Grundsätzlich rechnet man ein Außenfenster zum Gemeinschaftseigentum, oft wird versucht durch Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung Fenster dem Sondereigentum zuzuordnen das ist jedoch nicht zulässig.
Ein Fenster ermöglicht immer zwei Betrachtungsweisen, einmal kann man von dem Innenraum durch das Fenster nach draußen sehen, und zum anderen kann man von außen durch das Fenster in den Innenraum sehen.
Das bedeutet allerdings nicht das die innere Scheibe eines Doppelfensters zum Sondereigentum gehört. Außenfenster gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, da sie Bestandteil der Außenfassade sind.
Für Instandhaltung (anstreichen der Fenster) und Instandsetzung (neuer Fenster) ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Fensterrahmen und Verglasung sind gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck 7 T 365/85:LG Darmstadt 5 T 1343/85
Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fensterscheiben in Außenfenstern, die als Teil des Gemeinschaftseigentums räumlich zum Sondereigentum gehören, von den jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind, so trifft die einzelnen Eigentümer nicht die Pflicht, auch die Kosten für den Austausch bzw. die Erneuerung des ganzen Fensters zu tragen. OLG Düsseldorf AZ 3 Wx377/02 hin.
Sollen alte, einfach verglaste Holzfenster in einer Wohnanlage gegen isolierverglaste Fenster aus Kunststoff ausgetauscht werden, liegt darin keine " bauliche Veränderung " des Gemeinschaftseigentums; die Eigentümerversammlung kann diese Maßnahme daher mit einfacher Mehrheit beschließen, Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die neuen Fenster die einheitliche Fassadengestaltung nicht sichtbar verändern. OLG Köln 16 Wx 89/97
Lässt ein Wohnungseigentümer ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft an seiner Wohnung Kunststofffenster statt Holzfenster einbauen, so kann die Gemeinschaft die Beseitigung verlangen.
In der Regel wird man allerdings z.B in oder an Waldgebieten mit einer erhöhten Pollenbelastungen für Allergiker, in hoch frequenten Hotelbetrieben, in Industriegebieten, in der unmittelbaren Nähe von Klinikbetrieben, an hoch frequenten Parkplätzen, bemüht sein durch einen Austausch älterer Fenster eine einheitliche Fassadengestaltung wieder herzustellen.
Zum einen entsprechen ältere Holzfenster und Rahmenkonstruktionen nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägig bekannten DIN Normen im Bereich der Konstruktion.
Zu nennen wären:
DIN 18055 Fugendurchlässigkeit, Schlagregendichtheit und mechanische Beanspruchung
DIN 68121 Holzprofile für Fenster und Fenstertüren
DIN 12208 Schlagregendichteit Fenster und Türen
DIN 14220 Holz und Holzwerkstoffe in Außenfenstern, Außentüren und Außentürzargen
Oft wäre eine Instandhaltung dementsprechend ohne Aussicht auf Erfolg. Ein weiterer Aspekt wäre zudem die Energieeinsparverordnung, der Lärmschutz und der Einbruchschutz der im Focus einer Eigentümergemeinschaft liegen könnte. Nicht selten betrifft die Energieeinsparung durch Modernisierung der Fenster und Türen die gemeinschaftlich zu veranlagenden Heizkosten.
© Marc Husmann Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des Herausgebers.
