger beantragen,

14: die Berufung zurückzuweisen.

15: Die Kläger und Berufungsbeklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung. Sie tragen hierzu vor, dass die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft gegen die Teilungserklärung und den Pachtvertrag verstoße.

16: Eine Hotelnutzung würde nicht mehr vorliegen, da die Beklagte sich u.a. ihre Gäste nicht selbst aussuchen könne, die Kurtaxe und den Fremdenverkehrsbeitrag nicht bezahlen müsse und die Zimmer für reguläre Gäste auch nicht mehr buchbar seien. Es würde eine unzumutbare Beeinträchtigung der Kläger vor dem Hintergrund vorliegen, dass die Beklagte eigenmächtig den Gruppenvertrag mit dem Land Niedersachsen geschlossen habe. Zudem sei die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht mit der Flüchtlingsunterkunft einverstanden.

17: Ein Verfügungsgrund sei gegeben, da mit der Unterbringung von Flüchtlingen ein Wertverlust der Wohnungen einhergehe.

18: Des Weiteren haben die Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung Schriftsatznachlass zum Schriftsatz der Beklagten vom 07.12.2015 und zu den rechtlichen Erörterungen begehrt.

19: Für die weiteren Einzelheiten des Parteivortrags zweiter Instanz wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

: II.

20: Die zulässige - insbesondere form- und fristgerecht eingelegte - Berufung hat in der Sache Erfolg.

21: 1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist unbegründet.

22: a. Es besteht schon kein Verfügungsanspruch, und zwar weder in der Form eines Unterlassungsanspruches noch eines Beseitigungsanspruches nach §§ 15 WEG i. V. m. 1004 BGB, da die Unterbringung bzw. Beherbergung von Flüchtlingen in den Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft der Teilungserklärung nicht widerspricht und die Nutzung der Räumlichkeiten durch die Flüchtlinge die Kläger nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

23: aa. Vorliegend widerspricht eine Unterbringung bzw. Beherbergung von Flüchtlingen in den Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Teilungserklärung, da diese hinsichtlich des Nutzungszweckes offen gefasst ist.

24: Entscheidend für die Nutzung von Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist in erster Linie die Teilungserklärung (vgl. dazu Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2015, § 15 WEG, Rn. 9).

25: Dabei ist die in der Teilungserklärung enthaltene vereinbarte Gebrauchsregelung, die sogenannte Zweckbestimmung, mit der die zulässigen Nutzungsarten des Sondereigentums und der Flächen des Gemeinschaftseigentums festgelegt werden, wie sonstige im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen auszulegen (vgl. Schultzky in: Jennißen, a.a.O., § 15 WEG, Rn. 16). Maßgeblich ist auf den Wortlaut der Eintragung und ihren Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, abzustellen. Umstände, wie etwa der Inhalt des Grundbuchs sowie die Lage und Beschaffenheit der Wohnungseigentümeranlage, sind ebenfalls zu berücksichtigen, soweit sie für jedermann erkennbar sind (sog. objektiv-normative Auslegung). Zudem gilt es, angesichts der auf Dauer angelegten Wohnungseigentümergemeinschaft, zu bedenken, dass es regelmäßig nicht dem Interesse der Betroffenen entspricht, dauerhaft allzu feste Bindungen festzulegen (vgl. Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 15 WEG, Rn. 8).

26: Die bauliche Gestaltung des betreffenden Objekts legt zwar nahe, dass dort von Anfang an eine Form von Beherbergung von Gästen stattfinden sollte. Die Teilungserklärung geht jedoch zunächst nur von dem Wohnzweck aus. Eine Nutzung zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs innerhalb einer Einheit bedarf der Zustimmung.

27: Es liegt damit in der Natur dieser Teilungserklärung und der mit ihr verbundenen Offenheit des Zweckes, dass sich die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten zwar nicht gegenseitig ausschließen, aber jedenfalls nicht optimal miteinander verbinden lassen. Dies gilt insbesondere mit Blick auf den Umstand, dass theoretisch und praktisch zum Beispiel in einem Hotelflur Personen nebeneinander dauerhaft wohnen könnten und einzelne Apartments zu Hotelzwecken an Gruppenreisende vermietet werden.

28: Gewisse Widersprüche in der Nutzung sind deshalb durch die Teilungserklärung bereits angelegt.

