Arglistiges Verschweigen des Ausmaßes von Feuchtigkeitsschäden beim Grundstückskauf

OLG München, Endurteil v. 31.08.2016 – 3 U 4850/15

Leitsätze:

Für den Verkäufer eines Hauses besteht zwar keine Offenbarungspflicht für solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und ohne Weiteres erkennbar sind. Allein aus dem Hinweis auf einen Wassereintritt im Keller ergibt sich indessen nicht die Erkennbarkeit, dass dieser so massiv war, dass erheblicher Aufwand zur Trockenlegung von Bodenbelag und Kellermauern erforderlich sein würde. (redaktioneller Leitsatz)

Wenn infolge dieses Wassereintritts am Bodenbelag und den Kellerwänden zusätzlicher Sanierungsbedarf entstanden war und insoweit eine Sanierung nach dem Wassereintritt nicht vorgenommen worden war, handelt es sich hierbei um offenbarungspflichtige Tatsachen. (redaktioneller Leitsatz).

Tenor

I.

Auf die Berufung der Beklagten hin wird das Endurteil des Landgerichts Traunstein vom 30.11.2015 (Az.: 3 O 527/15) in Ziffer IV. aufgehoben, soweit dort Ansprüche der Beklagten gegen die Drittwiderbeklagten in Höhe von 13.000 € nebst Zinsen wegen Feuchtigkeitsschäden im Keller (Ziffer 2. des Widerklageantrags) abgewiesen wurden.

Insoweit ist die Drittwiderklage dem Grunde nach gerechtfertigt.

II.

Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten unter Aufrechterhaltung der Verurteilung der Beklagten in Ziffer I. und Ziffer II. des angefochtenen Urteils sowie der Abweisung der Widerklage und der weitergehenden Drittwiderklage zurückgewiesen.

III.

Die Beklagten haben die außergerichtlichen Auslagen des Klägers zu tragen.

IV.

Der Rechtsstreit wird zur Durchführung des Betragsverfahrens im Hinblick auf den dem Grunde nach gerechtfertigten Anspruch der Beklagten gegen die Drittwiderbeklagten sowie zur Entscheidung über die Kosten - auch des Berufungsverfahrens - an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen.

V.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch den Kläger abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht dieser in selber Höhe Sicherheit leistet.

VI.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe

Gründe:

1

Tatbestand (abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) Im Ausgangspunkt des Verfahrens machte der Kläger gegen die Beklagten restliches Maklerhonorar in Höhe von 6.604,50 € für die Vermittlung eines Hauses geltend, das diese von den Drittwiderbeklagten (und einem mittlerweile verstorbenen weiteren Drittwiderbeklagten) käuflich erwarben. Die Beklagten erhoben Widerklage auf Erstattung des bereits bezahlten Anteils des Maklerhonorars in Höhe von 6.604,50 € und Bezahlung von 13.000 €, die sie als Beseitigungskosten für die Behebung von Feuchtigkeitsschäden im Keller des von ihnen erworbenen Hauses aufgewendet haben wollen. Insoweit erhoben sie zugleich Drittwiderklage gegen die Veräußerer des Hauses, von denen sie zusätzlich 8.387,09 € für die Beseitigung weiterer Mängel im Haus (887,09 € für eine defekte Heizung, 1.500 € für eine defekte Dachrinne und 6.000 € für Schimmelschäden in der Küche) forderten. Sie machten geltend, von den Drittwiderbeklagten - in Bezug auf die Feuchtigkeitsschäden mit Wissen und Billigung des Klägers -arglistig getäuscht worden zu sein.

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Hinsichtlich des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien, der von ihnen erstinstanzlich gestellten Anträge und der diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht sprach die Klage - abgesehen von einem geringfügigen Teil der geltend gemachten Zinsen - zu und wies Widerklage und Drittwiderklage zurück. Hinsichtlich der vom Landgericht diesbezüglich angegebenen Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Ersturteils Bezug genommen.

