Leitsatz:
Die Anberaumung einer Wohnungseigentümerversammlung vor 18.00 Uhr kann interessengerecht sein, zum Beispiel bei weiten Anfahrtswegen auswärtiger Wohnungseigentümer oder bei voraussichtlich mehrstündiger Dauer der Wohnungseigentümerversammlung. (redaktioneller Leitsatz)
Entscheidungsgründe
Amtsgericht Landsberg am Lech
Az.: 1 C 373/14 WEG
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am 27.01.2015
Rechtskräftig
Landsberg a. Lech, den 14. AUG 2015
... als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
W. Gabi, Th.-weg ...
- Klägerin -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin ... Lauingen (Donau), Gz.: ...
gegen
die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch d. Verwalter, M.-straße ..., W.
- Beklagte -
Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft:
Ai. Hausverwaltung OHG, als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft M.-straße ..., Wi., diese vertreten d. Christa Ai., Al.-Mo.-Straße ... Bu.
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ... Landsberg, Gz.: ...
wegen Beschlussanfechtung
erlässt das Amtsgericht Landsberg am Lech durch die Richterin am Amtsgericht Mader aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2014 folgendes
Endurteil
I.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 31.03.2014 zu Top 1 (Jahresabrechnung) und Top 2 (Entlastung) werden für ungültig erklärt.
II.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 80% und die Beklagten als Gesamtschuldner 20%.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 15.445,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentumsgemeinschaft
Die streitgegenständliche Eigentümerversammlung wurde von der Hausverwaltung einberufen auf Montag, den 31.03.2014 um 8.00 Uhr vormittags. Mit E-Mail vom 24.03.2014 bat die Klägerin um Terminsverlegung, da sie zu dieser Zeit arbeiten müsse. Dies wurde durch die Hausverwalterin mit E-Mail vom 25.03.2014 (Anlage K 5) abgelehnt.
Die Eigentümerversammlung fasste eine Vielzahl von Beschlüssen. Auf das Protokoll vom 31.03.2014 (Anlage K 1) wird Bezug genommen.
Unter II 1 wurde mehrheitlich beschlossen:
„Die vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013 wird hiermit anerkannt. Guthaben/Fehlbeträge aus dieser Einzelabrechnung werden nach der Eigentümerversammlung im SEPA-Verfahren verrechnet.“
Unter II 2 wurde mehrheitlich beschlossen:
„Der ... Hausverwaltung OHG wird ausdrücklich für ihre gesamte Tätigkeit im abgelaufenen Rechnungsjahr 2013 die Entlastung erteilt. Der Beschlussantrag umfasst haftungsbefreiende Wirkung für bekannte bzw. erkennbare Haftungsumstände.“
Unter II 3 wurde mehrheitlich beschlossen:
„Der seit der Abrechnung 2013 angewandte Umlageschlüssel bei der Position Heizung/Warmwasser soll bis auf Weiteres angewandt werden.
Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2014 wird hiermit ab dem 01.05.2014 anerkannt und bleibt bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes gültig.“
Unter II 4 wurde mehrheitlich beschlossen:
„...
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Antrag auf Rückbau abgelehnt wird. Bei dem sich in der Sondernutzungsfläche an der Wohnung Nr. 3 gelegenem und von Frau ... beschriebenem, handelt es sich nicht um einen Zaun. Es handelt sich bei dem Angebrachten um eine Absturzsicherung, die innerhalb der abschüssigen Sondernutzungsfläche liegt.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Antrag auf Rückbau eines Zauns an der Wohnung Nr. 2 (Eigentümer ...) gelegen abgelehnt wird. Hier wird auch auf das Schreiben der Rechtsanwältin Frau ... vom 19.02.2014 verwiesen. Dieser Zaun bestand bei Kauf der Wohnung durch Frau ... bereits.“
Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor, dass die Eigentümerversammlungen zuvor immer abends zwischen 18.00 Uhr und 19.00 Uhr stattgefunden hätten und sich daher der Verdacht aufdränge, dass die frühe Uhrzeit allein den Zweck gehabt habe, die berufstätige Klägerin von der Versammlungsteilnahme auszuschließen. Tatsächlich habe die Klägerin an dieser Versammlung mangels Urlaubs nicht teilnehmen können, so dass sie die von ihr selbst gestellten Anträge nicht habe erläutern können. Es habe kein Grund bestanden, die einmal jährlich stattfindende ordentliche Eigentümerversammlung auf eine solch ungewöhnliche Zeit zu terminieren.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass bereits aus diesem Grunde alle auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse aufzuheben seien. Es sei nicht auszuschließen, dass die Abstimmungsergebnisse andere gewesen wären, wenn die Klägerin als neue Eigentümerin die Möglichkeit gehabt hätte, ihre Meinung darzulegen.
