Urt. v. 09.06.2016, Az.: 800 C 5349/15
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlüssen kompetenz nichtig.
Tenor:
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.11.2015 zum TOP 3.1. (Änderung der Teilungserklärung) wird für unwirksam erklärt.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet
Tatbestand
Der Kläger verfolgt die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft XX in B. Einer der Miteigentümer hat seine Einheit mit der ursprünglichen Bezeichnung S9 in zwei Einheiten geteilt unter Anlegung von Grundbuchblättern (Nrn. 867 und 938), die nunmehr die Bezeichnungen S9 und W 10 tragen sollen. Andere Miteigentümer wollen Ihre Einheiten umnutzen von Büroräumen zu Wohnungen. Vor diesem Hintergrund beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich am 23.11.2015 zu TOP 3.1, die Kanzlei Y damit zu beauftragen, eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung zu entwerfen bzw. die bestehende Teilungserklärung zu überprüfen, wobei die voraussichtlichen Kosten von 3.000,00 € von der Gemeinschaft zu tragen seien. Wegen des Wortlautes des Beschlusses wird auf das im Termin vom 09.06.2016 übergebene Protokoll Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage vom 16.12.2015, zugleich begründet und am Folgetag eingegangen.
Die Klägerin rügt die fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, da die Änderung der Teilungserklärung keine Verwaltungsmaßnahme darstelle, sondern das Grundverhältnis der Eigentümer betreffe. Folglich könne die Eigentümerversammlung auch nicht über vorbereitende Maßnahmen befinden. Darüber hinaus bedürfe es einer Änderung der Teilungserklärung gar nicht.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Teilungserklärung sei an die heutige Situation anzupassen. Die Vorbereitung einer Änderung unterfalle als Verwaltungsmaßnahme der Beschlusskompetenz der Eigentümer einschließlich der Regelung der Kosten der Vorbereitungsmaßnahmen. Folglich sei der Beschluss ordnungsgemäß gefasst.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die form- und fristgerecht erhobenen und begründete Klage hat in der Sache Erfolg.
Für den angegriffenen Beschluss vom 23.11.2015 fehlt es an der Kompetenz der Eigentümerversammlung, in der Gestalt eines Beschlusses zu entscheiden (fehlende Beschlusskompetenz).
Nach § 23 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer in den Angelegenheiten Beschlüsse fassen, die durch Gesetz oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer solches zulassen. Daraus folgt zwingend, dass solche Gegenstände, die die Wohnungseigentümer zwar betreffen, aber nur durch eine Vereinbarung geregelt werden können, nicht einer Beschlussfassung unterworfen werden dürfen. Angelegenheiten des Grundverhältnisses der Wohnungseigentümer sind damit der Beschlusskompetenz entzogen, weil dieses nur durch das Gesetz und/oder durch Vereinbarung geregelt werden können. Konsequenterweise sind damit auch Beschlüsse nichtig, die die bestehende Gesetzeslage (soweit dispositives Recht überhaupt betroffen ist) oder bestehende Vereinbarungen abändern (Niedenführ/Kümmel, § 23 WEG Rdnr. 21).
Zwar hat der hier angefochtene Beschluss nicht die eben beschriebene Wirkung des unmittelbaren Eingriffs in die Gesetzes- bzw.- Vereinbarungslage und damit in das Grundverhältnis der Beteiligten. Er betrifft jedoch Maßnahmen zur Vorbereitung eines solchen Eingriffes, weil er auf die Abänderung der Teilungserklärung und damit der maßgeblichen Vereinbarung zur Regelung des Grundverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft zielt. Dies kann aber nur im Vereinbarungswege geschehen. Denn es entspricht allgemeinen Rechtsgrundsätzen, dass verbindliche Regelungen zur Vorbereitung von Maßnahmen, die einer bestimmte Form oder eines bestimmten Procederes bedürfen, auch in der entsprechenden Form bzw. im entsprechenden Procedere erfolgen müssen. So bedarf beispielsweise ein Vorvertrag zu einem Grundstücksübertragungsvertrag genauso der notariellen Form wenn der Hauptvertrag notariell zu beurkunden ist. Dies gilt erst recht, wenn - wie hier - damit eine verbindliche Regelung zur Tragung der damit verbundenen Kosten gewollt ist.
Das Erfordernis, in der hier gegenständlichen Materie im Vereinbarungswege vorzugehen, wird auch anhand folgender Erwägung deutlich: Die Wohnungseigentümer haben lediglich einen Mehrheitsbeschluss gefasst, da im Protokoll eine Enthaltung vermerkt ist. Letztere wirkt hier wie eine "Nein"-Stimme, weil die Änderung des Grundverhältnisses nicht gegen den Willen eines Beteiligten ergehen kann. Ließe man die Mehrheitsentscheidung zu - wofür sich im Gesetz auch keinerlei Anhalt findet -, so könnte auch die sachenrechtliche Zuordnung oder Definition des konkreten Wohnungseigentums gegen den Willen des Betroffenen geändert werden (s. dazu mit Beispielen aus der Kasuistik Niedenführ/Kümmel, § 23 WEG Rdnr. 30 ff.). Hier ist mit dem angegriffenen Beschluss ein Eingriff in die Zuordnung vorgesehen, da eine Nutzungsänderung von Sondereigentumseinheiten abgesichert und das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach der Aufteilung eines Anteils neu geordnet werden soll.
Die Kostenregelung im angegriffenen Beschluss begegnet darüber hinaus weiteren Bedenken. Denn die geplante Änderung der Teilungsordnung liegt vordergründig im Interesse derjenigen Wohnungseigentümer, deren Einheit aufgeteilt bzw. einer anderen Nutzung zugeführt worden ist bzw. werden soll. Deswegen bedarf es weiterer rechtfertigender Gründe, die Kosten dafür den anderen, insoweit nicht Vorteile genießenden Miteigentümern ganz oder teilweise aufzuerlegen. Die Beklagten haben weder etwas dargetan noch ist in sonstiger Weise ersichtlich, dass Gründe dafür sprechen, die anderen Miteigentümer in die Kostenverantwortung für Entwürfe zur Abänderung der Teilungserklärung mit hineinzunehmen.
Der angegriffene Beschluss ist nichtig. Da die Klägerin lediglich die Erklärung als unwirksam begehrt ist, verbleibt nach dem Grundsatz "ne ultra petita" des § 308 ZPO es beim entsprechende Ausspruch, der sich zudem auf der Rechtsfolgenseite auch als Minus zur Nichtigerklärung verstehen lässt.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwertbeschluss:
Der Streitwert wird auf 6.000,00 € festgesetzt.
