Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses zur Genehmigung der Jahresabrechnung

LG München I, Endurteil v. 06.11.2014 – 36 S 25536/13 WEG

Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses zur Genehmigung der Jahresabrechnung, welche die für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile abändert

Leitsätze:

1. Eine Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet idR nur dann aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Dabei sind an die Feststellung, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung beruhten nicht auf einem Einladungsmangel, strenge Anforderungen zu stellen. Es muss gerade mit Sicherheit feststehen, dass auch ohne den Fehler der Beschluss in gleicher Weise gefasst worden wäre. (redaktioneller Leitsatz)

2. Ein Anspruch auf Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels kann sich aus § 10 II 3 WEG ergeben. Dagegen ergibt sich aus § 10 II 3 WEG keine Grundlage einer Änderung der in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteile. (redaktioneller Leitsatz)

3. Ein Anspruch auf Abänderung der sachenrechtlichen Grundlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen aufgrund des Gemeischaftsverhältnisses nach Treu und Glauben in Betracht kommen. (redaktioneller Leitsatz)

Entscheidungsgründe

Landgericht München I

Az.: 36 S 25536/13 WEG

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am 06.11.2014

2 C 842/11 WEG AG Miesbach

..., Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

...

- Klägerin und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigte: ...

gegen

die übrigen Wohnungseigentümer der WEG

- Beklagte und Berufungsklägerin -

Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft: ...

Prozessbevollmächtigter: ...

wegen Beschlussanfechtung

erlässt das Landgericht München I - 36. Zivilkammer - durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht ..., die Richterin am Landgericht ... und den Richter am Landgericht ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2014 folgendes

Endurteil

I.

Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts Miesbach vom 21.10.2013 wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III.

Die Revision wird nicht zugelassen.

IV.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.594,40 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (Thomas/Putzo, ZPO, § 540 Rd.-Nr. 5 m. w. N.). Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache nach § 43 Nr. 4 WEG handelt; gemäß dem Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zum besseren Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor Kostenfallen Im elektronischen Geschäftsverkehr und zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches vom 10.5.2012 ist die Frist des § 62 Abs. 2 WEG mit Art. 2 des genannten Gesetzes verlängert worden.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Das Amtsgericht Miesbach hat mit dem hier angefochtenen Endurteil die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.8.2011 zu TOP 4 und TOP 5 für ungültig erklärt. Diese Beschlüsse sahen die Genehmigung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen 2010/2011 unter Zugrundelegung von im Vergleich zur Teilungserklärung abweichenden Miteigentumsanteilen vor. Weiter hat das Amtsgericht eine von den Beklagten erhobene Widerklage abgewiesen. Diese war hauptsächlich darauf gerichtet, die Klägerin zu verurteilen, ihre Zustimmung dazu zu erteilen, dass die jährlichen Abrechnungen der Wohngelder der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft auf Basis eines veränderten Miteigentumsanteils erfolgen. Hilfsweise war sie darauf gerichtet, im dinglichen Teil der Teilungserklärung, Teil I § 1, den Miteigentumsanteil aller Sondereigentumseinheiten zu verändern. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, bereits die formelle Rechtswidrigkeit der hier streitgegenständlichen Eigentümerbeschlüsse liege nahe. Die Ladungsfrist zur hier streitgegenständlichen Eigentümerversammlung sei unzulässig verkürzt gewesen. Fraglich sei einzig, ob der Verstoß kausal für die gefassten Beschlüsse gewesen sein konnte. Jedenfalls seien diese aber inhaltlich nicht rechtmäßig. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für alle Kostenarten sei bereits von § 16 Abs. 3 WEG nicht gedeckt. Weiter seien Veränderungen für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum nicht möglich, dies auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Weiter sei auch die Widerklage in Haupt- und Hilfsantrag abzuweisen. Eine pauschale Abänderung nur des Kostenverteilungsschlüssels scheide hier aus, damit würde nur die Stellung der Widerbeklagten beschnitten werden, ihr im Gegenzug aber keine Vorteile eingeräumt. Auch in der hilfsweise erhobenen Form sei die Widerklage unbegründet. Hier bilde § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine mögliche Anspruchsgrundlage. Ein vom Gericht erholtes Sachverständigengutachten habe ergeben, dass hinsichtlich der streitgegenständlichen Flächen im Keller verschiedene Möglichkeiten gegeben seien, ob und in welchem Umfang diese als Wohnfläche anzusetzen seien. Am sachgerechtesten sei eine Berechnung, die die im Keller zur Verfügung stehende Grundfläche mit 50% als Wohnfläche bewerte. Entscheidend sei aber, dass keine schwerwiegende finanzielle Mehrbelastung bei den Beklagten und Widerklagen vorliege. Selbst wenn man die gesamte Grundfläche im Keller als Wohnfläche zugrunde lege, liege die Mehrbelastung jedes einzelnen Beklagten und Widerklägers bei weitem unter der Orientierungsgröße von ca. 25%. Schließlich sei bei der Beurteilung der Unbilligkeit im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ebenso zu beachten, dass diese Mehrbelastung nur im Hinblick auf wenige Positionen der jährlich anfallenden Kosten bestehe.

