Kurzzeitvermietung von Wohnungseigentum ist Teil der zulässigen Wohnungsnutzung

Leitsätze:

1. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monaten, z. B. an sog. "Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung.(Anschluss an BGH, Urteil vom 15.1.2010 - V ZR 72/09) (amtlicher Leitsatz)

2. Wird ein Unterlassungsanspruch nicht gegen einen störenden Mieter, sondern gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter geltend gemacht, so kann bei Kurzzeitvermietungen unter drei Monaten eine zurechenbare Wiederholungsgefahr i. S. d. § 1004 BGB nur angenommen werden, wenn mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien vorliegen oder besondere Umstände, die von dem Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches auch durch künftige Mietparteien schließen lassen. Zudem bedarf es für eine aktuell bestehende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle. (amtlicher Leitsatz)

3 In Streitigkeiten nach § 15 Abs. 3 WEG genügt ein immissionsrechtlicher Unterlassungsantrag den an die Bestimmtheit des Klageantrages gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zu stellenden Anforderungen, der die zu unterlassende Beeinträchtigung ihrer Art nach bestimmt beschreibt. Ein solcher allgemein gehaltener Antrag darf vom Gericht dahin ausgelegt werden, dass nur wesentliche Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen abgewehrt werden sollen (ebenso OLG Düsseldorf BeckRS 2009, 24915). (redaktioneller Leitsatz)

4 Ein Wohnungseigentümer hat gegen einen anderen Wohnungseigentümer aus § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Unterlassung von intensiven Geruchsbeeinträchtigungen durch Weih-, Shisha- oder Pfeifenrauch, die im Treppenhaus oder Hausflur zu körperlichen Abwehrreaktionen (Reizhusten) führen. Hierbei handelt es sich um nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigungen, die über das unvermeidbare Maß eines geordneten Zusammenlebens hinausgehen. (redaktioneller Leitsatz)

5 Keine wesentlichen Lärmbelästigungen sind kurzzeitige Lärmimmissionen auch an Sonn- und Feiertagen, die durch Um- und Auszüge verursacht werden. Diese hat ein Wohnungseigentümer hinzunehmen. (redaktioneller Leitsatz)

Entscheidungsgründe

Landgericht München I

Az.: 1 S 21019/14

IM NAMEN DES VOLKES

483 C 2720/14 WEG AG München

Leitsätze:

Kurzsachverhalt

In der Innenstadt M. vermieten die beklagten Eigentümer in der größeren Wohnanlage einige Wohnungen an Kurzzeitmieter für die Dauer von regelmäßig unter drei Monaten. Es handelt sich vorwiegend um sog. „Medizintouristen“ aus dem arabischen Raum, die zur medizinischen Behandlung häufig in Begleitung von Angehörigen oder Freunden nach München reisen. Viele der anderen Eigentümer, insbesondere selbst in der Anlage lebende Eigentümer, fühlen sich durch behaupteten Lärm auch in den Nachtstunden, behauptete intensive Gerüche und anderes gestört. Die ermächtigte klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat zunächst vor dem Amtsgericht von den beklagten Eigentümern verlangt, Kurzzeitvermietung von nicht mehr als drei Monaten zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin den Hauptantrag weiter verfolgt und siebzehn Hilfsanträge gestellt, die Beklagten mögen veranlassen, dass die Bewohner dieser Wohnungen bestimmte Verhaltensweisen z. B. „lautes Lärmen“ zwischen 22 Uhr und 6 Uhr oder die Verbreitung bestimmter intensiver Gerüche unterlassen. Das Landgericht München I hat die Berufung im Hauptantrag zurückgewiesen und einem Teil der Hilfsanträge nach Beweisaufnahme stattgegeben.

erlässt das Landgericht München I

am 08.02.2016

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.01.2016 folgendes

Endurteil

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts, wird zurückgewiesen.

2. Auf die in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsanträge zu 1 und zu 6 werden die Beklagten verurteilt, dafür zu sorgen, dass

a) Bewohner ihrer Eigentumswohnungen nicht zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr derart laut lärmen (insbesondere im Innenhof oder am geöffneten Fenster/an der geöffneten Terrassentür laut telefonieren, laut rufen, laut sprechen oder laut fernsehen), dass die übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt werden;

b) Bewohner ihrer Eigentumswohnung nicht derart intensive Gerüche von Weihrauch, ähnlichen Räucherduftstoffen, Shisha- oder Pfeifenrauch in den Hausfluren und in den Wohnungen anderer Wohnungseigentümer verursachen, dass die übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt werden.

Für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorgenannten Verpflichtungen wird den Beklagten ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 € (im Betrag berichtigt mit Beschluss vom 9.3.2016) und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

3. Im Übrigen werden die in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsanträge abgewiesen.

4. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

5. Das Urteil sowie das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus Ziff. 2 dieses Urteils kann der Vollstreckungsschuldner durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Im Übrigen kann der Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 93.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

A. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie fordert mit dem Hauptantrag von den Beklagten, Mitgliedern der Klägerin, es zu unterlassen, drei Eigentumswohnungen für weniger als drei Monate, insbesondere als Ferienwohnungen zu vermieten. Dabei handele es sich um eine nach der Teilungserklärung zweckbestimmungswidrige Nutzung. Nachdem sie vor dem Amtsgericht unterlag, verfolgt die Klägerin mit der Berufung das Ziel, das Amtsgerichtsurteil aufzuheben und die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen; hilfsweise stellt sie in der Berufungsinstanz erstmals 19 Hilfsanträge, mit denen konkrete Nutzungsweisen untersagt werden sollen.

Für die Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Die Beklagten sind die Eigentümer der Wohnungen in der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich um eine größere Anlage im Stadtgebiet.

Die Beklagten bieten ihre Wohnungen im Internet zur kurzfristigen nicht dauerhaften Vermietung an und erhalten von arabischen Mietern, die zur medizinischen Behandlung nach M. kommen, bis zu € 3.600,- Miete pro Monat für eine rund 60 qm große Wohnung (Anlage K1, Anlage B5). Mit Schreiben vom 12.12.2013 wurden die Beklagten aufgefordert, eine Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung zu unterzeichnen. Die Beklagten lehnten das mit Schreiben vom 17.12.2013 ab.

In der Teilungserklärung ist die Einheit Nummer als „Wohnung mit Kellerraum“, die Einheiten Nummern sind jeweils als „Büro mit Kellerraum“ umschrieben (Anlage K 10). Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 26.6.1998 enthält unter anderem folgende Regelungen (Anlage K9):

§ 3 Umfang der Nutzung (...)

2. Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume - soweit keine Beschränkungen im Sinne des Art 45 I BayBauO bestehen und die baurechtlichen Bestimmungen beachtet werden - dürfen nicht nur zum Wohnen sondern auch als Büro und zu sonstiger freiberuflicher Tätigkeit genutzt werden. Eine weitere gewerbliche Nutzung ist nicht zulässig, wenn sie mit Beeinträchtigungen verbunden ist, die unzumutbar und schwerer sind als bei einer Nutzung nach S. 1.

3. Jede gewerbliche und sonstige berufliche Tätigkeit ist nur im Rahmen der jeweils geltenden öffentlichrechtlichen Bestimmungen zulässig; sie ist dem Verwalter anzuzeigen. Die Einholung erforderlicher Genehmigungen ist Sache des Benutzers.“

§ 13 (...)

8. Abänderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind mit einer Mehrheit von 2 Dritteln der abgegebene Stimmen zulässig, wenn

a) die Änderung aufgrund einer Änderung der allgemeinen Lebensverhältnisse bezüglich der Wohnanlage erforderlich oder zweckdienlich ist, oder

b) die Änderung eine Kostenersparnis erwarten lässt und alle Wohnungs- und Teileigentümer gleich behandelt werden und in Recht einzelner, insbesondere Sondernutzungsrechts, nicht ohne Zustimmung der Betroffenen eingegriffen wird. (…)

In der Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mehrheitlich unter TOP 11 (Anlage K11):

In Anwendung von § 13 Ziff. 8 der GO wird § 3 Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung dahingehend ergänzt, dass die Einheiten mit den Nummern nicht nur als Büro und zu sonstiger freiberuflicher Tätigkeit genutzt werden dürfen, sondern auch zu Wohnzwecken.

In der Eigentümerversammlung vom beschlossen die Eigentümer mehrheitlich unter TOP 1 (Anlage K3):

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Rechtsanwaltskanzlei ... mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unzulässigen Nutzung der Einheiten und die hierdurch entstandenen Beeinträchtigungen zu beauftragen.

Die Klägerin hat im Wesentlichen vorgetragen:

Die kurzfristige Vermietung durch die Beklagten verstoße gegen § 3 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit § 4 Nr. 1 und 3 der Zweckentfremdungssatzung der Stadt. Die Unterlassungspflicht der Beklagten stehe aufgrund einer Beschlussfassung der Eigentümer fest. Baurechtlich liege keine Wohnnutzung vor, die Unterlassungspflicht folge aus einer Beschlussfassung der Eigentümer. Für die übrigen Mitglieder der Klägerin sei durch die konkrete Nutzung der drei Einheiten die Grenze des nach § 14 Nr. 1 WEG Hinnehmbaren überschritten. Dies betreffe die große Müllmenge, die falsche Müllentsorgung, die Nichteinhaltung der Hausordnung, die Überbelegung von Wohnungen, das Nichtschließen der Türe, Gerüche im Flur, Klingeln von Gästen an den Türen der Mitbewohner. Die Beklagten würden ihre Einheiten gewerblich nutzen. Diese Art der Nutzung störe bei typisierender Betrachtungsweise auch mehr als die wohnungseigentumsrechtlich zulässige Nutzung der drei Appartements.

Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht zuletzt beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Vermietung ganz oder teilweise an Dritte für weniger als drei Monate und insbesondere als Ferienwohnung zu unterlassen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Die Beklagten haben im Wesentlichen vorgetragen, keinen Beherbergungsservice zu betreiben, sondern eine Nutzung als Ferienwohnung. Es handele sich um Wohnnutzung. Anträge auf Nutzungsänderung seien bei der Stadt gestellt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Den Mitgliedern der Klägerin stünden gegen die Beklagten keine Ansprüche nach § 1004 BGB i. V. m. §§ 15 III, 14 Nr. 1 WEG auf Unterlassung der kurzzeitigen Vermietung zu. Ein Unterlassungsanspruch ergebe sich nicht aus dem Beschluss. Das sei nach objektiver und normativer Auslegung des Beschlusses nicht Beschlussinhalt und verstieße gegen das Belastungsverbot. Ein gesetzlicher Unterlassungsanspruch bestehe nicht, weil sich die kurzzeitige Vermietung der Sondereigentumseinheiten im Rahmen der zivilrechtlichen Vorschriften halte. Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung i. V. m Beschluss vom 19.7.2011 dürften alle drei Wohnungen auch zu Wohnzwecken genutzt werden. Nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 15.1.2010, V ZR 72/10 und vom 12.11.2010 V ZR 78/10 handle es sich wohnungseigentumsrechtlich um Wohnen und nicht um gewerbliche Wohnnutzung. Denn allein entscheidend sei, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Auch aus § 3 Nr. 2 und Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung ergebe sich keine andere Bewertung, da diese Vorschriften keine Nutzung beträfen, die über Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne hinausginge.

Mit der Berufung beantragt die Klägerin im Hauptantrag, das amtsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen, hilfsweise werden 19 Hilfsanträge gestellt, mit denen konkrete Nutzungsweisen untersagt werden sollen.

Die Klägerin hat ihren Vortrag störender Nutzungsweisen aus erster Instanz wiederholt und um weitere Vorfälle ergänzt. Für die Einzelheiten hierzu wird auf die Schriftsätze der Klägerin vom 18.11.2014, vom 25.8.2015 und vom 17.11.2015 Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt im Berufungsverfahren:

Die Sache wird unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts vom 30.9.2014 und des Verfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.

II.

Hilfsweise, für den Fall, dass das Landgericht in der Sache selbst entscheidet, wird beantragt:

Den Beklagten wird unter Androhung eines angemessenen Ordnungsgeldes und für den Fall, dass dies nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft oder von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten für jeden Fall der Zuwiderhandlung auferlegt zu verhindern, dass durch Bewohner ihrer Eigentumswohnungen zwischen 22:00 h u 6:00 h laut gelärmt wird;

1. Müllsäcke in den Wohnungsflur gestellt werden;

2. bei anderen Eigentümern geklingelt wird, um in die Wohnanlage eingelassen zu werden;

3. der Müll in die dafür nicht vorgesehenen Müllcontainer entsorgt wird;

4. bei der An- und Abreise laut gelärmt wird;

5. aus den Wohnungen Geruchsbelästigungen durch Weihrauch oder andere Duftstoffe, Putzmittel oder Insektenspray in den Hausfluren verursacht werden;

