Zu
Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag
Um
dem besonderen Schutzbedürfnis der Verbraucher beim Abschluss
größerer Bauverträge Rechnung zu tragen, wird
ein eigenes Kapitel „Verbraucherbauvertrag“ eingefügt, in dem
eine Reihe von Schutzvorschriften zusammengefasst
sind.
Zu
§ 650h BGB-E (Verbraucherbauvertrag)
Nach
dem Entwurf sind Verbraucherbauverträge Verträge zwischen einem
Unternehmer und einem Verbraucher, durch
die ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen
Umbaumaßnahmen an einem
bestehenden
Gebäude verpflichtet wird (Absatz 1).
Dieser
Anwendungsbereich für die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag
schließt an die Vorgaben der EU-Verbraucherrechterichtlinie
vom 25. Oktober 2011 (ABl. L 304 vom 22.11.2011, S. 64) zu den
vorvertraglichen Informationspflichten
an. Danach ist der Verbraucher vor Vertragsschluss über die
wesentlichen Eigenschaften
der
Leistung zu informieren (Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe a). Ausgenommen
vom Anwendungsbereich der Richtlinie
sind Verträge über den Bau von neuen Gebäuden und erhebliche
Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
(Artikel 3 Absatz 3 Buchstabe f, Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a).
Diese Ausnahme ermöglicht es dem
deutschen
Gesetzgeber nicht nur für diesen Bereich eigene, weitergehende
Vorgaben zur Information des Vertragspartners
einzuführen, sondern macht dies sogar notwendig. Würde von einer
ergänzenden Regelung für die in
der Verbraucherrechterichtlinie ausgenommenen Verträge abgesehen,
führte dies zu einem nicht akzeptablen Ungleichgewicht:
Für kleinere Bauverträge würden die auf die
Verbraucherrechterichtlinie zurückgehenden Informationspflichten
greifen, für größere mit einem höheren Risiko für den
Verbraucher verbundene Verträge dagegen
keine entsprechenden Pflichten bestehen. Für die von der Richtlinie
nicht erfassten Bauverträge werden
daher
spezielle vorvertragliche Informationspflichten (vgl. § 650i BGB-E)
sowie weitere Schutzvorschriften eingeführt.
Zum
Begriff „Bau von neuen Gebäuden“ bietet § 312b Absatz 3 Nummer
4 BGB a. F. eine Orientierung. Danach fanden
die Vorschriften über Fernabsatzverträge keine Anwendung auf
Verträge über die „Errichtung von Bauwerken“.
Diese Vorschrift wurde von der Rechtsprechung im Sinne des
Verbraucherschutzes eng ausgelegt und
umfasste
nur Verträge über Maßnahmen, die das Grundstück wesentlich
umgestalteten und daher den klassischen Immobiliengeschäften
gleich gestellt werden konnten. Dagegen fanden die Vorschriften des
Fernabsatzrechtes
Anwendung,
wenn der Vertrag lediglich Erneuerungs-, Umbau- und
Erweiterungsmaßnahmen an den bestehenden
Gebäuden betraf oder wenn es sich um ein Bauwerk untergeordneter
Funktion, wie beispielsweise einen
Carport
oder einen Gartenschuppen handelte (vgl. Münchner Kommentar zum BGB,
5. Auflage, § 312b, Rn. 77).
In
Erwägungsgrund 26 zur EU-Verbraucherrechterichtlinie wird zum
Begriff der erheblichen Umbaumaßnahmen in
Artikel 3 Absatz 3 Buchstabe f ausgeführt, dass darunter solche
Umbaumaßnahmen fallen, die dem Bau eines neuen
Gebäudes vergleichbar sind, beispielsweise Baumaßnahmen, bei denen
nur die Fassade eines alten Gebäudes
erhalten bleibt. Maßgeblich sind mithin Umfang und Komplexität des
Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs
in die bauliche Substanz des Gebäudes. Verträge zur Errichtung von
Anbauten – z. B. einer Garage oder
eines
Wintergartens – sowie zur Instandsetzung bzw. Renovierung von
Gebäuden, ohne dass es sich dabei um erhebliche
Umbauarbeiten handelt, sind von der Ausnahme nicht erfasst.