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Die Beklagten machen mit der Berufung geltend, das Landgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht aufgeklärt, dass die Drittwiderbeklagten den unstreitig im Notartermin den Beklagten offenbarten Feuchtigkeitsschaden bagatellisiert haben. Zu Unrecht sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass den Beklagten die Ende des Jahres 2012 herrschende Hochwassergefahr und -belastung in Prien am Chiemsee bekannt gewesen sei. Das Landgericht hätte im Hinblick auf die Behauptung der Beklagten, die Drittwiderbeklagten hätten in der Küche des verkauften Hauses den dort aufgetretenen Schimmel an den Wänden nur übertüncht und die Beklagten hierauf nicht hingewiesen, das von ihnen zum Beweis dieser Behauptung angebotene Sachverständigengutachten erholen und auch einen Augenschein durchführen müssen. Gleiches gelte für die von den Beklagten aufgestellte Behauptung, der - unstreitige - Umstand, dass die Dachrinne stark verrostet und sanierungsbedürftig sei, sei zumindest dem Drittwiderbeklagten zu 1) ab Oktober 2013 bekannt gewesen. Im Hinblick auf die defekte Heizung habe das Landgericht übersehen, dass den Beklagten insoweit ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegen die Drittwiderbeklagten zustand, da sie diesen Schaden noch vor der eigentlichen Veräußerung feststellten und behoben haben. Auch insoweit hätte das Landgericht das von den Beklagten angebotene Sachverständigengutachten erholen müssen.

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Die Ausführungen, mit denen das Landgericht die Annahme einer Verwirkung des Maklerhonorars verneint habe, seien unzutreffend und berücksichtigten das Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht.

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Die Beklagten beantragen:

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I. Das Urteil des Landgerichts Traunstein vom 30.11.2015, Az. 3 O 527/15 wird aufgehoben.

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II. Die Sache wird an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen.

hilfsweise

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II. 1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt an die Beklagten als Gesamtgläubiger 6.604,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

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3. Der Widerbeklagte und die Drittwiderbeklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt an die (Wider)Kläger 13.000 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

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4. Die Drittwiderbeklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an die (Wider)Kläger weitere 8.387,09 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

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Der Kläger und die Drittwiderbeklagten beantragen die Zurückweisung der Berufung.

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Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil.

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Eine Arglist der Drittwiderbeklagten liege nicht vor. Der im Vertrag vorgesehene Haftungsausschluss sei wirksam. Insbesondere bestehe keine irgendwie geartete Aufklärungspflicht über den Umfang des Feuchtigkeitsschadens. Selbst wenn man eine solche annehmen wollte, wäre deren Verletzung im vorliegenden Fall nicht automatisch arglistig erfolgt. Den Beklagten sei ausreichend Gelegenheit zur Besichtigung des Anwesens gegeben worden. Den Beklagten müssen insbesondere auch bekannt gewesen sein, dass der Keller nicht renoviert worden ist. Der Umstand, dass den Drittwiderbeklagten für solche Maßnahmen nach dem Feuchtigkeitsschaden von der Elementarversicherung Geld zur Verfügung gestellt worden war, bedeute nicht, dass sie die Beklagten über diese Umstände informieren hätten müssen. Sie verweisen zuletzt auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1991,1402f) und eine Entscheidung des BGH (NJW 2012, 2793).

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Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 1.3.2016 (Bl. 133/148), vom 27.04.2016 (Bl. 161/162) und vom 18.05.2016 (Bl. 176/177) sowie des Klägers und der Drittwiderbeklagten vom 11.04.2016 (Bl. 153/154), vom 09.05.2016 (Bl. 170/174), vom 27.07.2016 (Bl. 182/184) und vom 12.08.2016 (Bl. 185/186) Bezug genommen.

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Der Senat hat am 20.07.2016 mündlich verhandelt. Insoweit wird auf die Sitzungsniederschrift (Bl. 178/180) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe (abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO)

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I. Die zulässige Berufung ist im Hinblick auf Klage und Widerklage unbegründet, im Hinblick auf die Zurückweisung der Drittwiderklage ist sie teilweise unbegründet. Im Übrigen führt sie zum Erlass eines Grundurteils unter teilweiser Aufhebung des Ersturteils und Zurückverweisung an das Landgericht zur Durchführung des Betragsverfahrens.

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A) Zum Anspruch des Klägers auf Maklerhonorar

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B) Zum Anspruch wegen der Feuchtigkeitsschäden gegen den Kläger

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C) Zu den Ansprüchen wegen der Feuchtigkeitsschäden gegen die Drittwiderbeklagten

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D) Zu den Ansprüchen wegen Schimmelschäden

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E) Zum Anspruch wegen der defekten Heizung

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F) Zum Anspruch wegen der defekten Regenrinne

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A) Zum Anspruch des Klägers auf Maklerhonorar

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Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass der Kläger den zwischen den Beklagten und den Drittwiderbeklagten geschlossenen Kaufvertrag vermittelt hat und dafür grundsätzlich einen Anspruch auf sein Honorar in Höhe von 13.209,- € erworben hat. Unstreitig wurde vorprozessual die Hälfte dieses Betrages von den Beklagten bezahlt.