29: Obwohl nach der Teilungserklärung die Wohnnutzung grundsätzlich in jeder Form zulässig ist, ist der Wohnungseigentümer auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, Rn. 16, juris). Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die wirtschaftlich vernünftige Nutzung der Räumlichkeiten, auch soweit sie von einer Hotelnutzung abweicht, grundsätzlich durch Art. 14 GG geschützt ist.

30: Des Weiteren ist es nicht entscheidend, ob die Wohnnutzung durch den Eigentümer selbst oder durch Dritte erfolgt. Zu der zulässigen Nutzung einer Wohnung gehört damit auch deren Vermietung. So ist der Eigentümer beispielhaft sowohl zu einer langfristigen als auch zur kurzfristigen Vermietung an Feriengäste berechtigt. Hierzu kann er sogar auf Internetdienste (wie z. B. airbnb oder fewo-direkt) zur Vermittlung von Mietern zurückgreifen (vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2015, § 15 WEG, Rn. 29).

31: bb. Die Nutzung der Räumlichkeiten durch die Flüchtlinge beeinträchtigt die Kläger auch nicht, denn eine über das Maß, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist, hinausgehende beeinträchtigende anderweitige Nutzung, liegt nicht vor.

32: Insoweit sind an diesem Maßstab auch Wohnnutzungen zu bewerten, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage überwiegt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, Rn. 16, juris).

33: So ist es anerkannt, dass beispielsweise eine Überlassung einer Eigentumswohnung an Aus- und Übersiedler für eine Übergangszeit sowie die wechselnde Belegung mit Aussiedlern sich im Rahmen eines solchen Wohnzwecks halten (vgl. BayObLG, Beschluss vom 28. November 1991 – BReg 2 Z 133/91 – sowie OLG Stuttgart, Beschluss vom 13. August 1992– 8 W 219/92–, beides zitiert nach juris ).

34: Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in dem zitierten Beschluss ausgeführt, dass der Begriff "zu Wohnzwecken" eine Nutzung verhindern wolle, die mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Abzustellen sei daher auf die tatsächliche Nutzung. Es sei demgemäß unerheblich, ob der dort mit der Landeshauptstadt München abgeschlossene Vertrag deshalb nicht als Wohnraummietvertrag anzusehen sei, weil der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Mieter in der Weitervermietung oder in der Unterbringung von Asylberechtigten und nicht im Wohnen liegen würde. Ein Bewohnen durch eine Familie, das keine andere oder intensivere Nutzung mit sich bringe als die normale Vermietung, sei daher zulässig.

35: Nach dem Gruppenvertrag mit dem Land Niedersachsen findet die Beherbergung/ Unterbringung der Flüchtlinge in den Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft statt, wobei es nach der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes nicht auf die Natur des Gruppenvertrages ankommt, sondern auf die Nutzung der Räumlichkeiten durch die untergebrachten Flüchtlinge.

36: Dass die Nutzung der Räumlichkeiten durch die Flüchtlinge die Kläger über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist, lässt sich jedoch nicht feststellen. Es liegen insofern keinerlei Anknüpfungstatsachen dafür vor, dass die Flüchtlinge die Zimmer intensiver und nachlässiger nutzen als bei einer "normalen" Vermietung. Die Zimmer sind regulär belegt. Abnutzungen oder Schäden in den Räumlichkeiten sind weder dargelegt noch festgestellt worden. Es besteht auch kein Erfahrungssatz dahingehend, dass durch die Flüchtlinge eine stärkere Abnutzung der Räumlichkeiten als bei der "normalen" Vermietung erfolge. Gleiches gilt für das Vorliegen etwaiger Schäden an den Räumlichkeiten (s. BGH Urteil vom 15.01.2010, a.a.O.).

37: Darüber hinaus ist es für die Beurteilung, ob sich die Überlassung der Räume an Flüchtlinge innerhalb des Zweckes der Teilungserklärung hält, auch nicht entscheidend, ob - wie die Kläger vortragen - durch die Unterbringung von Flüchtlingen eine Wertminderung ihrer Wohnungen eingetreten ist bzw. zu wirtschaftlichen Nachteilen bei der eigenen Vermietung als Hotel- oder Gästezimmer führt. Die Kläger haben nur ein Recht auf Einhaltung der in der Teilungserklärung enthaltenen Nutzungsregelungen.

38: Ihr Vertrauensschutz bezieht sich nicht darauf, ob ein möglicher Käufer einer Wohnung sich deswegen gegen einen Erwerb oder ein potentieller Feriengast sich deswegen gegen eine Anmietung entscheidet, weil die derzeitige - der Teilungserklärung entsprechende - Nutzung einiger Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht den Vorstellungen der Kläger entsprechen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 28. November 1991 – a. a. O., Rn. 26, juris).