6. Bänke aus der Wohnanlage entfernt und auf Terrassen gestellt werden;

7. Wasserflaschen in die Anlagen geworfen werden;

8. an Sonn- und Feiertagen in die Wohnungen ein- oder ausgezogen wird;

9. auf den Terrassen und in Garten gekocht wird, Kochgeschirr und Müll abgestellt wird und/oder gelärmt wird;

10. auf der Terrasse oder auf Gemeinschaftsflächen Nahrungsmittel liegen;

11. ohne Zustimmung der Verwaltung im Eingangsbereich Rattengift verstreut wird;

12. die Wohnungen (2 Zimmer) von mehr als 4 und die Wohnung von mehr als 6 Personen bewohnt werden;

13. die Bewohner von Hausangestellten bedient werden, die diese Arbeit nicht freiwillig leisten;

14. auf den Terrassen der Wohnungen Müllsäcke und offene Mülleimer stehen;

15. in dem Müllraum Sperrmüll wie Teppiche und Matratzen abgestellt wird;

16. die Wohnungen zum Flur hin über längere Zeit gelüftet werden und es dadurch zu Geruchsbelästigungen kommt;

17. auf den Flurtüren in den Wohnungen Schilder geklebt werden;

18. Bewohner über die Terrassentüren in die Wohnungen gelassen werden und dabei Lärmbelästigungen auftreten.

Die Beklagten beantragen

Zurückweisung der Berufung und der Hilfsanträge.

Die Beklagten bestreiten viele Vorfälle, ihre Zuordnung zu Bewohnern von hier in Streit stehenden Wohnungen oder tragen vor, es habe sich um einmalige Vorkommnisse gehandelt, die behoben wurden. Im Übrigen halten sie die Schwelle des § 14 Nr. 1 WEG nicht für überschritten.

Hinsichtlich des weiteren Sachvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der mündlichen Verhandlungstage vom 20.5.2015 sowie vom 25.1.2016 Bezug genommen.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen. Auch insofern wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

B. Die Berufung ist zurückzuweisen; die Hilfsanträge sind zulässig, aber nur zum geringen Teil in der Sache erfolgreich.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet und zurückzuweisen.

1. Keinen Erfolg hat die Klägerin mit ihrem Hauptantrag in der Berufung, mit dem sie beantragt, das amtsgerichtliche Urteil und Verfahren aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückzuverweisen.

Die Berufung stützt den Hauptantrag darauf, dass das Amtsgericht das rechtliche Gehör verletzt habe, weil es keinen Hinweis auf sachdienliche Hilfsanträge gegeben habe, so wie sie jetzt von der Klägerin gestellt worden seien. Nach § 538 II Nr. 1 ZPO seien deshalb Urteil und Verfahren aufzuheben und zurückzuverweisen.

Die Voraussetzungen des § 538 II Nr. 1 ZPO liegen jedoch nicht vor. Das Amtsgericht beruht nicht auf einem wesentlichen Verfahrensfehler. Insbesondere hat das Amtsgericht nicht gegen die Hinweispflicht nach § 139 ZPO verstoßen, indem es die Klägerin nicht auf sachdienliche Hilfsanträge hingewiesen hat.

Der erstinstanzliche Klageantrag zu I war darauf gerichtet, es zu unterlassen, die Wohnungen ganz oder teilweise an Dritte für weniger als 3 Monate und insbesondere als Ferienwohnung zu vermieten. Demgegenüber gehen die in der Berufungsinstanz neu gestellten Hilfsanträge dahin, dass die Beklagten konkrete Nutzungen durch ihre Mieter verhindern. Es handelt sich um neue andere Anträge, die andere Streitgegenstände betreffen als der erste Antrag. Zwar finden auch die dahinter stehenden Anliegen Anklang im Parteivortrag erster Instanz. Das ursprüngliche Klageziel umfasst aber nicht die Unterbindung konkreter Einzelnutzungen (durch die Mieter), sondern ist auf die Unterbindung dieser Art von Vermietung selbst gerichtet.

Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, neue Anspruchsgrundlagen, Einreden oder Anträge in den Prozess einzuführen (Stadler in Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl., § 139 Rn. 5 m. w. N.). Ob ein Gericht nach § 139 I ZPO, ohne Überschreitung seiner Neutralitätspflicht, gehalten sein kann, auf die Möglichkeit von Hilfsanträgen für ein anderes im Parteivortrag anklingendes schwächeres Interesse der Klageseite hinzuweisen, wenn das Klageziel nicht erreichbar ist, kann hier offen bleiben. Denn die Möglichkeit und Sinnhaftigkeit von (Hilfs-)Anträgen, die sich auf die Unterlassung bestimmter Verhaltensweisen richten, wird von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.1.2010 Az V ZR 72/09 (NZM 2010, 285 Rn. 23) deutlich angezeigt, die der Klägervertreter in der Klageschrift auf Seite 6 selbst zitiert. In dieser Grundentscheidung hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs Leitlinien für die Frage der Zulässigkeit von kurzzeitiger Vermietung als Ferienwohnung aufgestellt und aufgezeigt, dass Anträge auf Unterlassung bestimmter Verhaltensweisen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen (§ 14, § 15 III WEG) in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285 Rn. 23). Das Amtsgericht musste hier schon deshalb nicht damit rechnen, dass die Klägerin die Möglichkeit solcher Hilfsanträge nicht erkennt.

Eine Aufhebung und Zurückverweisung wegen Hinweispflichtverletzung kommt daher nicht in Betracht.

Dem Amtsgericht ist auch nicht deshalb ein wesentlicher Verfahrensfehler unterlaufen, weil es - wie die Klägerin meint - übersehen habe, „dass mit dem ursprünglichen Antrag, der den Beklagten die Nutzung als Ferienwohnung generell untersagen sollte, auch der (jetzt gestellte) Unterlassungsanspruch nach §§ 14 Nr. 1, 14 Nr. 2, 15 III WEG Verfahrensgegenstand war“. Es sei auch deshalb verpflichtet gewesen, auf eine sachdienliche Antragstellung hinzuweisen. Diese Auffassung der Klägerin ist schon im Ansatz verfehlt. Die in der Berufungsinstanz gestellten 19 Hilfsanträge waren nicht Streitgegenstand vor dem Amtsgericht und auch nicht in dem Antrag auf generelle Untersagung der Nutzung als Ferienwohnung enthalten. Der Streitgegenstand, über den ein Gericht befinden und nicht hinausgehen darf (§ 308 ZPO), wird durch den Klageantrag und den zur Begründung vorgetragenen Lebenssachverhalt eingegrenzt (Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 36. Aufl., Einl II Rn. 5). Überschneidungen im vorgetragenen Lebenssachverhalt genügen keinesfalls, um von einem einheitlichen Verfahrensgegenstand auszugehen. Die nunmehr gestellten 19 Hilfsanträge, mit denen ganz konkrete einzelne Nutzungen untersagt werden sollen, sind jeweils auf eine ganz andere Rechtsfolge gerichtet als der ursprüngliche Antrag.

