OLG Frankfurt am Main, 25.02.2016 - 22 U 23/15
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 07.01.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kostenentscheidung erster Instanz bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Beklagte zu 2/3, die Klägerin zu 1/3 zu tragen.
Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert der Berufungsinstanz wird auf 1.500,- € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über Unterlagen und Gegenstände in ihrem Besitz sowie über eine erhaltene Kaution bzw. Rechnungslegung und sodann Herausgabe dieser Gegenstände und eines Geldbetrages sowie der Kaution.
Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Y-straße 38 a bis d in Stadt1. In ihrem Eigentum steht die Wohnung Nr. 43.
Die Beklagte hatte die Verwaltung des Wohnungseigentums der oben genannten Wohnung Nr. 43 und des Sondereigentums für die Jahre 2012 und 2013 übernommen.
Und zwar übernahm sie mit Vertrag vom 07.03.2012/12.03.2012 zwischen der Beklagten und der Klägerin und der A KG die Verwaltung des Sondereigentums ab dem 01.04.2012 (Bl. 94 ff. der Akte; Sondereigentumsverwaltungsvertrag).
Unter dem 22.10.2012 wurde zwischen dem Eigentümer der Wohnung Nr. 11 und der Beklagten als Sondereigentumsverwalter eine "Sonder- und Zusatzvereinbarung zum Risikoausgleich" geschlossen (Bl. 98 ff. der Akte). Darin hieß es unter Ziffer 1, dass der "Sondereigentumsverwalter eine solche Vereinbarung auch mit anderen Eigentümern schließen wird. Hierdurch kommt kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande.". Unter Ziffer 3 war bestimmt, dass der Sondereigentumsverwalter neue Eigentümer aufnehmen und unter bestimmten Bedingungen Eigentümer aus der Vereinbarung entlassen bzw. ausschließen kann. Unter Ziffer 7 war geregelt, dass - abweichend von der Sondereigentumsverwaltungsvereinbarung - die Mieteinnahmen aller Eigentümer (später bezeichnet als alle) "gleichmäßig an alle Eigentümer nach dem Verhältnis der Wohnfläche" verteilt werden. Die Kosten sowie Abrechnungen sollten "zu Lasten Aller" gehen, Erstattungen "zu Gunsten Aller" gebucht werden.
Mit E-Mails vom 22.08.2013 und vom 27.08.2013 an die Beklagte teilte Frau X, eine Mitarbeiterin der vorherigen Eigentümerin der Wohnung, mit, dass es sich bei dem Mietpool um eine "Mietpool-Gesellschaft" bzw. "de facto um eine GbR" handele (Bl. 103 f. der Akte).
Den Sondermietverwaltungsvertrag hat die Beklagte im Dezember 2013 fristlos gegenüber der Klägerin gekündigt.
Im Dezember 2013 und am 02.04.2014 übergab die Beklagte in ihren Geschäftsräumen dem Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung der Klägerin B Unterlagen, darunter den Mietvertrag für die Wohnung Nr. 43.
Im August 2014 überwies die Beklagte der Klägerin einen Betrag von 3.553,35 €, der sich aus der Miete für verschiedene Wohnungen für Dezember 2013 abzüglich der Grundsteuer für verschiedene Wohnungen zusammensetzen soll. Außerdem überwies sie 4.423,45 € für 2014.
Im September 2014 übersandte die Beklagte der Klägerin eine Rechnungslegung über die von der Beklagten erzielten Einnahmen und die getätigten Ausgaben aus der Sondermietverwaltung über die Wohnung 43.
Mit Schreiben vom 13.09.2014 und vom 17.09.2014 übersandte die Beklagte der Klägerin Unterlagen.
Die Klägerin ist erstinstanzlich der Ansicht gewesen, die Beklagte sei infolge der Kündigung verpflichtet, ihr die Gegenstände und Unterlagen, die sie durch die Mietverwaltung erlangt habe, herauszugeben sowie Rechnung zu legen und einen möglichen Überschuss auszuzahlen. Ein Mietpool sei keine GbR. Ein gesellschaftsrechtliches Gebilde sei durch die Sonder- und Zusatzvereinbarung ausdrücklich abgelehnt worden. Ein solches sei auch nicht möglich, weil diese Vereinbarung jeweils nur zwischen der Beklagten als Dritter und dem jeweiligen Wohnungseigentümer getroffen worden sei, nicht jedoch zwischen allen Miteigentümern als möglichen Gesellschaftern.
Die Beklagte hat behauptet, sie verfüge bis auf drei Schreiben, die sie alsbald übersenden werde, über keine Unterlagen aus der Sondermietverwaltung für die Wohnung 43 mehr.