Zur Anfechtung des unter II 1 gefassten Beschlusses (Jahresabrechnung für 2013) trägt die Klägerin im Wesentlichen vor, dass die Jahresabrechnung nicht den Mindestanforderungen einer Rechnungslegung gemäß § 259 BGB genüge, da sie weder eine Zusammenstellung der in diesem Jahr getätigten Einnahmen und Ausgaben, noch eine Abgleichung mit den Geldbeständen zu Jahresbeginn und Jahresende enthalte. Im Übrigen entspreche der gewählte Verteilungsschlüssel nicht der Teilungserklärung.
Hinsichtlich des unter II 2 (Entlastung) gefassten Beschlusses trägt die Klägerin vor, dass der Verwalter für die nicht überprüfbare Abrechnung nicht habe entlastet werden dürfen.
Zum unter II 3 (Wirtschaftsplan) gefassten Beschluss behauptet die Klägerin, dass der Verteilungsmaßstab im Wirtschaftsplan nicht der Teilungserklärung entspreche.
Zu den unter II 4 gefassten Beschlüssen trägt die Klägerin im Wesentlichen vor, dass die Eigentümerin ... die ihr zugewiesene Fläche (Wohnung Nr. 1) rundum eingezäunt habe, ohne dass eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erfolgt sei. Die Klägerin schaue von ihrem Balkon aus auf diese Sondernutzungsgärten, die durch einen Bachlauf begrenzt werden. Dieser idyllische Blick auf die Natur werde durch diesen Zaun erheblich beeinträchtigt.
Der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (Li.) habe einen Zaun rund um seinen Sondernutzungsgärten errichtet und dabei die Hälfte der drei Stellplätze in die Gartennutzung einbezogen (Anlage K 8). Aufgrund dieser Verkürzung der Stellplätze, die nach der Teilungserklärung je 2,5 m breit und zwischen 12 und 9 m lang seien, könnten dort nicht mehr zwei Fahrzeuge hintereinander geparkt oder Fahrräder abgestellt werden. Der Gesamteindruck der Anlage werde durch die Errichtung dieses Zauns beeinträchtigt. Eine optisch ansprechende Gestaltung der an der Straße befindlichen Gemeinschaftsfläche sei durch diesen Zaun erschwert.
Die Klägerin beantragt daher:
I.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 31.03.2014 zu Top 1 (Jahresabrechnung), Top 2 (Entlastung), Top 3 (Wirtschaftsplan), Top 4 Abs. 3 (Rückbau Zaun ...), Top 4 Abs. 4 (Rückbau Zaun ...) für ungültig zu erklären;
II.
Die Kosten des Rechtsstreits der Verwaltung aufzuerlegen.
III.
Die Beklagten zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, den Eigentümern der Sondernutzungsgärten Nr. 1 und Nr. 2 aufzugeben:
1.
Die Zäune vollständig zu entfernen.
2.
Dem Sondernutzungseigentümer Nr. 2 aufzugeben, seinen sich über die hälftigen Pkw-Abstellplätze Nr. 4, 1 und 2 erstreckenden Garten zu beseitigen.
3.
Dass die Stellplätze Nr. 4, 1 und 2 in voller Länge zur Nutzung als Pkw-Stellplätze hergerichtet werden.
Die Beklagten beantragen,
kostenpflichtige Klageabweisung.