2. Die ausführlich begründete Entscheidung des Amtsgerichts lässt auch im Übrigen keinen Fehler erkennen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.1.2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285) ist für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung auch bei einer Zeit unter drei Monaten an wechselnde Mieter Teil der zulässigen Wohnnutzung.

Aus dem Beschluss folgt kein Unterlassungsanspruch; denn die Eigentümer können sich wegen des Belastungsverbots keine originären Anspruchsgrundlagen schaffen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, Rn. 7, juris); schließlich würde schon die Auslegung des Beschlusses nach objektivnormativen Grundsätzen (vgl. BGH, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98 -, BGHZ 139, 288-299, Rn. 16) einen solchen Inhalt nicht hergeben.

Gemäß der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie dem Beschluss der Versammlung zu TOP 11 dürfen die Einheiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.1.2010 - V ZR 72/09, (NZM 2010, 285 Rn. 13 ff.) stellt die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und anderer Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer eine Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne dar, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Aus der Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) folgt, dass jeder Wohnungseigentümer die Wohnung zu Zwecken nutzen darf, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigen, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht; das gilt für das Überlassen zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie, als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern wie für die Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise (BGH a. a. O. Rn. 18ff). Die steuerrechtliche Einordnung ist dafür unerheblich. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer Nutzung ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein maßgeblich, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Auch der häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben (BGH, a. a. O., Rn. 18 bis 21). Zwar kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für kurzzeitige Vermietungen den Charakter der Wohnanlage verändern. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich aber auch bei anderen Formen der Nutzung ergeben. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (BGH, a. a. O.). Führt eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Mieter in ihrer konkreten Ausgestaltung oder ihrem konkreten Ausmaß zu Nachteilen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen, können sie sich nach § 15 III WEG dagegen wenden (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, Rn. 23, juris).

Zu Recht hat das Amtsgericht auch im Blick auf die Regelungen in § 3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 26.6.1998 und die Zweckentfremdungssatzung der Stadt keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung gesehen.

§ 3 TE/GO 26.6.1998 lautet auszugsweise (Anlage K9)

§ 3 Umfang der Nutzung

Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt, beschlossen am 2.10.2013, lautet auszugsweise:

§ 4 Zweckentfremdung

Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte/den verfügungsberechtigten und die Mieterin/den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, (...)

3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.“

Nach der für Bestimmungen der Teilungserklärung maßgeblichen objektivnormativen Auslegung kommt es auf den Wortlaut der Bestimmung und den Sinn an, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Wortlauts ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98 -, BGHZ 139, 288 Rn. 16 nach juris). Nach diesem Verständnis regelt § 3 Nr. 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nur Wohnnutzung, die über die reine Wohnnutzung hinausgeht. § 3 Nr. 3 „importiert“ die öffentlichrechtlichen Vorschriften einschließlich der Zweckentfremdungssatzung der Stadt nach seinem klaren Wortlaut nur für die gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeit, nicht hingegen für das Wohnen. Gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeit ist hier im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn auszulegen.

II.

Die Hilfsanträge sind - auch in der Berufungsinstanz - zulässig, jedoch nur in Nr. 1 und teilweise in Nr. 6 begründet.

1. Die innerprozessuale Bedingung, an die die Hilfsanträge geknüpft sind, dass das Berufungsgericht das Ersturteil nicht aufhebt, sondern selbst in der Sache entscheidet, ist eingetreten.

2. Es handelt sich um eine nach § 533 ZPO ausnahmsweise zulässige Klageänderungen in der Berufungsinstanz.

Nach § 533 ZPO ist eine Klageänderung in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht diese für sachdienlich hält und die Klageänderung auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat.

a. Die Gegenseite hat nicht eingewilligt. Es liegt aber Sachdienlichkeit nach § 533 Nr. 1 ZPO vor. Maßgeblicher Gesichtspunkt ist der Gedanke der Prozesswirtschaftlichkeit, wobei es allein darauf ankommt, ob und inwieweit die Zulassung geeignet ist, den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits auszuräumen und weiteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen. Dabei ist es unerheblich, dass es etwa noch weiterer Erklärungen durch die Parteien, einer Beweisaufnahme erstmals in zweiter Instanz bedarf oder dass eine Instanz „abgeschnitten“ wird (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 533 Rn.6; Musielak/Voit/Ball, ZPO. 12. Aufl. § 533 Rn. 5).

b. Auch die nach § 533 Nr. 2 ZPO erforderliche kongruente Tatsachengrundlage liegt vor. Zu den Tatsachen, auf die gemäß § 533 Nr. 2 ZPO eine Klageänderung gestützt werden kann, weil sie das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat, gehören auch solche, die bereits in erster Instanz vorgetragen waren, von dem erstinstanzlichen Gericht aber als unerheblich beurteilt worden sind und deshalb im Urteilstatbestand keine Erwähnung gefunden haben. Kommt es aus der allein maßgeblichen Sicht des Berufungsgerichts aufgrund der Klageänderung auf diese Tatsachen an, dann ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 2 ZPO zu eigenen Feststellungen berechtigt und verpflichtet (BGH, Urteil vom 20.11.2012 - VIII ZR 157/12, juris, Rn. 11).

3. Die Hilfsanträge sind auch im Übrigen zulässig.

a. Den Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags nach § 253 II Nr. 2 ZPO genügen sie. Insbesondere genügt es für immissionsrechtliche Unterlassungsanträge, die zu unterlassenden Beeinträchtigungen ihrer Art nach bestimmt zu beschreiben (BGH, Urteil vom 05. Februar 1993 - V ZR 62/91 -, BGHZ 121, 248 Rn. 12; BGH vom 30.10.1998 - V ZR 64/98, BGHZ 140, 1 Rn. 6). Ein solchermaßen zulässig allgemein gehaltener Antrag darf vom Gericht dahin ausgelegt werden, dass - entsprechend dem Gesetzeswortlaut (§ 906 I BGB) - nur wesentliche Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen abgewehrt werden sollen (BGH, Urteil vom 05. Februar 1993 - V ZR 62/91 -, BGHZ 121, 248 Rn. 12). Diese zu § 906 I BGB, dem nachbarrechtlichen Immissionsschutz, aufgestellten Grundsätze für die Bestimmtheit von Unterlassungsanträgen sind auf Unterlassungsanträge in der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 15 III, § 14 Nr. 1 WEG übertragbar (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2009, 389 Rn. 51).

b. Die Ermächtigung der Klägerin zur Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer umfasst auch die sachdienlichen Hilfsanträge, die nicht das kurzzeitige Vermieten selbst an wechselnde Mieter, sondern an deren die ermächtigenden Eigentümer störendes Verhalten anknüpft.