Sie hat die Ansicht vertreten, der Klägerin fehle die Prozessführungsbefugnis. Aufgrund der Sonder- und Zusatzvereinbarung sei die Klägerin einem Mietpool beigetreten und habe sich in Bezug auf Ansprüche aus dem Sondereigentumsverwaltungsvertrag ihrer individuellen Rechte begeben. Der Mietpool sei rechtlich eine GbR, so dass die Klägerin als Einzelgesellschafterin nicht klagebefugt sei. Die einzelnen Miteigentümer hätten mit Abschluss der Sonder- und Zusatzvereinbarung mit der Beklagten konkludent einen Vertrag auch untereinander abgeschlossen. Die Eigentümer verfolgten einen gemeinsamen Zweck, nämlich die gleichmäßige Verteilung der Vermietungsrisiken. Die Regelung unter Ziffer 1 Absatz 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung stehe nicht entgegen, denn für die Beurteilung, ob eine GbR vorliege, sei nicht maßgeblich, wie die Parteien das Verhältnis bezeichnen. Zudem werde in den Ziffern 6 und 7 der Sonder- und Zusatzvereinbarung ausdrücklich von Gesellschaft gesprochen. Ziffer 1 Absatz 3 sei nur dahingehend zu verstehen, dass keine Gesellschaft mit dem Sondereigentumsverwalter zustande komme.
Wegen der Feststellungen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird im Übrigen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 42 ff. der Akte) verwiesen.
Das Landgericht hat der Klage auf der ersten Stufe der Auskunftserteilung mittels Teilurteil vom 07.02.2008 stattgegeben. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung aus §§ 675, 666 BGB. Sie sei aktivlegitimiert, denn ihr Anspruch sei nicht auf eine GbR übergegangen. Durch den Beitritt zum Mietpool sei keine GbR begründet worden. Es fehle bereits an einem Vertragsschluss zwischen den einzelnen Pool-Mitgliedern, denn es sei nur ein Vertrag zwischen den einzelnen Eigentümern mit der Beklagten geschlossen worden. Es liege auch kein konkludenter Vertragsschluss vor, weil nicht ersichtlich sei, dass sich die Klägerin ihrer Ansprüche habe begeben wollen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Abweisung der Klage weiterverfolgt.
Sie trägt weiter vor, bei einem Mietpool handele es sich nach der Rechtsprechung um eine GbR. Auch die vorherige Eigentümerin sei davon ausgegangen, ebenso wie der Klägervertreter. Die Klauseln in Ziffer 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung ließen keinen anderen Schluss zu. Für die Gründung einer GbR bedürfe es keines schriftlichen Vertrages und auch nicht der Bezeichnung als solche, es reiche aus, dass die Gesellschafter stillschweigend einen gemeinsamen Zweck verfolgten und diesen förderten. Das Vermögen des Mietpools sei Gesamthandsvermögen. Außerdem seien die Verträge als AGB zu qualifizieren und in Bezug auf die Frage, ob der Mietpool eine GbR sein solle, widersprüchlich, was zu Lasten der Verwenderin gehen müsse. Sie habe mit Schriftsatz vom 23.09.2014 - unbestritten - ausgeführt, dass sie die Ansprüche der Klägerin bereits erfüllt habe, so dass Erledigung eingetreten sei. Hierzu habe das Landgericht keine Ausführungen gemacht. Wegen der Einzelheiten ihres Vortrages wird auf die Berufungsbegründung vom 23. März 2015 (Bl. 63 ff. d. A.) verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 07.01.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. In den unterzeichneten Verträgen sei ausdrücklich erwähnt, dass keine gesellschaftsrechtliche Bindung eingegangen werden solle. Es fehle deswegen ein entsprechender Rechtsbindungswillen. Die Aussagen der Frau X seien unbeachtlich. Die Textpassagen der Vereinbarung, in denen von einer Gesellschaft die Rede sei, bezögen sich nicht auf das Rechtsverhältnis zwischen den verschiedenen Vertragspartner der Beklagten. Bis heute liege keine ordnungsgemäße Abrechnung der Beklagten in Form einer Aufstellung mit beigefügten Belegen nach § 259 Abs. 1 BGB vor. Dies behaupte die Beklagte auch selbst nicht. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Berufungserwiderung vom 02. April 2015 (Bl. 71 ff. d. A.) Bezug genommen.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 3) hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 25. Februar 2016 die Klage zurückgenommen.
II.
1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert, denn der Mietpool, der hier vereinbart wurde, ist nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) anzusehen.
a) Zwar dürfte im Regelfall ein Mietpool als GbR qualifiziert werden können (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 12.07.2010, Az.: 5 U 33/10, Rdnr. 19, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 02.07.2009, Az.: III ZR 333/08, Rdnr. 12, zitiert nach juris; Jäckel, ZMR 2004, 393 ff.; Drasdo, DWW 2003, 110 ff.; ders. NJW-Spezial 2014, 545 f.).
