- Wohnungseigentum: Mehrheitsbeschluss über Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen
LG Göttingen 8. Zivilkammer, Urteil vom 30.04.2002, 8 O 316/01
§ 13 WoEigG, § 14 WoEigG, § 15 Abs 2 WoEigG, § 745 BGB
Tenor
- Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.135,50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.08.2001 zu zahlen.
- Die Widerklage wird abgewiesen.
- Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
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- Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Stellplatzmietvertrages über 40 Stellplätze auf dem Grundstück der erbbauberechtigten Wohnungseigentümergemeinschaft des Grundstückes V. 3 - 7 in Lüneburg.
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- Die Klägerin besteht aus 288 Wohnungserbbauberechtigten. Auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich auch eine Stellplatzanlage, die 144 Plätze aufweist. Unter dem 03.07.1991 wurde zu UR-Nr. E 980 für 1991 des Notars, hinsichtlich des genannten Grundstückes eine Teilungserklärung vorgenommen. In § 2 Nr. 3 der Anlage I zur Teilungserklärung ist aufgeführt, dass Gegenstand des gemeinschaftlichen Erbbaurechts die Räume- und Gebäudeteile sind, die nicht nach Ziff. 2 zum Sondereigentum erklärt sind, sowie der Grund und Boden. In § 5 Nr. 1 der Anlage I zur Teilungserklärung heißt es ferner auszugsweise:
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- "Jeder Raumerbbauberechtigte hat das Recht auf Mitbenutzung der Räume, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Erbbaurechts, an denen er nach den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung und nach Maßgabe der Teilungserklärung wie auch des Aufteilungsplanes beteiligt ist. ..."
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- Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung nebst Anlage wird Bezug genommen auf die sich bei der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 14 bis 32 d.A.).
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- Die Beklagte ist gewerbliche Zwischenmieterin, die 222 der Wohneinheiten als Generalmieterin anmietete und diese sodann incl. der Stellplätze weitervermietete.
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- In der Eigentümerversammlung vom 02.07.1999 beschloss die Eigentümergemeinschaft durch einstimmigen Beschluss der Erschienenen 126 Miteigentümer unter TOP 6:
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- "Gemäß der Teilungserklärung sind die Stellplätze eindeutig Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte wurden nicht vergeben. Herr G. schlägt daher vor, daß die Vermietung der Stellplätze ausschließlich durch die Verwaltung erfolgt. Die Stellplätze sind einzeln zu nummerieren und jedem Stellplatzmieter ist ein Stellplatz zuzuordnen. In den Fällen, wo ein gemeinschaftlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz vorliegt, ist der Stellplatz aus dem Mietvertrag auszugliedern und ein neuer, gesonderter Stellplatzmietvertrag wird mit Rücksicht auf die bisherige Stellplatzmiete auszufertigen. Die Stellplatzeinnahmen gehen sodann der Gemeinschaft zu und werden dort im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt."
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- Der Beschluss vom 02.07.1999 ist rechtskräftig.
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- Die Parteien schlossen sodann unter dem 07.01.2000 einen Mietvertrag über 40 Stellplätze zum Gesamtmietpreis in Höhe von 1.000 DM monatlich. Wegen des genauen Inhalts des Vertrages wird Bezug genommen auf die sich bei der Akte befindliche Ablichtung Bl. 11 bis 11 R d.A. Vorausgegangen war diesem Vertragsschluss ein Schreiben der Beklagten vom 06.01.2000. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird Bezug genommen auf die sich bei der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 10 d.A.).
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- Die Beklagte hinterlegte sodann unter dem 17.01.2000 beim Amtsgericht Göttingen unter Geschäftsnummer: 2 HL 2/00 einen Betrag in Höhe von 12.000 DM wegen des Mietzinses für den Zeitraum vom 01.02.2000 bis 28.02.2001. In dem genannten Antrag verzichtete die Beklagte nicht auf ihr Recht zur Rücknahme. Wegen des genauen Inhalts des genannten Antrags wird Bezug genommen auf die sich bei der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 12 - 13 d.A.).
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- In dem Verfahren Landgericht Lüneburg 1 O 280/00 erhob die Klägerin Klage gegen die Beklagte auf Feststellung, dass der genannte Stellplatzmietvertrag zwischen den Parteien wirksam seit Januar 2000 bestehe. Die Klage wurde vom Landgericht Lüneburg rechtskräftig abgewiesen. Wegen des genauen Inhalts des Urteils wird Bezug genommen auf die sich bei der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 40 - 43 d.A.).