Hinsichtlich der Auswahl des Zeitpunktes für die Einberufung der Eigentümerversammlung vertreten die Beklagten die Auffassung, dass diese grundsätzlich im Ermessen des Verwalters stehe. Insbesondere bei sehr kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften - wie bei der WEG ... - sei es regelmäßig notwendig und entspreche auch der Verkehrsüblichkeit, die Eigentümerversammlung unter Berücksichtigung der Auslastung der Hausverwaltung auch im Hinblick auf die Terminierung flexibel zu gestalten. Nachdem die Klägerin nach Kenntnis der Hausverwaltung und der übrigen Eigentümer freiberuflich tätig sei, sei bei der Auswahl des Zeitpunktes für die Eigentümerversammlung davon ausgegangen worden, dass es der Klägerin bei freier Zeiteinteilung unproblematisch möglich sein würde, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Im Übrigen habe sich die Klägerin auch erst rund 1 1/2 Wochen nach Erhalt des Einladungsschreibens zur Eigentümerversammlung veranlasst gesehen, darauf hinzuweisen, dass sie an der Teilnahme der Versammlung verhindert sei.
Über die Thematik, die Gegenstand der von ihr selbst eingebrachten Anträge ist, sei bereits vor der Eigentümerversammlung umfassend mit den übrigen Eigentümern diskutiert und korrespondiert worden und die Beklagten hätten in diesem Zusammenhang hinreichend klargestellt, dass sie die Vorstellungen der Klägerin nicht teilten. Daher sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Beschlüsse auch entsprechend ausgefallen wären, wenn die Klägerin ihre Vorstellung in der Versammlung nochmals erläutert hätte. Ungeachtet dessen, dass vorliegend bereits kein Einberufungsmangel vorliege, hätte sich dieser danach auch nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt und führe daher nicht zur Ungültigkeit der Beschlüsse.
Zur Jahresabrechnung tragen die Beklagten vor, dass diese die einzelnen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, den Verteilungsschlüssel sowie den auf jeden Wohnungseigentümer entfallenen Anteil der Kosten ausweise. Sie enthalte außerdem eine gesonderte Aufstellung über die von den Wohnungseigentümern bezahlten Hausgelder und über die Entwicklung der Rücklagen. Der Abrechnung könnten danach Einnahmen und Ausgaben im maßgeblichen Abrechnungszeitraum unproblematisch entnommen werden. Die Klägerin habe ihren Miteigentumsanteil erst im Jahr 2013 erworben und mit Übergabe der Wohnung die damit verbundenen Kosten und Lasten übernommen. Die Klägerin sei daher nur anteilig an den im Abrechnungszeitjahr angefallenen Kosten zu beteiligen, was in der streitgegenständlichen Abrechnung durch Differenzierung zwischen dem Gesamtabrechnungszeitraum und dem maßgeblichen Abrechnungszeitraum für den einzelnen Miteigentümer berücksichtigt worden sei.
Hinsichtlich des in der Jahresabrechnung sowie dem Wirtschaftsplan verwendeten Verteilungsschlüssels sei bereits mehrere Jahre vor Eintritt der Klägerin in die WEG mehrheitlich beschlossen worden, dass die Betriebskosten, mit Ausnahme der nach Verbrauch abzurechnenden Heiz- und Wasserkosten, zukünftig nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. An diesen Beschluss sei die Klägerin gebunden.
Im Übrigen stehe ein Beschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt werde, nur dann im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kämen. Diesbezüglich fehle es bereits am substantiierten Sachvortrag.
Zu den unter II 4 gefassten Beschlüssen tragen die Beklagten im Wesentlichen vor, dass der von der Klägerin vorgelegte Lageplan (Anlage K 8) nicht dem tatsächlichen Zustand der Wohnungseigentumsanlage entspreche, wie er sich auch für die Klägerin bei Erwerb des Miteigentumsanteils dargestellt habe. Vielmehr werde die der Wohnungseinheit Nr. 2 zuzurechnende Sondernutzungsfläche bereits seit vielen Jahren in dem bisherigen Umfang als Garten genutzt. Die ausgewiesenen Parkflächen seien demgegenüber zu keinem Zeitpunkt mit einer Länge von 12 m angelegt worden.
Nach Ansicht der Beklagten habe die Klägerin keinen Anspruch auf Änderung einer der Teilungserklärung an sich widersprechenden äußeren Gestaltung der Wohnanlage, da diese für einen Neuerwerber grundsätzlich wie eine Ersterstellung wirke.