Das wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass es an einem Vertragsschluss zwischen den einzelnen Miteigentümern als Poolmitgliedern fehlt.
Für die Annahme einer GbR ist es auch nicht "notwendig, dass die Beteiligten sich bewusst waren, eine BGB-Gesellschaft zu gründen. Insbesondere ist nicht erforderlich, dass die Parteien ihr Rechtsverhältnis als Gesellschaft bezeichnen oder Vereinbarungen über deren Rechtsnatur treffen. Auch ein konkludenter Vertragsschluss ist möglich und kommt bei den für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts typischen Gelegenheitsgesellschaften häufig vor" (MüKo-Ulmer/Schäfer, Kommentar zum BGB, 6. Aufl., 2013, Rdnr. 25 ff. zu § 705 BGB; OLG Dresden, Urteil vom 24. September 1998, Az.: 7 U 659/98, Rdnr. 61, zitiert nach juris, die Revision hiergegen wurde verworfen).
b) Gegen eine GbR spricht hier aber, dass der Sondereigentumsverwalter nach Ziffer 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung in eigener Verantwortung Eigentümer aus der Vereinbarung entlassen kann (Abs.1) oder die Teilhabe von Eigentümern aussetzen kann (Abs. 3), also über die Zusammensetzung der Gesellschaft (teilweise) ohne Mitwirkung der Gesellschafter bestimmen kann (von Jäckel, ZMR 2004, 393, 395 wird der Verwalter zwar nicht als Externer gesehen, sondern als geschäftsführungsberechtigter Hauptgesellschafter, was aber eine Einzelmeinung sein dürfte, vgl. aA BGH, Urteil vom 02.07.2009, aaO, Rdnr. 12; Drasdo, DWW, 2003, 110, 116).
Das ist jedenfalls eine ungewöhnliche Regelung für eine GbR, auch wenn im Bereich des Gesellschaftsrechts der GbR fast vollständige Vertragsfreiheit besteht (vgl. MüKo-Ulmer/Schäfer, Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 705 Rdnr. 132 ff.).
c) Entscheidend ist hier aber die Besonderheit, dass es in Ziffer 1 der Sonder- und Zusatzvereinbarung zum Risikoausgleich (Bl. 98 ff. der Akte) ausdrücklich heißt, dass durch diese Vereinbarungen, die der Sondereigentumsverwalter mit den Eigentümern schließt, "kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande kommt".
Bei diesem ausdrücklichen Ausschluss eines Gesellschaftsverhältnisses kann nicht dennoch von einem solchen ausgegangen werden, sondern in diesem Fall fehlte den vertragsschließenden Eigentümern der Rechtsbindungswille bezüglich einer Gesellschaft.
Es geht hierbei auch nicht nur darum, dass die Vertragsparteien das Verhältnis nicht als GbR bezeichneten, sondern die Parteien waren sich aufgrund des Wortlautes der Vereinbarung gerade bewusst, dass eine Gesellschaft zustande kommen könnte, und wollten das ausschließen.
Auch eine Einschränkung dahingehend, dass lediglich eine Gesellschaft mit dem Sondereigentumsverwalter ausgeschlossen werden sollte, lässt sich aus Ziffer 1 Absatz 3 nicht ersehen. Es heißt vielmehr pauschal, dass "kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande kommt", was umfassend ist.
d) Die E-Mails vom 22.08.2013 und vom 27.08.2013 von Frau X, einer Mitarbeiterin der vorherigen Eigentümerin der Wohnung, in denen diese angibt, dass es sich bei dem Mietpool um eine "Mietpool-Gesellschaft" bzw. "de facto um eine GbR" handelt (Bl. 103 f. der Akte), geben nur eine Rechtsansicht der Frau X wieder und sind ohne Belang.
e) Aus dem Umstand, dass in den Ziffern 6 und 7 der Sonder- und Zusatzvereinbarung eine Gesellschaft erwähnt wird, kann nichts anderes hergeleitet werden. Es ist die Rede von einer "aufteilenden Gesellschaft bzw. des Aufteilers", dabei kann es sich aber z. B. auch um die WEG handeln, die mit den Mitgliedern des Mietpools nicht identisch sein muss. Eine Aussage darüber, welches Verhältnis zwischen den verschiedenen Eigentümern bezüglich des Mietpools bestehen soll, ist darin nicht zu sehen.
2. Der Hinweis der Beklagten darauf, dass es sich bei den Bestimmungen in der Sonder- und Zusatzvereinbarung um AGB handelt, verfängt nicht. Auch dann sind die Bestimmungen in Bezug auf die Frage, ob der Mietpool eine GbR ist, nicht widersprüchlich, sondern es wird eindeutig festgehalten, dass keine gesellschaftsrechtlichen Beziehungen bestehen sollen.