4. Der Hilfsantrag zu 1 ist begründet, der Hilfsantrag zu 6 ist teilweise begründet. Im Übrigen sind die Hilfsanträge nicht begründet.

a. Allgemein ist für die hier gestellten Hilfsanträge das Folgende zu beachten:

(1) Ein Wohnungseigentümer hat nach §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB einen Anspruch auf Unterlassung unzulässigen Gebrauchs des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums. Nach § 14 Nr. 1 WEG sind Nachteile über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus nicht hinzunehmen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektiv nachweisbare Beeinträchtigung (BGH, Urteil vom 8. April 2011 - V ZR 210/10, NJW-RR 2011, 949 Rn. 12; BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10 -, ZWE 2012, 83 Rn. 8). Ob ein Nachteil in diesem Sinne vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den konkreten tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich der spezifischen rechtlichen Bestimmungen in den Vereinbarungen, den gültigen Beschlüssen sowie der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten und sonstigen tatsächlichen Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Entscheidend ist, ob sich auf dieser Grundlage nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH Urteil vom 1.6.2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 12). Dabei wird man für einen Immissionsunterlassungsantrag - wie im Nachbarschaftsrecht - für die Frage der Erheblichkeit auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen/-nutzers abstellen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 05. Februar 1993 - V ZR 62/91 -, BGHZ 121, 248 Rn. 21; BGH, Urteil vom 30.10.1998 - V ZR 64/98, BGHZ 140, 1 Rn. 8).

(2) Die Beklagten können sich gegen die Störungen durch ihre Mieter nicht auf ihre mietvertraglichen Bindungen berufen. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, z. B. die außerordentliche Kündigung oder die Erhebung einer Unterlassungsklage. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (BGH, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13 -, Rn. 13, juris). Der Individualanspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer unzulässigen Nutzung gegen den vermietenden Wohnungseigentümer ist nach § 890 ZPO zu vollstrecken (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1995 - XII ZR 230/94, NJW 1996, 714; Jennißen/Hogenschurz, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 17).

(3) Der Unterlassungsanspruch nach § 15 III, § 14 Nr. 1 WEG setzt voraus, dass künftige Beeinträchtigungen zu besorgen sind (§ 1004 I 2 BGB). Die Begehungsgefahr lässt sich entweder als Wiederholungsgefahr aus in der Vergangenheit erfolgten Beeinträchtigungen oder als Erstbegehungsgefahr aufgrund objektiver Umstände einer unmittelbar bevorstehenden erstmaligen Beeinträchtigung begründen. Die Kammer hat hierzu anhand der vorgetragenen und ggfs zu beweisenden Tatsachen eine Prognoseentscheidung zu treffen, für die maßgeblicher Zeitpunkt die letzte mündliche Tatsachenverhandlung ist (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1004 Rn. 32; BeckOK BGB/Fritzsche § 1004 Rn. 80). Die Gefahr künftiger Beeinträchtigung muss aufgrund von Indiztatsachen objektiv belegbar und zumindest nahe liegend sein; die nur abstrakte, theoretische Möglichkeit von Beeinträchtigungen reicht nicht aus (BGH, Urteil vom 18.9.2005 - V ZR 75/08, NJW 2009, 3787 Rn. 12 ff; BeckOK BGB/Fritzsche BGB § 1004 Rn. 80).

Wie mit Hinweisbeschluss vom 21.10.2015 bereits mitgeteilt, sieht die Kammer eine den Beklagten zurechenbare Wiederholungsgefahr angesichts der wechselnden Vermietung nur, wenn entweder mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien der Beklagten dargelegt und ggfs. bewiesen werden oder besondere Umstände, die darauf schließen lassen, dass aus einem einzigen Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches durch künftige Mietparteien geschlossen werden kann. Zudem bedarf es für eine auch aktuell noch vorliegende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle.

b. Sämtliche Hilfsanträge mit Ausnahme der Nummern 1, 5, 6 und 9 sind deshalb unbegründet, weil nach dem Vortrag der Klageseite die jeweils erforderliche prognostische Wiederholungs- oder Erstbegehungsgefahr für den Unterlassungsanspruch nicht besteht.

Im Beschluss vom 21.10.2015 hat die Kammer auch mitgeteilt, dass es mit Blick auf die Wiederholungsgefahr - und abgesehen davon, dass es ohnehin noch eines Vortrags aktueller Vorfälle bedarf - die folgenden Hilfsanträge für kritisch erachtet: Nr. 2., Nr. 3., Nr. 4, Nr. 7, Nr. 8, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12, Nr. 13, Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17, Nr. 18, Nr. 19.

Die Klageseite hat zu diesen Anträgen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht hinreichend vorgetragen, um eine aktuelle Begehungsgefahr prognostizieren zu können.