39: cc. Ein Verstoß gegen die Teilungserklärung folgt auch nicht aus dem Umstand, dass vor der Unterbringung von Flüchtlingen in den weit überwiegenden Teilen der Räumlichkeiten ein 3-Sterne-Hotel betrieben worden ist.

40: Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass die Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beeinträchtigungen der Räumlichkeiten vorliegen bzw. zu befürchten sind. Insbesondere ist die Nutzung der Räumlichkeiten als Hotelzimmer, wie die Kläger meinen, aufgrund der Teilungserklärung gerade nicht privilegierter als die Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen, solange keine weitergehende Beeinträchtigung damit einhergeht.

41: In diesem Sinne hat auch das Bayerische Oberste Landesgericht in der eingangs zitierten Entscheidung ausgeführt, dass keine Nutzung vorliege, die von der Verkehrsauffassung als mit dem Charakter eines guten Wohnhauses unvereinbar angesehen werden könne. Denn abzustellen sei darauf, ob im Einzelfall Beeinträchtigungen vorlägen oder aufgrund bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten seien, die eine bestimmte Nutzung als mit dem Charakter eines guten Wohnhauses nicht vereinbar erscheinen lassen würden. Insbesondere sei der Standard eines guten Wohnhauses sachbezogen und nicht personenbezogen zu verstehen. Daher gebe es auch keinen Anspruch auf die Wahrung einer bestimmten sozialen Zusammensetzung des Wohnumfelds.

42: Auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen bedeutet dieses, dass eben kein Anspruch der Kläger dahingehend besteht, Räumlichkeiten nur an bestimmte Personen zu überlassen.

43: Zwar hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die erforderliche Einwilligung der Eigentümergemeinschaft wegen des Vorliegens eines wichtigen Grundes verweigert werden könne, da die Nutzung der Zimmer zumindest den "Charakter des Hauses" beeinträchtige. Aus einem 3-Sterne-Hotel werde eine Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge gemacht.

44: Das in den Räumen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein 3-Sterne-Hotel betrieben werden soll, ergibt sich aber eben nicht aus der Teilungserklärung, sondern entsprach lediglich dem tatsächlichen Zustand.

45: dd. Die obigen Ausführungen gelten entsprechend, soweit mit der Teilungserklärung das Teileigentum zu gastronomischen Zwecken genutzt werden soll. Auch diesbezüglich ist die Teilungserklärung offen gefasst und legt nicht fest, dass die Gastronomie nur bestimmten Personen oder auch durchgehend jedermann zugänglich seien muss. Die Art der Benutzung ist gerade nicht abschließend geregelt und das "wie" der Nutzung kann folglich nicht gegen die Teilungserklärung verstoßen.

46: ee. Zuletzt können die von den jeweiligen Wohnungseigentümern abgeschlossenen Pachtverträge mit der Beklagten die Teilungserklärung hinsichtlich des Zwecks nicht verändern.

47: b. Unabhängig vom Vorliegen des Verfügungsanspruches fehlt es zumindest hinsichtlich des Antrags zu 2. an der erforderlichen Dringlichkeit für den Erlass der einstweiligen Verfügung, d.h. an einem Verfügungsgrund, der darzulegen und glaubhaft zu machen ist (vgl. Zöller, a.a.O. § 940 Rn. 6).

48: Das Amtsgericht hat den Verfügungsgrund daraus hergeleitet, dass durch die Belegung der übrigen Zimmer des Hotels mit Flüchtlingen die Kläger in ihren geschäftlichen Aktivitäten erheblich beeinträchtigt würden, weil es ihnen nicht mehr möglich sei, ihre Zimmer an potentielle Feriengäste zu vermieten. Vielmehr sei zu befürchten, dass der Standort des Hotels für Feriengäste irgendwann als "verbrannt" anzusehen sei. Insofern zieht das Amtsgericht einen Vergleich zum Wettbewerbsrecht und ist der Ansicht, es werde eine Situation geschaffen, die im Nachhinein kaum noch korrigiert werden könne.