3. Die aktivlegitimierte Klägerin hat einen Anspruch nach §§ 675, 666 BGB auf Auskunft und Rechnungslegung und nach §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe von Gegenständen und Unterlagen, die die Beklagte durch die Mietverwaltung erlangt hat.
a) Der Anspruch ist auch nicht auf solche Unterlagen beschränkt, die der Auftraggeber zur Prüfung seiner Ansprüche benötigt. Vielmehr erfassen die Ansprüche sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage enthalten bzw. gebucht sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 15, zitiert nach juris).
Es ist lediglich so, dass der Anspruch nach den §§ 226, 242 BGB ausgeschlossen sein kann, wenn seitens des Anspruchstellers keinerlei sachliche Interessen an den Informationen feststellbar sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 16, zitiert nach juris). Das ergibt sich aus dem Vortrag der Parteien hier aber nicht.
b) Dieser Anspruch ist, was die noch zur Entscheidung stehenden Klageanträge zu 1) und 2) betrifft, auch noch nicht erfüllt worden.
aa) In Bezug auf Unterlagen und Gegenstände (Klageantrag zu 1) hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 23.09.2014 (Bl. 27 der Akte) und in der Berufungsbegründung behauptet, sie verfüge bis auf drei Schreiben, die sie alsbald übersenden werde, über keine Unterlagen aus der Sondermietverwaltung für die Wohnung 43 mehr. Das hat die Klägerin zwar nicht ausdrücklich bestritten, allerdings hat die Beklagte damit nach ihrem eigenen Vortrag noch nicht alle Unterlagen übergeben, so dass nicht von vollständiger Erfüllung ausgegangen werden kann.
Im Übrigen muss zwar der Auftraggeber beweisen, dass der Beauftragte aus der Geschäftsbesorgung etwas erlangt hat und was (Palandt/Sprau, BGB, 75. Auflage, § 667 Rdnr. 10). Allerdings hat dann, wenn unstreitig der Auftragnehmer zur Ausführung des Auftrages Unterlagen hatte, der Beauftragte die ordnungsgemäße Ausführung des Auftrages im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, wenn er Rückerstattungsansprüche des Auftraggebers nach § 667 BGB bestreitet (vgl. BGH, Urteil vom 13.06.1995, Az.: XI ZR 154/94, ZIP 1995, 1326 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 25. April 2012, Az.: 5 U 20/12, Rdnr. 13, zitiert juris). Der schlichte Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, ist nicht hinreichend, eine entlastende Unmöglichkeit darzutun, wenn - wie hier - feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 17, zitiert nach juris; OLGR Hamm 2007, 502, 503).
Hier hat die Beklagte nur angegeben, dass sie im Dezember 2013 und am 02.04.2014 an den Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung der Klägerin B Unterlagen übergeben und mit Schreiben vom 13.09.2014 und vom 17.09.2014 der Klägerin Unterlagen übersandt habe. Sie hat aber nicht konkretisiert, um welche Unterlagen es sich hierbei handelte und hat für die Vollständigkeit der Übergabe auch keinen Beweis angeboten. Das Zeugnis des Mitarbeiters B wurde zwar als Beweis angeboten, allerdings nur für die Behauptung, dass sie im Dezember 2013 oder am 02.04.2014 den Mietvertrag übergeben habe.
bb) In Bezug auf den Anspruch auf Rechnungslegung hat die Beklagte zwar mit Schriftsatz vom 23.09.2014 (Bl. 28 der Akte) und in der Berufungsbegründung vorgetragen, dass sie im September 2014 der Klägerin eine Rechnungslegung über die von der Beklagten erzielten Einnahmen und die getätigten Ausgaben aus der Sondermietverwaltung bezüglich der Wohnung ... übersandt habe.
Allerdings hat sie zur Begründung ihrer Beschwer in der Berufungsschrift selbst vorgetragen, dass sie für 2012 und 2013 keine jährliche Abrechnung erstellt hat und nach ihrer Ansicht eine solche auch nicht schuldet, und hat sodann im Einzelnen aufführt, was sie noch machen müsse, um die begehrte Rechnungslegung erteilen zu können. Schon nach ihrem eigenen Vortrag ist damit der geltend gemachte Anspruch auf Rechnungslegung nicht erfüllt.
Dementsprechend hat die Klägerin auch - unwidersprochen - behauptet, dass bis jetzt keine ordnungsgemäße Abrechnung der Beklagten in Form einer Aufstellung mit beigefügten Belegen nach § 259 Abs. 1 BGB vorliege.
4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor, § 543 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 GKG, § 3 ZPO.