Zum Antrag Nr. 2 („Müllsäcke in den Wohnungsflur gestellt werden“) hat sie nur einen Vorfall vom 11.3.2014, zum Antrag Nr. 3 („bei anderen Eigentümern geklingelt wird, um in die Wohnanlage eingelassen zu werden“) nur einen Vorfall vom 9.4.2014, zum Antrag Nr. 4 („der Müll in die dafür nicht vorgesehenen Müllcontainer entsorgt wird“) nur einen konkreten Vorfall vom 13.11.2014 und darüber hinaus allgemeine Missstände („Allgemeinmüll landet in der Bio- oder Papiertonne, Hausmüll wird im Hof, in den Kellervorräumen und in der Tiefgarage abgestellt, arabische Medikamente landen in der Biotonne“) vorgetragen, wobei auch die Zuordnung zu einer Wohnung der Beklagten fehlt. Zu Antrag Nr. 7 („Bänke aus der Wohnanlage entfernt und auf Terrassen gestellt werden“) hat die Klageseite nur einen Vorfall vom 17.3.2014, zum Antrag Nr. 8 („Wasserflaschen in die Anlagen geworfen werden“) nur einen Vorfall vom 18.3.2014 für die Wohnung Nr. 80 und zudem das Auffinden solcher Flaschen am 6.4.2014 in der Papiermülltonne vorgetragen, ohne dass die Zuordnung zu einer Wohnung der Beklagten ersichtlich ist. Zum Antrag Nr. 10 („auf den Terrassen und in Garten gekocht wird, Kochgeschirr und Müll abgestellt wird/und oder gelärmt wird“) sowie zum Antrag Nr. 11 („auf der Terrasse oder auf Gemeinschaftsflächen Nahrungsmittel liegen“) hat sie keine Vorfälle vorgetragen, die den hier in Streit stehenden Wohnungen der Beklagten zugeordnet werden können. Zum Antrag Nr. 12 („ohne Zustimmung der Verwaltung im Eingangsbereich Rattengift verstreut wird“) hat sie einen Fall aus dem Jahr 2014, zum Antrag Nr. 13 („die Wohnungen 38 und 80 (2 Zimmer) von mehr als 4 und die Wohnung 137 von mehr als 6 Personen bewohnt werden“) hat sie 2 Vorfälle in 2013 (6 Personen einschließlich 2 Kindern in 2-Zimmer-Wohnung; 5 Personen in 2-Zimmer-Wohnung) sowie eine Aussage ohne zeitliche Angabe („streitgegenständliche Wohnungen mit 7 Personen überbelegt worden“, Bl. 35) und - wohl zeitlich August 2014 zuzuordnen - allgemein „Die Wohnungen sind drastisch überbelegt; in jeder Wohnung wohnen mindestens 10 Personen“ (Bl. 84) vorgetragen. Insofern fehlt es jedenfalls an Aktualität, um Begehungsgefahr anzunehmen. Für Antrag Nr. 14 („die Bewohner von Hausangestellten bedient werden, die diese Arbeit nicht freiwillig leisten“) hat sie nur über eine Mietpartei berichtet. Für Antrag Nr. 15 („auf den Terrassen der Wohnungen Müllsäcke und offene Mülleimer stehen“) hat sie nur einen Vorfall vom 20.10.2015 vorgetragen. Der frühere Vortrag, es seien Bewohner aus den Wohnungen auf der Suche nach dem Müllraum umhergeirrt, deckt sich nicht mit dem Antragsinhalt. Für Antrag Nr. 16 („in den Müllraum Sperrmüll wie Teppiche und Matratzen abgestellt wird) hat die Klageseite nur einen Vorfall vom 27.11.2014 (Matratze) der Wohnung zugeordnet, die hier nicht in Streit steht, zudem allgemein über einen Teppich vorgetragen. Zu Antrag 17 („Die Wohnungen zum Flur hin über längere Zeit gelüftet werden und es dadurch zu Geruchsbelästigungen kommt“) wurde nur allgemein und ohne Zeitangabe im Schriftsatz vom 29.9.2014, zum Antrag Nr. 18 („auf den Flurtüren in (an) den Wohnungen Schilder geklebt werden“) das einmalige Anbringen roter Schilder an den in Streit stehenden Wohnungen vorgetragen, die nach Intervention der Hausverwaltung auch wieder entfernt worden seien. Zum Antrag Nr. 19 („Bewohner über die Terrassentüren in die Wohnungen gelassen werden und dabei Lärmbelästigungen auftreten“) hat die Klägerin nur einen Vorfall vom 14.4.2015 vorgetragen.

c. Antrag Nr. 5 („bei der An- und Abreise laut gelärmt“) ist unbegründet, weil er in dieser Allgemeinheit und jede Tageszeit betreffend keine Beeinträchtigung enthält, die nach § 14 Nr. 1 WEG - entsprechend den oben dargestellten Grundsätzen - nicht hinzunehmen wäre. Denn auch im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens ist jedenfalls kurzzeitig mehr oder weniger lauter Lärm bei einer An- und Abreise sozialüblich. Auch der Antrag Nr. 9 (an Sonn- und Feiertagen in die Wohnungen ein- oder ausgezogen wird“) ist unbegründet, weil es sich insoweit nicht um eine Beeinträchtigung handelt, die nach § 14 Nr. 1 WEG nicht zumutbar wäre. Ein- und Auszüge bzw. Umzüge auch an Sonn- und Feiertagen sind auch bei längerfristigen Mietverhältnissen nicht ausgeschlossen und nicht immer zu vermeiden. Sie sind daher grundsätzlich hinzunehmen.

d. Antrag Nr. 1 („zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr laut gelärmt wird“) ist begründet.

Die Wohnungseigentümer haben nach § 15 III, §14 Nr. 1 WEG einen Anspruch gegen die Beklagten, dafür zu sorgen, dass Bewohner ihrer (hier nur in Streit stehenden) Wohnungen nicht zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr derart laut lärmen (insbesondere im Innenhof oder am geöffneten Fenster/an der geöffneten Terrassentür laut telefonieren, laut rufen, laut sprechen oder laut fernsehen), dass die übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt werden.

Die Kammer hat in der Tenorierung den Antrag anhand der Antragsgründe präzisiert. Da es sich um Immissionen handelt, die sich nicht allein messtechnisch begrenzen lassen - für die Beeinträchtigung durch Lärm kann z. B. nicht allein die Lautstärke maßgebend sein - ist ein an den Wortlaut der maßgeblichen Bestimmung (hier § 14 Nr. 1 WEG) angelehntes Gebot auszusprechen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl,, § 1004 Rn. 51; OLG Düsseldorf, NZM 2009, 748 Rn. 52 und Tenor).

Die Kammer ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass es zu zahlreichen, auch zeitnahen Vorfällen kam, in denen Bewohner in der Zeit zwischen 22 Uhr und 6 Uhr im Bereich der gemeinsamen Wohnanlage durch laute Gespräche, lautes Streiten, lautes Telefonieren, lautes Fernsehen teils in der Wohnung bei offenem Fenster bzw. offener Terrassentür teils im Innenhof solchen Lärm machten, dass andere Bewohner der Eigentumsanlage davon geweckt oder am Einschlafen gehindert wurden.

Dieser Gebrauch der Wohnung überschreitet das „bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß“ im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können daher das Unterlassen dieser Art von Gebrauch nach § 15 III WEG verlangen.