Absatz
2 regelt, dass für die in Absatz 1 definierten
Verbraucherbauverträge ergänzend zu den Regelungen in Kapitel
1 (Allgemeine Vorschriften) und Kapitel 2 (Bauvertrag) die
Vorschriften des Kapitels 3 gelten.
Zu
§ 650i BGB-E (Baubeschreibung)
In
der Vorschrift werden die vorvertraglichen Informationspflichten des
Unternehmers beim Verbraucherbauvertrag
geregelt. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher
über die sich aus Artikel 249 EGBGB
ergebenden
Einzelheiten in der dort vorgegebenen Form zu unterrichten. Artikel
249 EGBGB sieht vor, dass dem Besteller
rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine
Baubeschreibung in Textform zur Verfügung
zu
stellen ist (§ 1), in der die wesentlichen Eigenschaften des
angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise
darzustellen sind (§ 2 Absatz 1 Satz 1). Die Baubeschreibung hat
auch verbindliche Angaben zur Bauzeit zu
enthalten (§ 2 Absatz 2).
Mit
der Einführung einer Pflicht, bei Verbraucherverträgen die
angebotene Leistung umfassend zu beschreiben, werden
verschiedene Ziele verfolgt. Die Beschreibung dient zunächst dem
Schutz der aufgrund der Vertragsverhandlungen
entstandenen, gerechtfertigten Erwartungen des Bestellers. Die
Beschreibung ermöglicht ihm aber
auch
eine Überprüfung der angebotenen Leistung durch einen
sachverständigen Dritten und einen Preis-/ Leistungsvergleich
mit anderen Angeboten und fördert damit den Wettbewerb.
Die
Pflicht zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit im Rahmen der
Baubeschreibung soll dem Besteller eine verlässliche
Planung ermöglichen. Speziell bei größeren Baumaßnahmen, wie die
von der Regelung erfassten Verträge
über den Bau neuer Gebäude und Verträge über wesentliche
Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ist
der Besteller hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts besonders
schutzwürdig und beispielsweise im Hinblick
auf die Finanzierung des Bauprojekts, die Kündigung eines bisherigen
Mietvertrags und die Planung des
Umzugs
auf eine möglichst frühzeitige und verlässliche Information über
die Beendigung der Baumaßnahme angewiesen.
Diese
Pflicht zur Baubeschreibung durch den Unternehmer entfällt, wenn der
Besteller oder ein von ihm Beauftragter,
beispielsweise ein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben für
das Bauprojekt macht (letzter Halb-
satz).
Zu
§ 650j BGB-E (Inhalt des Vertrags)
Aufgrund
der bei Bauverträgen in aller Regel bestehenden asymmetrischen
Informationslage zwischen Verbraucher
und Unternehmer kann die mit der in § 650i BGB-E vorgeschlagenen
Baubeschreibungspflicht angestrebte
Verbraucherschutzfunktion
nur erreicht werden, wenn – wie in Absatz 1 vorgesehen – die
Angaben zur Bauausführung
in der vorvertraglich dem Bauherrn übergebenen Baubeschreibung auch
zum Vertragsinhalt werden.
Diese
Rechtsfolge tritt nur dann nicht ein, wenn die Vertragspartner
ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben.
Dieser
Regelungsvorschlag orientiert sich an Artikel 6 Absatz 5 der
EU-Verbraucherrechterichtlinie und deren Umsetzung
in § 312d Absatz 1 Satz 2, der bezüglich der vorvertraglichen
Informationspflichten bei Fernabsatz-
und
außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen eine
vergleichbare Regelung enthält.