Das Berufungsgericht folgt den amtsgerichtlichen Ausführungen, weswegen folgende kurze Begründung für die Bestätigung des amtsgerichtlichen Urteils veranlasst ist, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO:

Die hier streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 4 und 5 der hier streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 20.8.2011 sind vom Amtsgericht zu Recht für ungültig erklärt worden. Entgegen den Angriffen der Berufungsbegründung stellen sich diese bereits als formell ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend dar. Auch ein Verstoß gegen die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG, der hier vorliegt, stellt sich als beachtlich dar, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht (BGH, WuM 2002, 277). Daran ändert gerade auch der Umstand, dass § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nur eine „Soll-Vorschrift“ ist, nichts. Nicht zu folgen ist allerdings den amtsgerichtlichen Ausführungen zur Kausalität, die das Amtsgericht darin bewogen haben, letztendlich die Frage der formellen Rechtswidrigkeit der hier streitgegenständlichen Beschlüsse offen zu lassen. Die Kausalität, und im Gefolge die Anfechtbarkeit eines mit einem formellen Mangel behafteten Beschlusses ergibt sich bereits daraus, dass sich der Mangel auf das Ergebnis der Beschlussfassung zumindest ausgewirkt haben könnte. Eine Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel nur dann aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Dabei sind an die Feststellung, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung beruhten nicht auf einem Einladungsmangel, strenge Anforderungen zu stellen. Es muss gerade mit Sicherheit feststehen, dass auch ohne den Fehler der Beschluss in gleicher Weise gefasst worden wäre. Hier reicht auch nicht bereits der Umstand aus, dass die Beschlüsse von einer bestimmten Mehrheit der Wohnungseigentümer getragen worden sind und selbst nicht, dass die Beschlüsse in einer Wiederholungsversammlung erneut gefasst worden wären (zu allem vorstehenden Spielbauer, in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, § 24, Rz. 11). Aus diesen Grundsätzen heraus ist ersichtlich, dass eine Befragung der tatsächlichen anwesenden Miteigentümer zu keinem Ergebnis führen würde. Denn entscheidend ist, dass die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümerversammlung durch das Rederecht der Eigentümer getragen wird. Die Klägerin hat an der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung gerade nicht teilgenommen und dies, fristgerecht gemäß § 46 Abs. 1 WEG, mit der verkürzten Ladungsfrist begründet. Dass die Klägerin bei Teilnahme aber ein anderes Ergebnis hätte herbeiführen können, kann hier sicher nicht ausgeschlossen werden. Die Beklagten bzw. deren Rechtsvorgänger hatten bereits ein gleich gelagertes Anfechtungsverfahren gegen die Klägerin, betreffend vorhergehende Jahresabrechnungen, verloren (Amtsgericht Miesbach, Aktenzeichen 4 URII 11/99). Zudem waren gerade drei verschiedene Versionen der Jahresabrechnungen zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung versandt worden, so dass sich der Entscheidungsfindungsprozess hier in jeder Hinsicht als offen dar stellt. Die nachträgliche Berufung auf eine angebliche Festigkeit in der Meinung würde hier in keinem Fall ausreichen. Eine Pflicht der Klägerin, einen Antrag auf Verlegung der anberaumten Eigentümerversammlung zu stellen ist bereits deswegen nicht ersichtlich, da hierauf, auf die Verlegung der einberufenen Eigentümerversammlung, kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers besteht.