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- Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.07.1999 wirksam und sie deshalb berechtigt sei, die streitgegenständlichen Stellplätze zu vermieten.
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- Die Klägerin beantragt,
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- die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 12.000 DM nebst 5 % Zinsen oberhalb des Basisdiskontsatzes seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
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- Die Beklagte beantragt,
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- die Klage abzuweisen.
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- Widerklagend beantragt sie,
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- 1. die Klägerin erteilt Auskunft der Beklagten über die eingenommenen Parkentgelte von Januar 2000 an.
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- 2. Nach Auskunftserteilung wird die Klägerin auf Schadensersatz wegen Vorenthaltung der Parkflächen mit noch zu beziffernden Antrag verurteilt.
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- 3. Die Klägerin wird verurteilt, darin einzuwilligen, dass die beim Amtsgericht Göttingen unter dem Aktenzeichen 2 HL 2/00 hinterlegten Geldbeträge nebst Hinterlegungszinsen an die Beklagte auszuzahlen sind.
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- 4. Die Klägerin wird weiterhin verurteilt, der Beklagten die kostenlose Mitbenutzung der Parkflächen für die von der Beklagten angemieteten Wohnungen zu gewähren.
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- Die Klägerin beantragt,
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- die Widerklage abzuweisen.
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- Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Eigentümerversammlung nicht berechtigt gewesen sei, den Beschluss unter TOP 6 in der Versammlung vom 02.07.1999 mit bloßer Stimmenmehrheit zu fassen. Deshalb habe jeder Eigentümer das Recht zur kostenlosen Mitbenutzung der Parkflächen. Dieses Recht hätten die jeweiligen Eigentümer bei dem Abschluss der Mietverträge mit der Beklagten an diese übertragen.
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- Die Klage ist am 14.08.2001 zugestellt worden.
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- Ergänzend wird auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf alle Protokolle und sonstigen Aktenteile Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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- Die Klage hat Erfolg, die Widerklage ist hingegen unbegründet.
- I.
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- Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 6.135,50 € gem. §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB.
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- Die Beklagte hat den Besitz an den streitgegenständlichen 40 Stellplätzen auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Dies folgte auch durch Leistung der Klägerin, da diese - entgegen der Auffassung der Beklagten - berechtigt war, über die Stellplätze zu verfügen.
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- Gem. der Teilungserklärung vom 03.06.1991 steht die streitgegenständliche Stellplatzfläche im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Zu ihrem Mitgebrauch ist jeder Wohnungseigentümer gem. § 13 Abs. 2 S. 1 WEG nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Das Recht eines Miteigentümers, gemeinschaftliches Eigentum zu benutzen, kann zwar nicht durch Mehrheitsbeschluss völlig ausgeschlossen werden, indes können die Wohnungseigentümer, soweit keine Vereinbarung entgegensteht, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen, § 15 Abs. 2 WEG.
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- Die von der Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 02.07.1999 beschlossene Regelung unter TOP 6 stellt eine Regelung des Gebrauchs im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG dar, die auch durch Mehrheitsentscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden kann (vgl. BGH, NZM 2000, 1010, 1011). Denn durch den Eigentümerbeschluss, nach dem die Vermietung der Stellplätze ausschließlich durch die Verwaltung erfolgen soll, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum i.S.d. § 13 Abs. 2 S. 1 WEG geregelt. Er entzieht nicht den einzelnen Miteigentümern das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt es weiter voraus und regelt lediglich die Art und Weise der Ausübung.
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- Entgegen der Auffassung der Beklagten enthält die genannte Regelung auch einen ordnungsgemäßen Gebrauch. Ein ordnungsgemäßer Gebrauch i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG kann auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Stellplätzen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG erleidet (vgl. BayObLG NJW- RR 2000, 154).