Absatz
2 regelt die Rechtsfolgen einer den Anforderungen nicht genügenden
Baubeschreibung. Der Vertrag ist in diesem
Fall unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender
Umstände, insbesondere des Komfort- und
Qualitätsstandards
der übrigen Leistungsbeschreibung auszulegen. Das Gesetz verfolgt
damit das Ziel, den Vertrag
bei Mängeln der Baubeschreibung möglichst aufrechtzuerhalten.
Unklarheiten sollen so bereinigt und Lücken
so
gefüllt werden, wie es dem Leistungsniveau der Baubeschreibung im
Übrigen entspricht. Der Verbraucher soll sich
nicht mit einer geringeren Qualität begnügen müssen oder sich
sogar zu einer Kündigung genötigt sehen,
weil
der Unternehmer dem übrigen Niveau entsprechende Leistungen
verweigert.
Zu
den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, die bei der Auslegung
der Baubeschreibung zu berücksichtigen
sind, zählen – entsprechend der Rechtsprechung des BGH zum
geltenden Recht (etwa in dem Urteil vom
14.
Juni 2007, VII ZR 45/06 oder vom 27. November 2013, VII ZR 275/12) –
erläuternde oder konkretisierende Erklärungen
der Vertragsparteien, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und
seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt,
der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Bauwerks.
Die
Regelung in Absatz 2 Satz 2 knüpft an den Rechtsgedanken von § 305c
Absatz 2 an und überträgt diesen auf die
Auslegung eines Verbraucherbauvertrages mit einer unvollständigen
oder unklaren Baubeschreibung.
Eine
spezielle Regelung für den Fall des vollständigen Fehlens einer
Baubeschreibung ist nicht erforderlich. Soweit
in diesem Fall überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist, reichen
die allgemeinen Regelungen des Schadensersatzrechts
als Rechtsfolge aus. Darüber hinaus kann dem Verbraucher bei einer
Verletzung der Baubeschreibungspflicht
ein Schadensersatzanspruch nach allgemeinen Regelungen (§§ 311
Absatz 2, 280 Absatz 1 BGB)
zustehen, da die Baubeschreibungspflicht eine vorvertragliche Pflicht
darstellt.
Absatz
3 sieht vor, dass ein Verbraucherbauvertrag verbindliche Regelungen
zum Zeitpunkt der Fertigstellung des
Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Bauvertrags – etwa wegen einer vom Verbraucher
einzuholenden Genehmigung – nicht angegeben werden kann, zur Dauer
der Bauausführung enthalten
muss. Spätestens zu diesem Zeitpunkt benötigt der Besteller ein
verbindliches Datum für die Beendigung der Baumaßnahme
für seine weiteren Planungen (vgl. hierzu auch die Ausführungen zu
§ 650i BGB-E). Enthält der
Vertrag
keine Angaben zur Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung,
werden die in der nach § 650i BGB- E
vorvertraglich zu übermittelnden Baubeschreibung enthaltenen Angaben
zur Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung
Inhalt des Vertrags.
Hinsichtlich
der Rechtsfolgen einer nicht eingehaltenen Vereinbarung zum
Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer
der Bauausführung gelten grundsätzlich die allgemeinen Regelungen
zum Schuldnerverzug. Für den Fall,
dass
bereits eine Teilleistung bewirkt, aber offensichtlich ist, dass das
Fertigstellungsdatum nicht eingehalten wird,
bietet allerdings das Rücktrittsrecht nach § 323 Absatz 5 BGB keine
für den Bauvertrag geeignete Lösung,
denn
beide Parteien sind in diesem Fall in der Regel nicht mehr an einer
Rückabwicklung des Vertrags interessiert.
Dem
Besteller steht hier zusätzlich ein Kündigungsrecht aus wichtigem
Grund nach § 648a Absatz 1 zu.
Zu
§ 650k BGB-E (Widerrufsrecht)
Mit
der Vorschrift wird für Verbraucherverträge ein gesetzliches
Widerrufsrecht eingeführt und damit eine Schutzlücke
geschlossen.