Gleiches gelte für die Einfriedung, die die Wohnungseigentümerin Frau ... im Bereich ihrer Sondernutzungsfläche errichtet habe. Durch diese Einfriedung sei weder der Gesamteindruck der Wohnanlage erheblich nachteilig beeinträchtigt, noch erwachse einem der übrigen Eigentümer hieraus ein Nachteil. Der feinmaschige Zaun sei bereits aufgrund der Begrünung faktisch kaum sichtbar. Im Übrigen sei eine Einfriedung des Grundstücks und der Sondernutzungsfläche, insbesondere zum ... hin, unter Berücksichtigung der bestehenden Verkehrssicherungspflichten zwingend veranlasst, um eine Absturzsicherung zu schaffen. Das Grundstück falle teilweise steil ab, was aufgrund der umfassenden Begrünung nicht erkennbar sei. Es sei daher dafür Sorge zu tragen, dass sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für Dritte, die das Gelände betreten, von dem Grundstück keine Gefahren ausgehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugin .... Die Parteien wurden informatorisch gehört. Die von den Beklagten übergebenen Lichtbilder wurden mit den Parteien in Augenschein genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhörung wird Bezug genommen auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 16.12.2014.
Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen auf die seitens der Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet.
I.
1.
Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht bereits wegen eines Einberufungsmangels ungültig.
Es ist nicht zur Überzeugung des Gerichtes erwiesen, dass die Hausverwaltung bei der Terminierung der Eigentümerversammlung ermessensfehlerhaft handelte.
Den Zeitpunkt einer Wohnungseigentümerversammlung hat der Einberufene nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange aller Wohnungseigentümer zu bestimmen, Wohnungseigentümerversammlungen können an Werk- und an Sonn- und Feiertagen stattfinden, auch an einem Samstag um 20.00 Uhr nach einem Feiertag. Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren, wobei auf die Bedürfnisse Berufstätiger, Wohnungseigentümerversammlungen möglichst außerhalb der üblichen Dienstzeiten anzusetzen, Rücksicht zu nehmen ist. Die Anberaumung einer Wohnungseigentümerversammlung vor 18.00 Uhr kann aber interessengerecht sein, zum Beispiel bei weiten Anfahrtswegen auswärtiger Wohnungseigentümer oder bei voraussichtlich mehrstündiger Dauer dar Wohnungseigentümerversammlung (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Auflage, 2013, § 24, Rd.Nr. 54).
Nach diesen Grundsätzen liegt kein Einberufungsmangel vor. Aufgrund der informatorischen Anhörung ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Hausverwalterin bei der Terminierung der Eigentümerversammlung ihr diesbezüglich bestehendes Ermessen pflichtgemäß ausgeübt hat.
So gab die Eigentümerin Frau ... glaubhaft an, dass die Klägerin ihr im Vorfeld mitgeteilt habe, dass sie von mittwochs bis freitags arbeite. Sie sei daher davon ausgegangen, dass eine Eigentümerversammlung am Montag kein Problem sei und habe das der Verwalterin Frau ... mitgeteilt.
Die Verwalterin gab diesbezüglich an, dass sie den Termin Montag, 31.03.2014, 8.00 Uhr, für die Eigentümerversammlung gewählt habe, weil sie es aus terminlichen Gründen ansonsten nicht hinbekommen hätte. Sie verwalte noch 110 weitere WEGs, wobei sie die Eigentümerversammlungen alle selbst leite. Sie habe die Eigentümer im Vorfeld auf den Termin angesprochen und habe bereits die Zustimmung der Mehrzahl der Eigentümer gehabt. Die Klägerin habe erst mit E-Mail vom 24.03.2014 (Anlage K 5) mitgeteilt, dass ihr der Termin nicht passe, da sie arbeiten müsse.
Danach kann das Gericht nicht feststellen, dass die Terminsbestimmung durch die Hausverwalterin nicht nach pflichtgemäßem Ermessen erfolgt sei. Bei einer sehr kleinen WEG wie vorliegend hält es das Gericht für zulässig und ermessensgerecht die Eigentümerversammlung auf den Vormittag zu terminieren. Es ist für das Gericht nachvollziehbar, dass die Hausverwalterin aufgrund der Anzahl der von ihr verwalteten WEGs darauf angewiesen ist, Eigentümerversammlungen auch tagsüber zu terminieren.