So hat der in der Anlage lebende Zeuge, gestützt auf gefertigte Aufzeichnungen, unter anderem berichtet, am 4.8.2015 gegen 23 Uhr von lauten Gesprächen und Telefonieren aus der Wohnung am Einschlafen gehindert worden zu sein. Am 16.4.2015 sei er gegen 4.45 Uhr vom Lärm von Kofferrollen und zwei aus der Wohnung ausziehenden Männern geweckt worden, die sich quer durch die Anlage laut zugerufen hätten. Am 6.5.2015 gegen 1.10 Uhr sei er vom lauten Telefonieren eines Mannes im Hofbereich geweckt worden, der dann in die Wohnung gegangen sei; am 16.4.2015 gegen 22.45 Uhr von zwei Frauen, die sich im Innenhof unter seiner Wohnung laut unterhalten hätten und dann in die Wohnung gegangen seien, am 7.8.2015 gegen 23.15 Uhr von einem laut auf der Terrasse der Wohnung telefonierenden Mann mit seiner Tochter, am 18.5.2015 zwischen 0.00 und 1.00 Uhr von mehreren arabischen Gästen die zwischen den Wohnungen hin und her gingen und sich lautstark unterhielten. In der Nacht vom 19. auf den 20. Juli (wohl 2014) gegen 1.00 Uhr habe es in der Wohnung ein fürchterliches Geschrei gegeben. Zusammen mit dem weiteren Bewohner der Anlage Sonntag habe er die Polizei gerufen.

Der ebenfalls in der Anlage lebende Zeuge hat unter anderem berichtet, am 10.11.2015 zwischen 22.00 und 22.30 Uhr sei aus der Wohnung starker Lärm gedrungen, es seien 15 bis 20 Männer in einem Raum gewesen und hätten lautstark bei offener Terrassentür diskutiert. Am 12.5.2015 sei er davon geweckt worden, dass um 1.10 Uhr ein Mann im Hof laut telefoniert habe, der danach in die Wohnung gegangen sei. Zudem hat der Zeuge die Angaben des Zeugen zum 4.8.2015, zum 7.8.2015, zum 18.5.2015, zum 6.5.2015, zum 16.4.2015 und zum 17.4.2015 bestätigt. Auch er sei häufig davon aufgewacht.

Der auch in der Anlage wohnende Zeuge hat von lauten nächtlichen Gesprächen am 11.5.2015 berichtet, ein Teilnehmer sei in die Wohnung gegangen. Im Übrigen hat er von lautem Lärm im Juli und August 2014 aus den Wohnungen nachts bis 1.30 Uhr oder 2.00 Uhr morgens, sowie lautstarken Gesprächen von Männern im Frühsommer 2015, von denen einer dann in die Wohnung gegangen sei. Auch im Frühsommer 2015 sei er nachts gegen 1.20 Uhr durch Polizei geweckt worden, die wegen Lärms aus der Wohnung gerufen worden sei.

Die in der Anlage wohnende Zeugin hat berichtet, in der Nacht vom 26./27.4.2015 gegen 0.15 Uhr von sehr lauten Gesprächen aus der Wohnung am Einschlafen gehindert worden zu sein, so dass sie letztlich die Polizei gerufen habe. Am 11., 12., 13. und 14. August sei jede Nacht zwischen 3.00 Uhr und 4.00 Uhr starker Lärm in der Wohnung gewesen, sie sei jede Nacht mit Herzklopfen wach geworden. Am 20.8.2015 sei gegen 23.45 Uhr lauter Krach aus der Wohnung gekommen, sie habe auf dem Balkon der Wohnung Männer gesehen, die dort laut sprachen.

Anhaltspunkte, an der Glaubwürdigkeit der Zeugen oder Glaubhaftigkeit der Aussagen zu zweifeln, bestehen nicht und sind auch von der Beklagtenseite nicht aufgezeigt worden. Nachdem die vier Zeugen berichtet haben, von dem nächtlichen Lärm geweckt bzw. am Einschlafen gehindert worden zu sein, schließt die Kammer auch individuelle Überempfindlichkeiten aus. Der Umstand, dass die Zeugen geweckt oder am Einschlafen gehindert wurden, belegt ausreichend, dass in einem Ausmaß Lärm produziert wurde, der nach § 14 Nr. 1 WEG nicht mehr hinzunehmen ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Akustik des Innenhofs als hellhörig beschrieben wurde und die Zeugen bei vielen Vorfällen bei geöffnetem Fenster schliefen. Das Maß des § 14 Nr. 1 WEG ist auch überschritten, wenn zwischen 22.00 und 6.00 Uhr, also der üblichen Nachtruhe, in einem hellhörigen Innenhof derartiger Lärm gemacht wird, dass die Bewohner daran gehindert sind, bei geöffnetem Fenster zu schlafen.

Die Kammer hatte keinen Anlass, sich einen persönlichen Eindruck durch Einnahme eines Augenscheines (§ 144 I 1 ZPO) zu verschaffen. Es wurden Lichtbilder von den örtlichen Gegebenheiten auch in der mündlichen Verhandlung vorgelegt, die in der Verhandlung in Augenschein genommen wurden. Die Zeugen leben alle in der Anlage. Sie haben die Räumlichkeiten und auch die akustischen Verhältnisse nachvollziehbar geschildert. Insofern wurden ihre Aussagen auch von der Beklagtenseite nicht in Frage gestellt. Die Zeugen haben die Vorfälle gut nachvollziehbar und hinreichend detailliert geschildert. Der für die rechtliche Wertung des Ausmaßes wesentliche Aspekt, dass Lärmbelästigungen das Maß des § 14 Nr. 1 WEG überschritten, sieht die Kammer durch die Angabe mehrerer Zeugen belegt, dass sie mehrfach durch den Lärm in der Zeit zwischen 22 Uhr und 6 Uhr am Schlafen (sei es am Einschlafen, sei es am Durchschlafen) gehindert wurden. Das Gericht verspricht sich deshalb keinen entscheidungserheblichen Erkenntnisgewinn von einer Augenscheinnahme, zumal die Lärmstörungen - auch nach Schilderung der Klageseite - nicht jede Nacht stattfinden.

e. Der Antrag zu 6. („aus den Wohnungen Geruchsbelästigungen durch Weihrauch oder andere Duftstoffe, Putzmittel oder Insektenspray in den Hausfluren verursacht werden“) ist für die Wohnung weithin begründet, für die übrigen Wohnungen nicht.

Die Wohnungseigentümer haben nach § 15 III, § 14 Nr. 1 WEG einen Anspruch gegen die Beklagten, dafür zu sorgen, dass Bewohner ihrer Wohnung künftig nicht derart intensive Gerüche von Weihrauch, ähnlichen Räucherduftstoffen, Shisha- oder Pfeifenrauch in den Hausfluren und Wohnungen anderer Wohnungseigentümer verursachen, dass die übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß nach § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt werden.

Auch insofern hat das Gericht den Antrag in der Tenorierung präzisiert und an den Gesetzeswortlaut angepasst.