Das
Widerrufsrecht gilt für Verbraucherbauverträge und ist danach gemäß
§ 650h Absatz 1 BGB-E auf Verträge über
den Bau von neuen Gebäuden und Verträge über erhebliche
Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden beschränkt.
Dies erscheint unter Abwägung der Risiken für den Verbraucher und
der Interessen des Geschäfts-
verkehrs
angemessen. Bauverträge in dieser Größenordnung werden von
Verbrauchern zumeist nur einmal im Leben
geschlossen und sind regelmäßig mit hohen finanziellen
Verpflichtungen für diese verbunden. Vielfach
wird
ein Verbraucher seine gesamten Ersparnisse zur Finanzierung des
Bauprojekts einsetzen und sich zusätzlich durch
Immobiliendarlehen über viele Jahre finanziell binden. Als
problematisch hat sich in der Praxis insbesondere
der Vertrieb von schlüsselfertigen Häusern erwiesen, bei denen
Verbraucher mit zeitlich begrenzten Rabattangeboten
zu schnellen Vertragsabschlüssen gedrängt werden. Diese Fälle sind
vom Anwendungsbereich erfasst.
Ausgenommen
vom Anwendungsbereich sind Bauverträge, die notariell beurkundet
werden. Hier bedarf es im Hinblick
auf die Belehrungspflichten des Notars und die in § 17 Absatz 2a
Nummer 2 des Beurkundungsgesetzes vorgesehene
Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs (im Regelfall zwei
Wochen) der mit der Einführung des Widerrufsrechts
angestrebten Bedenkzeit nicht.
Hinsichtlich
der Ausgestaltung des Widerrufsrechts gelten § 355 sowie ergänzend
die neu eingefügten §§ 356d BGB-E
und 357d BGB-E (vgl. Artikel 1 Nummer 5 und 6), die Regelungen zum
Lauf der Widerrufsfrist und zu den
Rechtsfolgen des Widerrufs enthalten. Die in § 355 vorgesehene
Widerrufsfrist von 14 Tagen reicht aus, um
den
mit der Einführung des Widerrufsrechts angestrebten Zweck zu
erreichen, einem Verbraucher, der sich vorschnell
zum Abschluss eines Bauvertrags entschlossen hat, während einer
kurzen Bedenkzeit eine unkomplizierte
Lösung
vom Vertrag zu ermöglichen.
Nach
§ 650k Satz 2 BGB-E ist der Unternehmer verpflichtet, den
Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 249 §
3 EGBGB über sein Widerrufsrecht zu belehren. Artikel 249 § 3
EGBGB-E regelt die zeitlichen und formalen Anforderungen
an die Widerrufsbelehrung näher und sieht vor, dass der Unternehmer
bei Verwendung der als Anlage hinzugefügten Musterwiderrufsbelehrung seiner gesetzlichen
Belehrungspflicht genügt.
Zu
§ 650l BGB-E (Abschlagszahlungen; Absicherung des
Vergütungsanspruchs)
Mit
Absatz 1 wird eine neue Schutzvorschrift für Verbraucher eingeführt,
für den Fall, dass der Unternehmer von ihm
Abschlagszahlungen nach § 632a verlangt. Sie sieht vor, dass die vom
Unternehmer verlangten Abschlagszahlungen
90 Prozent der vereinbarten Vergütung einschließlich der Vergütung
für Nachtragsleistungen nicht
übersteigen
dürfen.
Die
Regelung des § 632a dient dazu, die Vorleistungspflicht des
Unternehmers abzumildern, indem ihm die Möglichkeit
eröffnet wird, Abschlagszahlungen vom Besteller zu verlangen. Bei
Verbraucherverträgen besteht allerdings
die Gefahr, dass es durch überhöhte Abschlagsforderungen des
Bauunternehmers zu versteckten Vorauszahlungen
kommt, da sich für den fachlich unkundigen Verbraucher oftmals nicht
ohne weiteres ersehen lässt, ob die
Höhe der Abschlagsforderung korrekt ermittelt wurde. Dies gilt –
jedenfalls für in Bausachen unkundige Ver-
braucher
– auch dann, wenn künftig die Abschlagsforderung nach den vom
Unternehmer erbrachten Leistungen berechnet
wird.