Unstreitig ist die Klägerin auch freiberuflich tätig und daher bei der Zeiteinteilung flexibler als Arbeitnehmer mit starren Arbeitszeiten. Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass die Klägerin wie von der Eigentümerin ... bekundet ihr gegenüber erklärt hat, dass sie mittwochs bis freitags arbeite. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Hausverwalterin den Termin für die Eigentümerversammlung bewusst auf einen Termin gelegt hat, von dem sie wusste, dass die Klägerin nicht werde teilnehmen können, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Die Verwalterin war auch nicht verpflichtet den Termin für die Wohnungseigentümerversammlung zu verlegen. Unstreitig hat die Klägerin nicht unverzüglich nach Erhalt der Einladung vom 11.03.2014, sondern erst mit E-Mail vom 24.03.2014 (Anlage K 5) um Terminsverlegung nachgesucht. Die Verwalterin war nicht verpflichtet die Versammlung so kurzfristig nur auf Bitten einer Eigentümerin zu verlegen.
Im Übrigen hätte sich ein etwaiger Einberufungsmangel nach Überzeugung des Gerichts nicht kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt. Nur in diesem Fall würde ein Einberufungsmangel zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse führen (LG Berlin, Urteil v. 05.02.2013, Az. 85 S 31/12 - zitiert nach Juris).
Die von der Klägerin begehrte Entfernung der Zäune war bereits Gegenstand umfassender Diskussion und Korrespondenz zwischen den Eigentümern. Die Beklagten hatten bereits Rechtsrat eingeholt und ihren Standpunkt durch Anwaltsschreiben vom 19.02.2014 (Anlage B 1) der Klägerin dargelegt. Das Gericht konnte sich im Rahmen der Hauptverhandlung davon überzeugen, dass die Beklagten an diesem Standpunkt festhalten.
2.
Der unter II 1 (Jahresabrechnung 2013) gefasste Beschluss war für ungültig zu erklären.
Die Gesamtabrechnung muss neben den Einnahmen und Ausgaben auch den Bestand und die Entwicklung der Bankkonten ausweisen. Anzugeben sind die Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums. Darzustellen sind die Anfangs- und Endbestände der Girokonten, auf denen Beiträge der Wohnungseigentümer vereinnahmt und von denen die Ausgaben zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums getätigt werden. Entsprechendes gilt für die Anfangs- und Endbestände des Rücklagenkontos. Die Darstellung der Anfangs- und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen (Bärmann, a. a. O., § 28, Rd.Nr. 129).
In der vorliegenden Jahresabrechnung für das Jahr 2013 sind zwar die Einnahmen und Ausgaben sowie der Endbestand des jeweiligen Kontos angegeben, es fehlt allerdings an der Darstellung des Anfangsbestandes.
Den Beklagten ist zwar Recht zu geben, dass bei Fehlen der Kontostände am Anfang des Abrechnungszeitraums grundsätzlich ein Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung besteht. Unabhängig vom Bestehen eines Ergänzungsanspruchs ist der Beschluss über die unvollständige Abrechnung auf fristgerechte Anfechtungsklage aber insgesamt für ungültig zu erklären, da sich ohne die Angabe der Kontostände die Schlüssigkeit der Abrechnung insgesamt nicht überprüfen lässt (Bärmann, a. a. O., § 28, Rd.Nr. 130).
3.
Der Beschluss betreffend die Entlastung der Hausverwaltung war ebenfalls für ungültig zu erklären.
Ein Entlastungsbeschluss widerspricht insbesondere ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb anfechtbar, wenn die Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sie zur Anfechtung oder Ergänzung berechtigende Fehler enthält (Bärmann, a. a. O. § 28, Rn. 197, 200).
4.
Der Beschluss hinsichtlich des Wirtschaftsplanes ist gültig.
Bei Erstellung des Wirtschaftsplanes wurde insbesondere der richtige Verteilungsschlüssel gewählt. Gemäß § 16 Abs. 2 i.V. mit § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG ist für die Aufschlüsselung der Kosten grundsätzlich das Verhältnis der Miteigentumsanteile maßgebend. Hiervon kann gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG entweder durch eine Vereinbarung oder durch Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 3 und 4 WEG abgewichen werden.
Vorliegend haben die Wohnungseigentümer in der Abänderung zur Teilungserklärung vom 29.04.1992 (Anlage K 7) unter IV.3 vereinbart, dass die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung für die gemeinschaftlich genutzten Grundstücksteile, gemeinsam mit Trennmauern, Einfriedung und gemeinsam genutzte Anlagen sowie die Posten für für die Gemeinschaft unterhaltenen Versicherung die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen.