Die Kammer ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass mehrfach, auch zeitnah, Bewohner der Wohnung intensive Gerüche von Weihrauch, ähnlichen Räucherduftstoffen, Shisha- oder Pfeifenrauch in den Hausflur und jedenfalls in der Wohnung einer Wohnungseigentümerin verursachten, die das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß nach § 14 Nr. 1 WEG überschritten.

Die Zeugin hat ausgesagt, in der Wohnung zu leben, die direkt gegenüber der Wohnung liege. Sie hat über mal extreme mal leichtere Weihrauchgerüche aus der Wohnung seit September 2014 berichtet, die immer wieder in den Gang ihrer Wohnung ziehen würden, in dem sie Jacken und Schuhe hätte. Auch im gesamten Jahr 2015 sei es häufiger, jedenfalls mehrfach im Monat zu solchen Geruchsbelästigungen gekommen. Dass es zu starken Weihrauchgerüchen aus der Wohnung in den Hausflur kommt, haben die Zeugen und bestätigt: Der Zeuge hat ausgesagt, dass am 21.8.2015 gegen 13.00 Uhr ein Geruch von Weihrauch oder Pfeifenrauch aus der Wohnung in den Hausflur gedrungen sei. Es sei so intensiv gewesen, dass er schnell wegmusste, um sich nicht zu übergeben. Der Zeuge hat starken Weihrauchgeruch am 21.8.2015 gegen 12 Uhr bestätigt. Er sei über das Treppenhaus in den Keller gegangen. Der Weihrauchgeruch sei aus der Wohnung gekommen und habe bei ihm Hustenreiz ausgelöst. Starken Weihrauchgeruch im Treppenhaus, der aus der Wohnung komme, gab er auch für den 16.3.2014 gegen 15.15 Uhr und für den 21.3.2014 gegen 16.05 Uhr an. Der Zeuge bestätigte ebenfalls, dass Gerüche von Weihrauch oder Shisharauch immer wieder im Eingangsbereich der zu riechen seien.

Anhaltspunkte, an der Glaubwürdigkeit der Zeugen oder Glaubhaftigkeit der Aussagen zu zweifeln, bestehen nicht und sind auch von der Beklagtenseite nicht aufgezeigt worden. Starker Weihrauchgeruch oder ähnlicher Shisha- oder Pfeifenduft ist selbst dann, wenn er für die anderen Eigentümer nur im Hausflur, im Bereich eines Aufzugs oder des Treppenhauses - und nicht auch in deren Wohnungen - wahrnehmbar ist, jedenfalls dann nicht mehr nach § 14 Nr. 1 WEG hinnehmbar, wenn er zu Reizhusten führt, wie vom Zeugen berichtet. Der Umstand, dass diese Bereiche in der Regel nur kurzzeitig von den Bewohnern passiert werden, kann der Erheblichkeit dann nicht entgegenstehen. Denn jede Form von vermeidbarer Geruchseinwirkung, die auch körperliche Abwehrreaktionen bei den übrigen Eigentümern hervorruft, ist nach § 14 Nr. 1 WEG zu unterlassen. Die Kammer geht dabei nicht davon aus, dass der Zeuge überempfindlich ist; auch die Zeugen und sowie die Zeugin haben berichtet, dass die Gerüche im Hausflur manchmal extrem sind. Schließlich ist die Schwelle der hinnehmbaren Beeinträchtigung nach § 14 Nr. 1 WEG überschritten, wenn Gerüche von Weihrauch, Räucherduftstoffen, Shisha- oder sonstigem Pfeifenrauch sogar in einer anderen Wohnung deutlich wahrnehmbar sind, wie von der Zeugin bekundet.

Die Kammer hatte keinen Anlass, sich einen persönlichen Eindruck durch Einnahme eines Augenscheines (§ 144 I 1 ZPO) zu verschaffen. Die Zeugen leben alle in der Anlage. Sie haben die Räumlichkeiten nachvollziehbar geschildert. Insofern wurden ihre Aussagen auch von der Beklagtenseite nicht in Frage gestellt. Die Zeugen haben die Vorfälle gut nachvollziehbar und hinreichend detailliert geschildert. Den für die rechtliche Wertung wesentlichen Aspekt, dass die Geruchsbelästigungen das Maß des § 14 Nr. 1 WEG überschritten haben, sieht die Kammer zum Einen durch die Angabe der Zeugin belegt, dass es im Eingangsbereich ihrer Wohnung, dem ersten Teil des Flures innerhalb ihrer Wohnung mehrfach im Monat nach Weihrauch oder ähnlichen Duftstoffen rieche, die aus der Wohnung in den Hausflur ziehen. Aus Sicht des Gerichts kommt es dann, wenn der Geruch, wie von der Zeugin glaubhaft geschildert, innerhalb der Wohnung deutlich wahrnehmbar ist, nicht darauf an, dass er eine besondere Intensität oder Schärfe oder ähnliches hätte, von dem sich das Gericht selbst einen Eindruck verschaffen müsste. Zum Anderen sieht das Gericht die nicht mehr hinzunehmende Einwirkung eines Geruchs im Hausflur durch die Zeugenschilderungen der Intensität (bis hin zum Hustenreiz des Zeugen) belegt. Auch angesichts des Umstands, dass die Geruchsbeeinträchtigungen nicht ständig bestehen, war ein Augenschein nicht angezeigt.

C. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I, II § 92 I ZPO. Auch soweit die Klägerin auf der Grundlage der in der zweiten Instanz gestellten Hilfsanträge obsiegt, hat sie die Kosten nach § 97 II ZPO zu tragen, da die Anträge - wie oben angeführt - bereits in der ersten Instanz hätten gestellt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 05. Februar 1993 - V ZR 62/91 -, BGHZ 121, 248 Rn. 23).

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es geht lediglich um die Auslegung des Gesetzes anhand von im Wohnungseigentumsrecht allgemein anerkannten Rechtsgrundsätzen. Dabei hat sich die Kammer an der für die Zulässigkeit von Ferienwohnungsvermietung grundlegende Entscheidung des BGH vom 15.1.2010 (V ZR 72/09) orientiert.

4. Die Streitwertfestsetzung entspricht § 49a GKG. Für den Hauptantrag wurden 17.000 € als die Hälfte des geschätzten Gesamtinteresses nach § 49a I 1 GKG angesetzt. Für die Hilfsanträge hat die Kammer mangels weiterer Anhaltspunkte jeweils einen Wert von 4.000 € geschätzt. Die Summe beträgt 19 x 4.000 € zzgl 17.000 € = 93.000 €.

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Samstag, 19. August 2017