Mit
der Regelung in Absatz 1 soll dem Risiko versteckter Vorleistungen in
Form von überhöhten Abschlagszahlungen
begegnet werden. Die Vorschrift legt hierzu eine Obergrenze für die
Gesamtsumme der Abschlagszahlungen,
die der Unternehmer vom Verbraucher fordern kann, fest. Die
Obergrenze beträgt 90 Prozent der vereinbarten
Gesamtvergütung. Der Restbetrag der Vergütung wird nach § 641
Absatz 1 mit der Abnahme fällig. Damit kann
der Verbraucher künftig auch effektiver von der Möglichkeit des §
641 Absatz 3 Gebrauch machen. Diese
Vorschrift
gibt dem Besteller das Recht, nach Fälligkeit einen Teil der
Vergütung zurückzubehalten, wenn er die Beseitigung
eines Mangels am Werk verlangen kann.
Zu
Absatz 2 und Absatz 3
Die
beiden Absätze entsprechen weitgehend den bisherigen Absätzen 3 und
4 des § 632a. Angepasst wurde der Anwendungsbereich
an den in § 650h BGB-E normierten Begriff des
Verbraucherbauvertrags. Bisher fand die Vorschrift
Anwendung auf Verträge eines Verbrauchers über die Errichtung oder
den Umbau eines Hauses oder
eines
vergleichbaren Bauwerks. In der Praxis dürften sich hierdurch keine
wesentlichen Veränderungen ergeben.
Neu
in die Vorschrift aufgenommen wurde in Absatz 2 Satz 2 der Fall, dass
sich der Vergütungsanspruch durch eine
Anordnung des Bestellers nach den §§ 650b BGB-E und § 650c BGB-E
erhöht.
Die
beiden Schutzvorschriften nach Absatz 1 und Absatz 2 gelten
nebeneinander. Wird die in Absatz 2 vorgeschriebene
Sicherheit durch Einbehalt erbracht (Satz 3), erhält der Unternehmer
zunächst lediglich 90 Prozent der Vergütung
abzüglich der als Sicherheit einbehaltenen 5 Prozent.
Damit
die dem Schutz des Bestellers dienenden Regelungen nicht durch
Allgemeine Geschäftsbedingungen zum Nachteil
der Verbraucher abbedungen werden können, wird in § 309 Nummer 15
ergänzend ein entsprechendes Klauselverbot
aufgenommen (vgl. Nummer 3).
Zu
Absatz 4
Die
Vorschrift schränkt bei Verbraucherbauverträgen die Möglichkeiten
zur Vereinbarung einer Absicherung des Vergütungsanspruchs
ein, wenn der Verbraucher Abschlagszahlungen auf den
Vergütungsanspruch zu leisten hat.
Werden
Abschlagszahlungen nach § 632a verlangt oder sind Abschlagszahlungen
zwischen den Parteien vereinbart,
ist danach eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Besteller
verpflichtet wird, den Vergütungsanspruch in
einem die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten
Vergütung übersteigenden Umfang abzusichern.
Der
Verbraucher ist – im Gegensatz zum sonstigen Besteller – nicht
gesetzlich verpflichtet, dem Unternehmer auf dessen
Anforderung eine Absicherung zu stellen (Bauhandwerkersicherung nach
§ 650e Absatz 1 bis 5 BGB-E,
bisher
§ 648a Absatz 1 bis 5). Dieses Verbraucherprivileg bei der Absicherungspflicht wird aus den zu § 650e BGB-E
(vgl. Nummer 25) dargelegten Gründen beibehalten. Da in Verträgen
mit privaten Bauherren jedoch zu-
nehmend
vereinbart wird, dass der Verbraucher eine Sicherheit zu stellen hat
und entsprechende Klauseln in AGB nach
einem Urteil des BGH vom 27. Mai 2010 (VII ZR 165/09, BauR 2010,
1215) auch nicht gemäß § 307 unwirksam
sind, besteht das Bedürfnis, zum Schutz des Verbrauchers gesetzliche
Rahmenbedingungen für solche
Vereinbarungen
festzulegen.