Diese Vereinbarung wurde im Jahr 2009 durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer ergänzt.
Zu dieser Überzeugung kommt das Gericht aufgrund der uneidlichen Einvernahme der Zeugin .... Diese gab glaubhaft an, dass sie bei Übernahme der Verwaltung der WEG ... festgestellt habe, dass die Vorverwaltung Firma ... nicht so abgerechnet hat, wie es gemäß Teilungserklärung hätte erfolgen sollen. Sie habe sich von der Eigentümerversammlung bestätigen lassen, dass die Gemeinschaft wünscht, dass nicht nach Fläche, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wird. Dies sei dann so erfolgt. In Zukunft habe sie dann auch nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Als die Eigentümer im Jahr 2009 ihre Einheit kauften, habe sie sich dies nochmals durch die Eigentümerversammlung bestätigen lassen.
An der Richtigkeit dieser Angaben hat das Gericht keinen Zweifel. Die Zeugin hat in sich schlüssig und widerspruchsfrei ausgesagt. Anhaltspunkte für eine unrichtige Aussage bestehen nicht.
Danach ist es zur Überzeugung des Gerichtes erwiesen, dass die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen beschlossen hat. Entsprechend durfte die Verwalterin im Wirtschaftsplan als Verteilungsschlüssel die Miteigentumsanteile zugrunde legen.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Zeugin nicht mehr erinnerlich war, ob ein förmlicher Beschluss getroffen ist. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist auch dann wirksam, wenn er - aus welchen Gründen auch Immer - nicht in ein Protokoll der Eigentümerversammlung aufgenommen wurde (Bärmann, a. a. O., § 24, Rn. 121).
5.
Auch die Beschlüsse hinsichtlich der Zäune um die Sondernutzungsflachen, die den Eigentümern ... zugeordnet sind, sind gültig.
a)
Bei der Errichtung des Zaunes um die Sondernutzungsfläche der Eigentümer ... handelte es sich nicht um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG.
Der Begriff der baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG setzt voraus, dass ein bestehender Zustand umgestaltet wird. Wird das Gemeinschaftseigentum jedoch von Beginn an anders errichtet, als von den Wohnungseigentümern geplant, liegt schon deshalb keine Umgestaltung eines bestehenden Zustandes vor. Ein Wohnungseigentümer, der einen abweichend vom Bauplan erstellten Zustand beseitigen lassen will, verlangt nicht, eine bauliche Veränderung rückgängig zu machen. Es geht ihm vielmehr darum, das Gemeinschaftseigentum erstmalig in dem ursprünglich geplanten Zustand zu errichten (Bärmann, a. a. O., § 22 Rn. 22; OLG Hamburg, Beschluss v. 11.01.2006, Az, 2 Wx 28/04; KG, Beschluss v. 17.05.1989, Az. 24 W 6092/88 - zitiert nach Juris).
Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass die Wohnanlage ursprünglich entsprechend der vorgelegten Baupläne errichtet wurde, insbesondere, dass die vorgesehenen Parkflächen in der vorgesehenen Länge errichtet worden sind, was eine Aufschüttung des Geländes erforderlich gemacht hätte.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht vielmehr davon überzeugt, dass die Parkflächen von vornherein in der jetzigen Form angelegt worden sind und der Zaun um die Sondernutzungsfläche der Eigentümer ... errichtet worden ist.
Zu dieser Überzeugung kommt das Gericht aufgrund der von den Beklagten vorgelegten Lichtbildern. Dort ist deutlich zu erkennen, dass das Grundstück stark abschüssig ist (vgl. Lichtbild Nr. 2).
Diesbezüglich gab der Eigentümer ... glaubhaft an, dass sich der auf den Lichtbildern ersichtliche Zaun, dessen Beseitigung die Klägerin begehrt, dort seit Errichtung der Wohnanlage befinde. Die Stellplätze seien so wie in der Ergänzung zur Teilungserklärung (Anlage K8) eingezeichnet nie errichtet worden. Das Grundstück sei abschüssig. Die Fläche dürfte man nicht aufschütten und begradigen. Von daher sei es nie genehmigt worden, dass die Stellplätze so wie sie geplant waren, errichtet werden.