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- So liegt es hier. An die Stelle des sonst möglichen unmittelbaren Gebrauchs der Stellplatzflächen durch die einzelnen Miteigentümer tritt vorliegend bei der beschlossenen Vermietung der Anteil an den Stellplatzeinnahmen, die im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Dies begründet keinen Nachteil i.S. d. § 14 Nr. 1 WEG, da § 13 Abs. 2 WEG kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gewährt, sondern lediglich das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart bestimmt. Einen Ausschluss vom Mitgebrauch erfahren die einzelnen Miteigentümer dadurch nicht, weshalb die Beklagte auch nicht damit gehört werden kann, dass die Mehrzahl der Wohnungseigentümer ihre Wohneinheiten vermietet habe und in diesen Mietverträgen die kostenlose Benutzung der Stellplätze geregelt sei. Zudem ist die getroffene Regelung auch in besonderen Maße dazu geeignet, die Interessen aller Wohnungseigentümer angemessen zu berücksichtigen. Denn bei der vorliegend lediglich vorhandenen Anzahl von 144 Stellplätzen kann von vornherein nicht jeder der 288 Miteigentümer bzw. deren Mieter ein Anrecht auf einen einzelnen Stellplatz beanspruchen. Insoweit ist die getroffene Regelung, wonach die Stellplatzeinnahmen anteilig an die Miteigentümer gehen und somit gewährleistet ist, dass jeder der Miteigentümer an den Stellplätzen partizipiert, sachgerecht und begründet keinen Nachteil für die einzelnen Wohnungseigentümer.
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- Die genannte Leistung der Klägerin erfolgte schließlich auch ohne rechtlichen Grund, da der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 07.01.2000 unwirksam ist. Die Kammer ist hieran - entgegen ihrer oben vertretenen Auffassung - aufgrund der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Lüneburg vom 07.12.2000 - 1 O 280/00 -, wodurch der Klageantrag der Kläger auf Feststellung, dass der genannte Mietvertrag wirksam ist, abgewiesen worden ist, gebunden. Denn in dem Fall der Abweisung einer positiven Feststellungsklage erwächst die Feststellung, dass das umstrittene materielle Recht nicht besteht, in Rechtskraft (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 21. Aufl., § 322 Rdnr. 12). So liegt es hier, da die Klägerin in jenem Rechtsstreit die Wirksamkeit des Mietvertrages vom 07.01.2000 - allerdings auch nur diese, nicht auch die des Beschlusses vom 02.07.1999 - zur Entscheidung gestellt hat.
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- Gem. § 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB hat die Beklagte der Klägerin den Wert der gezogenen Nutzungen herauszugeben. Dies ist vorliegend der ursprünglich vereinbarte Mietzins für die Gebrauchsüberlassung der Stellflächen in Höhe von 1.000 DM monatlich, insgesamt mithin in Höhe von 12.000 DM.
- 2.
- 36
- Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Der Zinsbeginn beginnt dabei analog § 187 Abs. 1 BGB einen Tag nach Zustellung der Klage am 14.08.2001 (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1990, 519).
- II.
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- Die Widerklage ist hinsichtlich des Antrages zu Ziff. 3) unzulässig, im Übrigen unbegründet.
- 1.
- 38
- Der Widerklageantrag zu Ziff. 3) ist bereits unzulässig, da hierfür kein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Gem. § 376 Abs. 1 BGB hat der Schuldner das Recht, die hinterlegte Sache zurückzunehmen. Dieses Recht besteht mit Ausnahme der Fälle des § 376 Abs. 2 BGB unabhängig von einer etwaigen Zustimmungserklärung des Gläubigers. Die in § 376 Abs. 2 BGB genannten Ausnahmefälle sind vorliegend indes nicht gegeben, insbesondere hat die Beklagte nicht gegenüber der Hinterlegungsstelle erklärt, dass sie auf das Recht zur Rücknahme verzichte. Da mithin die Beklagte einer Einwilligungserklärung der Klägerin zur Erlangung des hinterlegten Betrages gar nicht bedarf, besteht bereits kein Rechtsschutzbedürfnis für eine derartige Klage.
- 2.
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- Die widerklagend zu Ziff. 1) bis 2) und 4) gestellten Anträge sind unbegründet.
- 40
- Die insoweit gestellten Anträge der Beklagten haben übereinstimmend zur Voraussetzung, dass die Klägerin nicht berechtigt ist, die Vermietung der Stellplätze ausschließlich durch die Verwaltung vorzunehmen. Da nach der oben dargestellten Auffassung der Kammer ein derartiges Recht der Klägerin indes besteht, haben die genannten Anträge der Beklagten keinen Erfolg. Insoweit wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen auf die oben gemachten Ausführungen. Eine Entscheidung kann insoweit auch hinsichtlich des Widerklageantrages zu 2) ergehen, obwohl die Beklagte insoweit lediglich in der mündlichen Verhandlung vom 09.04.2002 einen Antrag zur 1. Stufe gestellt hat. Denn da bereits jetzt feststeht, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, von der Klägerin die begehrte Leistung verlangen, ist bereits zu diesem Zeitpunkt die gesamte Stufenklage als unbegründet abzuweisen (vgl. BGH NJW 1982, 235).
- III.
- 41
- Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.