Das Gesetz sieht daher vor, dass eine Sicherheitsleistung des
Verbrauchers maximal bis zur Höhe des jeweils bestehenden
Vorleistungsrisikos des Unternehmers vereinbart werden kann. In der
Praxis bedeutet dies, dass bei Verträgen,
nach denen ein Unternehmer in vollem Umfang vorzuleisten hat, auch
eine Absicherung bis zur Höhe der
gesamten Auftragssumme vereinbart werden kann. Leistet der Besteller
dagegen Abschlagszahlungen, beschränkt
sich das Risiko des Unternehmers und damit sein Absicherungsbedürfnis
auf den Betrag der nächsten
Abschlagszahlung.
Es kann daher auch nur eine Absicherung in Höhe der nächsten
Ratenzahlung vereinbart werden.
Aus Gründen der Praktikabilität besteht alternativ die Möglichkeit
eine Absicherungspflicht des Verbrauchers
von pauschal 20 Prozent der Auftragssumme zu vereinbaren.
Erwogen
wurde, ob zum Schutz der Verbraucher die Einführung einer generellen
Obergrenze, beispielsweise von 60
Prozent der Auftragssumme, für die Vereinbarung von Sicherheiten bei
Verbraucherbauverträgen notwendig und
sinnvoll ist. Hiervon wurde jedoch Abstand genommen, da eine
generelle Aussage über die Höhe des Absicherungsbedürfnisses
des Unternehmers mit Blick auf die unterschiedliche Ausgestaltung der
Verträge nicht möglich
ist.
Zu
§ 650m BGB-E (Erstellung und Herausgabe von Unterlagen)
Durch
die vorgeschlagene neue Regelung über die Pflichten des Unternehmers
zur Erstellung und Herausgabe von
Unterlagen über das Bauwerk wird diese konfliktträchtige und bisher
noch nicht abschließend von der Rechtsprechung
entschiedene Frage geklärt.
Häufig
wird bei Verbraucherverträgen dann, wenn die Planung nicht durch den
Besteller oder einen von ihm Beauftragten
erfolgt, also insbesondere im Schlüsselfertigbau, keine vertragliche
Regelung über die Herausgabe
der
relevanten Unterlagen an den Besteller getroffen. In diesen
Konstellationen sind die Gerichte bisher zurückhaltend,
Herausgabepflichten des Unternehmers zu bejahen. Die zu erstellenden
Planunterlagen, Berechnungen und
Zeichnungen werden in Bezug auf das zu erstellende Bauwerk oft nur
als Mittel zur Herstellung eines mangelfreien
Werks angesehen, die vom Unternehmer nicht herauszugeben sind. Oft
wird das Fehlen von Unterlagen von
der Rechtsprechung daher nicht als Verletzung einer Hauptpflicht
angesehen, so dass der Verbraucher darauf grundsätzlich
keine Abnahmeverweigerung stützen kann.
Angesichts
der immer komplexer und anspruchsvoller werdenden Bauvorhaben ist ein
Bauherr aber in mehrfacher Hinsicht
darauf angewiesen, genaue Kenntnisse über die der Konstruktion
zugrundeliegende Planung und die Art und
Weise, in der diese ausgeführt wurde, zu erhalten.