An der Richtigkeit dieser Angaben des Eigentümers ... hat das Gericht keinen Zweifel. Wie ausgeführt ist auf den Lichtbildern ersichtlich, dass das Grundstück hinter dem Zaun steil abfällt.
Die Klägerin hat daher keinen Anspruch gem. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG auf Beseitigung des Zaunes zum Zwecke der Verlängerung der Stellplätze.
Aufgrund der festgestellten Sachlage wäre ein entsprechender Beschluss auch zwischenzeitlich verwirkt, nachdem sämtliche Wohnungseigentümer diesem Zustand seit Errichtung der Wohnanlage konkludent zugestimmt haben. Die Klägerin als Sonderrechtsnachfolgerin der Voreigentümer ist an die entstandene Rechtslage auch dann gebunden, wenn diese nicht aus dem Wohnungsgrundbuch ersichtlich ist (OLG Celle, Beschluss v. 22.08.2006, Az. 4 W 101/06 - zitiert nach Juris).
Der entsprechende Negativbeschluss der Eigentümerversammlung entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beklagten waren daher auch nicht zu einer entsprechenden Beschlussfassung zu verurteilen.
b)
Gleiches gilt für den Zaun, der um die Sondernutzungsfläche der Eigentümerin ... von dieser errichtet worden ist.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Zaun keinen erheblichen Nachteil darstellt. Insbesondere wird der idyllische Blick in die Natur vom Balkon der Klägerin nur unerheblich beeinträchtigt.
Der Zaun besteht aus grünem Maschandraht und Holzpfählen. Das Grundstück ist in diesem Bereich stark begrünt. Insbesondere wachsen hier Laubbäume und Büsche, wie das Gericht durch Inaugenscheinnahme der von den Beklagten im Hauptverhandlungstermin übergebenen Lichtbilder ersehen kann.
Einen erheblichen Nachteil i. S. des § 14 Nr. 1 WEG kann das Gericht nicht erkennen. Entscheidend hierfür ist, ob sich ein verständiger Durschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Subjektive Empfindlichkeiten genügen nicht; ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist objektiv im Wege einer Interessenabwägung zu beurteilen, die den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt (differenziert objektiver Maßstab; Bärmann a. a. O., § 14 Rn. 11).
Zwar kann ein Zaun einen erheblichen Nachteil in diesem Sinne darstellen, vorliegend fällt die Interessenabwägung jedoch zugunsten der Beklagten aus. Dabei ist nicht nur zu berücksichtigen, dass der Zaun aufgrund der Entfernung zum Balkon der Klägerin sowie der Gestaltung des Zauns und der Begrünung des Grundstücks kaum zu sehen ist. Daneben ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass das abschüssige Grundstück zum Mühlbach hin nochmals stell abfällt. Aufgrund der Begrünung ist dies schwer zu erkennen. Die Eigentümergemeinschaft ist daher verpflichtet Dritte vor der Gefahr des Absturzes zu sichern. Diese Gefahr besteht insbesondere für ortsunkundige Besucher und Kinder. Der errichtete Zaun ist geeignet dieser Gefahr vorzubeugen und somit die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen.
Der von der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss widerspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dementsprechend kann die Klägerin auch nicht die vollständige Entfernung des Zaunes verlangen.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG liegen nicht vor, so dass die Kosten des Rechtsstreits nicht (teilweise) der Hausverwaltung aufzuerlegen waren.
Nach dieser Vorschrift können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.
Nach den obenstehenden Ausführungen ist die Veranlassung des Rechtsstreits durch die Hausverwaltung ohne weiteres bereits deshalb zu bejahen, weil diese einen fehlerhaften Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt hat.
Es fehlt jedoch am groben Verschulden. Grobes Verschulden setzt nach der allgemeiner Meinung jedenfalls grobe Fahrlässigkeit voraus. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein also noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um einen professionellen Verwalter handelt, an den höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind.
Nach diesen Grundsätzen fehlt es hier an dem subjektiven Moment. Denn es sind keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, die die fehlerhafte Beschlussfassung aus subjektiver Sicht als besonders vorwerfbar erscheinen lassen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht München I
Prielmayerstraße 7
80335 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
Amtsgericht Landsberg am Lech
Lechstr. 7
86899 Landsberg am Lech
einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