49: Die Kammer ist aus tatsächlichen wie auch aus rechtlichen Gründen anderer Auffassung. Zwar behaupten die Kläger einen durch die vorübergehende Nutzung des Hotels durch Flüchtlinge einhergehenden Wertverlust ihres Eigentums. Ebenso tragen sie vor, dass aufgrund erhöhter Nutzungsintensität durch die untergebrachten Flüchtlinge Schäden an ihrem Eigentum eintreten können.

50: Die vorgelegten Stornierungen betreffen jedoch vereinzelte Sachverhalte, die keinen generellen Rückschluss in der Weise zulassen, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Wohnungen insbesondere auch mit Wirkung für die Zukunft negativ auswirkt. Es liegt auch nicht auf der Hand, dass Flüchtlinge vermehrt die Wohnungen abnutzen und beschädigen (vergleiche dazu die obigen Ausführungen sowie – ebenfalls verneinend – auch OLG München, Urteil vom 06.10.1995 zu 21 U 6746/94, NJWE-MietR 1996, 127, beck-online). Zudem ist ohnehin die Beklagte als Pächterin gem. § 6 des Pachtvertrages für die Instandhaltungen und den Unterhalt des Pachtobjektes zuständig. Sie müsste daher für etwaige Schäden haften. Daneben ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte Versicherungen u.a. gegen Diebstahl und Brand nach § 5 des Pachtvertrages abgeschlossen hat.

51: Es liegt im Übrigen näher, insbesondere hinsichtlich des Antrags der Kläger auf Beendigung der Belegung, einen Vergleich mit der vorläufigen Durchsetzung eines Anspruchs auf Räumung von Wohnraum zu ziehen, für den es eindeutig an einem Verfügungsgrund fehlt, da dieser nur in Fällen des Besitzschutzes (§§ 858, 861 BGB) greift oder wenn der Gläubiger auf die Sache dringend angewiesen ist, z.B. für seinen Lebensunterhalt oder Beruf oder die Gefahr einer Schädigung durch missbräuchliche Verwendung besteht (vgl. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, a.a.O., § 940 ZPO, Rn. 8).

52: Ferner ist für die Frage des Verfügungsgrundes das Eigentumsrecht der Beklagten zu berücksichtigen, die selbst über 63 Wohnungen verfügt, und dass die Beklagte gegenüber dem Land Niedersachsen vertraglich verpflichtet ist, die Flüchtlinge zu beherbergen und dieser Vertrag auch nicht ohne weiteres änderbar ist (vergleiche dazu Bassenge, in: Palandt, BGB Kommentar, 74. Aufl. 2015, § 1004, Rn. 43, 47).

53: Auf der anderen Seite steht es den Klägern weiterhin frei, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, insbesondere ihre Räumlichkeiten, die sie selbst nutzen bzw. vermieten, an die Beklagte zu verpachten.

54: 2. Dem in der mündlichen Verhandlung vom 08.12.2015 durch den Klägervertreter beantragten Schriftsatznachlass zum Schriftsatz der Beklagten vom 07.12.2015 sowie zu den rechtlichen Erörterungen im Termin war weder nach § 283 ZPO noch nach § 139 Abs. 5 ZPO zu entsprechen.

55: Die Kammer hat bei ihrer Entscheidung keinen neuen Sach- und Rechtsvortrag aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 07.12.2015 zum Nachteil der Kläger berücksichtigt.

56: Die rechtlichen Erwägungen sind darüber hinaus bereits Gegenstand umfänglichen erstinstanzlichen Vortrags der Beklagtenseite und der dortigen Erörterung gewesen. Zudem hat die Beklagtenseite auch zweitinstanzlich in ihrem Schriftsatz vom 05.11.2015 darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Räumlichkeiten maßgeblich auf die Teilungserklärung abzustellen sei, und hat in diesem Zusammenhang auch die Offenheit der Teilungserklärung erörtert.

57: Bei dieser Sachlage konnten die Kläger umfassend zur Auslegung der Teilungserklärung vortragen. Deshalb kann von keiner Überraschungsentscheidung zu Lasten der Kläger gesprochen werden (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, a.a.O. § 139 ZPO, Rn. 6).

58: Im Übrigen ist im einstweiligen Rechtsschutz wegen der Eilnatur des Verfahrens die Einräumung eines Schriftsatznachlasses (§§ 283, 139 Abs. 5 ZPO) nicht geboten (vgl. Dötsch, MDR 2010, 1429, 1431). Diese Grundsätze gelten über § 525 ZPO entsprechend im Berufungsverfahren.

59: 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

60: 4. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO i. V. m. 47, 49a GKG.; weitere Urteile