Absatz
1 Satz 1 verpflichtet den Unternehmer daher, rechtzeitig vor Beginn
der Ausführung einer geschuldeten Leistung
diejenigen Unterlagen und Dokumente zu erstellen und dem Verbraucher
herauszugeben, die dieser benötigt,
um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die
Leistung unter Einhaltung der einschlägigen
öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Der
Regelungsvorschlag soll es dem Besteller zudem
ermöglichen, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen
Vorschriften, durch einen sachverständigen Dritten
schon
während der Bauphase überprüfen zu lassen. So können Schäden
verhindert werden, die auch aus volkswirtschaftlicher
Perspektive beachtlich sind. Absatz 1 Satz 2 nimmt
Verbraucherbauvorhaben, bei denen die wesentlichen
Planungsunterlagen durch den Besteller oder einen von ihm
Beauftragten erstellt wurden, vom Anwen-
dungsbereich
der Vorschrift aus.
Absatz
2 setzt im weiteren Verlauf des Bauvorhabens ein und betrifft die
Erstellung und Herausgabe von Unterlagen
in Bezug auf die ordnungsgemäße Ausführung der Bauleistungen. Für
den Bauherren kann sich auch nach
Vertragsdurchführung
die Notwendigkeit ergeben, die Einhaltung öffentlich-rechtlicher
Vorschriften nachzuweisen:
Beispielsweise sieht das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
Prüfungspflichten durch die zuständigen Be-
hörden
vor, denen der Verbraucher durch Vorlage von Nachweisen nachzukommen
hat. Das Nichtvorhandensein dieser
Nachweise ist eine Ordnungswidrigkeit. Zum anderen benötigt der
Besteller die Unterlagen für die spätere
Unterhaltung
und Instandsetzung des Bauwerks oder für einen etwaigen Umbau. Der
in Absatz 2 genannte Zeitpunkt
für die weitere Herausgabepflicht soll sicherstellen, dass der
Verbraucher bei seiner Abnahmeentscheidung auf
die Unterlagen über die Errichtung zurückgreifen kann.
Nach
Absatz 3 treffen den Unternehmer entsprechende Pflichten, wenn ein
Dritter, etwa ein Darlehensgeber oder ein
Fördermittelgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter
Bedingungen verlangt, und wenn der Unternehmer
die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese
Bedingungen einzuhalten. Will der private Bauherr
das Bauprojekt beispielsweise zu einem Teil über die Förderbank KfW
finanzieren, hat er nachzuweisen und
sicherzustellen, dass die entsprechenden Förderbedingungen am Bau
tatsächlich eingehalten werden, um die
Finanzierung
zu erhalten. War diese Absicht des Bestellers dem Unternehmer bei
Vertragsabschluss bekannt und hat
er die berechtigten Erwartungen des Bestellers geweckt, dass die
Förderbedingungen der KfW auch eingehalten
werden, soll er nach § 650m Absatz 3 BGB-E verpflichtet sein, dem
Besteller die erforderlichen Nachweise zu
übergeben. Berechtigte Erwartungen werden unter anderem geweckt,
wenn der Unternehmer unter Hinweis auf
die Förderungsmöglichkeit durch die KfW für das Bauprojekt
geworben hat.
Auch nach Ausführung der Bauleistungen
ist der Verbraucher, dessen Bauvorhaben – etwa durch die Förderbank
KfW – gefördert wurde, auf Unterlagen
angewiesen, die belegen, dass bei der Ausführung die
Förderbedingungen eingehalten wurden. Daher
nimmt
Absatz 3 auf die Pflichten nach Absatz 1 und Absatz 2 Bezug.
Zu
Kapitel 4 – Unabdingbarkeit
Damit
von den dem Schutz der Verbraucher dienenden Vorschriften aus dem
Kapitel 3 und in § 640 nicht zu Lasten
der Verbraucher abgewichen werden kann, wird in § 650n BGB-E
angeordnet, dass es sich hierbei um zwingende
Vorschriften handelt.
Anderes
gilt für die Regelungen in § 632a und § 650l BGB-E, von denen
durch Individualvereinbarungen abgewichen
werden können soll.
© Marc Husmann Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des Herausgebers.