Die amtsgerichtliche Ansicht stellt sich aber auch hinsichtlich der materiellen Rechtswidrigkeit der Beschlüsse als zutreffend dar. Dies ergibt sich, vom Amtsgericht treffend erkannt, bereits aus der nicht zulässigen Rückwirkung auf einen bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum. Hier ist auf die amtsgerichtliche Begründung Bezug zu nehmen. Soweit ersichtlich, wendet sich die Berufungsbegründung hiergegen nicht ausdrücklich. Soweit sie geltend, macht, die Umlageschlüssel würden durch die streitgegenständlichen Beschlüsse überhaupt nicht verändert, trifft auch dies nicht zu. Wie die Berufungsbegründung noch zutreffend erkennt, bestimmt § 13 der einschlägigen Gemeinschaftsordnung, dass die Kosten nach dem Miteigentumsanteil zu verteilen sind, der in § 1 der Teilungserklärung festgelegt ist. Die Beklagten haben gerade veränderte Miteigentumsanteile zugrunde gelegt, so dass hier doch der Umlageschlüssel verändert wird.

Schließlich hat das Amtsgericht auch zutreffend erkannt, dass eine Treuwidrigkeit der Anfechtung oder ein fehlendes Rechtschutzbedürfnis der Anfechtungsklage nicht ersichtlich ist. Dies ergibt sich bereits daraus, dass den Beklagten letztendlich überhaupt kein Anspruch auf Veränderung der Miteigentumsanteile zusteht, vergleiche dazu auch sogleich.

Denn ebenso ist die Widerklage der Beklagten vom Amtsgericht sowohl in Haupt- als auch Hilfsantrag zutreffend abgewiesen worden. Dabei ist allerdings die Begründung in einem wesentlichen Punkt zu ergänzen. Für den Hauptantrag bildet § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG grundsätzlich die Anspruchsgrundlage, nachdem es hier um die Abänderung einer Vorschrift aus der Gemeinschaftsordnung geht, nämlich § 13 dieser Gemeinschaftsordnung. Der Hauptantrag der Widerklage zielt auf die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels ab. Dagegen gibt § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG von vorne herein keine Grundlage für den hilfsweise eingebrachten Antrag her. Denn hier geht es um die Änderung der in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteile. Dafür gibt § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG keine Grundlage (Klein in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 10, Rz. 152). Im Einzelnen gilt folgendes:

Der Hauptantrag der Widerklage ist zutreffend abgewiesen worden. Grundsätzlich gilt, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse voraussetzt, die zur Unbilligkeit der bestehenden Regelung führen. Eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, aufgrund deren die Kostenbelastung desjenigen Wohnungseigentümers, der die Änderung verlangt, um weniger als 25% verfehlt ist, ist als nicht hinreichend anzusehen, zu einem Anspruch auf Änderung des bisher geltenden Schlüssels zu führen. Das Maß der Kostenmehrbelastung ist dabei auch nicht das alleinige Kriterium. Es sind alle Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Dabei ist unter anderem auch zu berücksichtigen, ob die beanstandete Regelung für alle oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt (zu all vorstehendem Klein, a. a. O., § 10, Rz. 158 mit Beleg der höchstrichterlichen Rechtsprechung). Danach scheidet hier ein Anspruch der Beklagten aus den vom Amtsgericht für die Abweisung des Hilfsantrags dargelegten Gründen aus. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend darauf abgestellt, dass die Mehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers die Orientierungsgrenze von 25% bei weitem nicht erreicht. Dabei könnte bei der Verneinung des Anspruchs der Beklagten bereits stehen geblieben werden, doch hat das Amtsgericht zutreffend weitere Umstände des Einzelfalls herangezogen. Diese liegen hier darin, dass jeder Wohnungseigentümer zudem auch nur hinsichtlich eines Teils der Kostenposition der jeweiligen Jahresabrechnung betroffen ist. Gerade die vollständig oder wenigstens überwiegend nach Verbrauch umgelegten Heizkosten machen aber einen wesentlichen Teil des Volumens der jeweiligen Jahresabrechnung aus. Weiter stellt das Amtsgericht auch zutreffend darauf ab, dass über 40 Jahre vergangen sind, in der § 13 der Gemeinschaftsordnung unter seiner Bezugnahme auf § 1 der Teilungserklärung gilt. Dass in manchen Jahren hiervon abweichend abgerechnet worden ist, ist unerheblich. Vielmehr entscheidend ist, dass auch die Beklagten selbst darauf hinweisen, dass es in der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem vielfachen Wechsel des Eigentums an den Sondereigentumseinheiten gekommen ist. Selbst wenn man den Vortrag der Beklagten über die nachträgliche Veränderung der Umstände mit der von ihnen ausführlich beschriebenen Verhaltensweise des Bauträgers als zutreffend unterstellt, ist jedenfalls hinsichtlich sämtlicher Rechtsnachfolger, die die Beklagten zu Teilen sein dürften, weiter zu berücksichtigen, dass diese bei Erwerb des Wohnungseigentums erkennen konnten, dass die Einheit der Klägerin nur mit einem, aus Sicht der Beklagten, zu geringen Miteigentumsanteil bewertet ist. Mögen dies alles Aspekte der Abwägung darstellen, ist jedenfalls insgesamt zu dem Ergebnis zu kommen, dass die Umstände des Einzelfalls hier nicht dazu geeignet sind, einen Anspruch der Beklagten auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zu bejahen.

Für den Hilfsantrag der Beklagten auf Abänderung der Miteigentumsanteile gilt, dass ein derartiger Anspruch bereits grundsätzlich nicht von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfasst ist. Dies stellt einen Abänderungsanspruch im Hinblick auf sachenrechtliche Grundlagen dar, hinsichtlich welchem es dabei verbleibt, dass nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen - ohne Herabsenkung der bisherigen Anforderung - aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben für die Miteigentümer die Verpflichtung zur Änderung der Vereinbarung bestehen kann (BGH, NJW-RR 2012, 1036). Solches ist nach Vorstehendem hier erst recht nicht ersichtlich. Umstände, die die Verweigerung der Zustimmung der Klägerin zur Änderung der Miteigentumsanteile als grob unbillig und damit als Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben erscheinen lassen würden, sind hier nicht ersichtlich. Selbst wenn man den Vortrag der Beklagten als zutreffend unterstellt, der Bauträger habe nicht mehr die Rechtsmacht besessen, aus den Kellerflächen Hobbyräume zu schaffen, begründet dies keinen Anspruch aus Treu und Glauben. Neben dem Umstand, dass, wie aufgezeigt, ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung bereits nicht besteht, ist die Größe des Miteigentumsanteils grundsätzlich ohnehin nur näherungsweise an den Nutzwert des Sondereigentums im Verhältnis zu den anderen Sondereigentumseinheiten anzupassen (Armbrüster, in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 3, Rz. 39). Selbst den gesamten Vortrag der Beklagten als wahr unterstellt, kam es hier lediglich zur Schaffung von in der Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesenen Flächen. Es hätte den Beklagten über 40 Jahre lang frei gestanden, hier gegen eine aus ihrer Sicht unzulässige Wohnnutzung vorzugehen. Jedenfalls ist eine Anpassung der Miteigentumsanteile wegen Herstellung ursprünglicher Kellerflächen als Wohnflächen, die allerdings nur als Hobbyraumflächen dinglich abgesichert sind, in keinem Fall veranlasst.

Insgesamt war daher die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist.

Die Streitwertfestsetzung für die in gleichem Maße in die Berufungsinstanz gelangen Streitgegenstände richtete sich nach den Einzelstreitwertfestsetzungen durch das Amtsgericht, die insgesamt unbeanstandet geblieben sind.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Landgericht München I, Prielmayerstr. 7, 80335 München, einzulegen.

Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.

Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.