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Die Höhe dieses Anspruchs wird durch die von den Beklagten gegen die Drittwiderbeklagten geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht berührt, zumal sie insoweit nicht Minderung des Kaufpreises, sondern im Wesentlichen Schadensersatz begehren.

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Dieser Anspruch ist im vorliegenden Fall nach dem vom Senat zugrunde zu legenden Sach- und Streitstand nicht verwirkt. Das Landgericht hat insoweit keine Feststellungen getroffen, die die Annahme einer Verwirkung rechtfertigen würden. Die Berufungsbegründung moniert insoweit, dass sich das Landgericht allein auf die Angaben des Klägers im Rahmen seiner informatorischen Anhörung bezogen habe. Der Berufungsbegründung ist darin beizupflichten, dass die Darstellung des Klägers im Rahmen seiner informatorischen Anhörung zu Zweifeln Anlass gibt, zumal er zunächst darauf abstellen ließ, dass den Beklagten anlässlich des Beurkundungstermins für den Kaufvertrag der Wassereintritt im Vorjahr offenbart worden sei, in seiner informatorischen Anhörung jedoch behauptet hat, der Wasserschaden sei bereits zuvor Gegenstand längerer Erörterungen mit den Beklagten gewesen und habe gar zu einer Reduzierung des Kaufpreises geführt. Doch folgt aus dieser Erwägung allein, dass man die Darstellung des Klägers anzweifeln kann. Daraus folgt kein Anknüpfungspunkt dafür, dass der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages daran mitgewirkt hat, dass den Beklagten hinsichtlich des Wasserschadens nicht zutreffende Angaben gemacht wurden. In der Widerklage hatten die Beklagten behauptet, der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. habe den Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages über einen massiven Wasserschaden informiert, wovon dieser die Beklagten nicht in Kenntnis gesetzt habe. Der Drittwiderbeklagte hat in seiner informatorischen Anhörung durch das Landgericht auch bekundet, dass er den Kläger vom Einsatz von Trocknungsgeräten im Keller zu dessen Entfeuchtung informiert hatte. Davon, dass die Elementarversicherung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags einer Fachfirma (B 11) einen Betrag von ca. 12.7000 € zur Behebung des Wasserschadens ca. 1 Jahr vor der Beurkundung des Kaufvertrages erstattet hat, wobei zur Behebung des Schadens unter anderem die Abnahme der Wandfließen und die Estrichtrockenlegung unter Setzung von Bohrlöchern für erforderlich erachtet wurde, hat der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. nach seinen Angaben den Kläger aber gerade nicht unterrichtet. Gerade dies stellt aber nach Auffassung des Senats die offenbarungspflichtige Tatsache dar. Ohne Kenntnis hiervon konnte der Kläger die Beklagten darüber auch nicht unterrichten. Von Leichtfertigkeit oder Vorsatz ist insoweit auch nach dem Vorbringen des Drittwiderbeklagten Dr. Markus M. nicht auszugehen. Soweit die Beklagten geltend machen, der Kläger habe sie überhaupt nicht auf den Eintritt von Wasser im Jahr vor dem Kauf und den dadurch veranlassten Einsatz von Trocknungsgeräten im Keller hingewiesen, vermag dies für sich genommen den Verwirkungseinwand hier einfach deshalb nicht zu begründen, weil den Beklagten nach ihren eigenen Bekundungen der modrige Geruch im Keller durchaus aufgefallen war und sie vor Abschluss des Kaufvertrages vom Drittwiderbeklagten insoweit auch Informationen erlangt haben. Auch wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, dass die Darstellung des Klägers, gerade der Wasserschaden habe zu einer Reduzierung des Kaufpreises geführt, unzutreffend ist, wofür entschieden spricht, dass der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. davon nichts berichtet, sondern andere Gründe als für den Preisnachlass maßgeblich anführte - was nach menschlichem Ermessen eigentlich auszuschließen wäre, wenn justament der Schaden am Haus, für den er im Jahr vor dem Kauf eine namhafte Summe von der Versicherung erlangt hat, bei den Vertragsverhandlungen thematisiert worden wäre -, rechtfertigt vor dem Hintergrund der eigenen Wahrnehmungen der Beklagten die Annahme, der Kläger habe sie über den Einsatz von Trocknungsgeräten im Keller nicht informiert, eine Verwirkung seines Honoraranspruchs jedenfalls nicht.

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Entsprechend ist die Berufung der Beklagten, soweit sie mit ihr die Verurteilung zur Zahlung des restlichen Maklerhonorars angreifen, ebenso erfolglos wie im Hinblick auf ihr Begehren, das bereits bezahlte Teilhonorar zurückerstattet zubekommen.

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B) Zum Anspruch wegen der Feuchtigkeitsschäden gegen den Kläger

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Aus denselben Gründen bleibt auch das Ansinnen der Beklagten, der Kläger müsse gesamtschuldnerisch mit den Beklagten für die Kosten der Kellersanierung aufkommen, unabhängig von der rechtlichen Konstruktion eines solchen Anspruchs erfolglos.

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C) Zu den Ansprüchen wegen der Feuchtigkeitsschäden gegen die Drittwiderbeklagten

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Die Beklagten haben dem Grunde nach einen Anspruch gegen die Drittwiderbeklagten auf Behebung der durch den Feuchtigkeitseintritt an den Wänden und dem Bodenbelag im Keller verursachten Schaden gemäß § 437 Nr. 3 i. V. m. §§ 280,281 BGB.

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Der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Haftungsausschluss ist gemäß § 444 BGB unwirksam, weil den Beklagten arglistig das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden vor Abschluss des Kaufvertrages nicht offenbart worden ist. Dass die Beklagten anlässlich des Notartermins vom Drittwiderbeklagten Dr. Markus M. auf den Wassereintritt im Keller hingewiesen worden sind, möglicherweise auch auf den Einsatz von Trocknungsgeräten im Keller, ändert hieran nichts. Der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. hat ein Jahr vor dem Abschluss dieses Kaufvertrages den Kostenvoranschlag einer Fachfirma zur Behebung der durch den Wassereintritt verursachten Schäden bei der für das Anwesen zuständigen Elementarversicherung eingereicht und dabei - über den von der Elementarversicherung bereits vorher anteilig finanzierten Einsatz von Trocknungsgeräten hinaus- die erforderliche Behebung von Schäden an den Wänden und dem Bodenbelag geltend gemacht und auf diesem Weg die Auszahlung weiterer 12.700 € erreicht. Will man dem Drittwiderbeklagten nicht unterstellen, dass er dabei die Versicherung betrügen wollte, wofür der Senat keinen Anlass sieht, so bedeutet dies, dass der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M., dessen Wissen sich die Drittwiderbeklagte M.-R. ebenso wie der während des Prozesses verstorbene vormalige Drittwiderbeklagte zu 3) zurechnen lassen müssen, Kenntnis davon hatte, dass der bloße Einsatz von Trocknungsgeräten zur Behebung des Schadens durch den Wassereintritt nicht ausreicht. Gerade wenn man den Vortrag des Drittwiderbeklagten, die Beklagten seien auf den Einsatz von Trocknungsgeräten hingewiesen worden, unterstellt, folgt daraus, dass den Beklagten der Eindruck vermittelt wurde, dass der Schaden behoben sei. Davon, dass dies nicht der Fall war, muss der Drittwiderbeklagte aufgrund der Zahlung des namhaften Betrages durch die Elementarversicherung ausgegangen sein.

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Soweit die Drittwiderbeklagten auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1991,1402f) verweisen, wonach der Verkäufer eines Gebrauchtwagens den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darauf hinweisen muss, dass ein Sachverständiger für das zu verkaufende Fahrzeug einen wirtschaftlichen Totalschaden festgestellt hat, stellt der Senat fest, dass tragendes Argument für diese Entscheidung der Umstand war, dass die Beurteilung eines Schadensbildes an einem Kraftfahrzeug nach einem Verkehrsunfall als wirtschaftlicher Totalschaden eine reine Bewertung und für sich genommen keine Eigenschaft des Kaufobjekts darstellt. Ob diese Beurteilung durch das OLG Düsseldorf dem dort zu entscheidenden Fall gerecht wurde, braucht der Senat hier nicht festzustellen. Jedenfalls ging auch das OLG Düsseldorf davon aus, dass der Unfall als solcher offenbart werden musste, wozu auch gehört, dass das Ausmaß der Beschädigungen nicht bagatellisiert werden darf. Im hier vorliegenden Fall ist aber von letzterem gerade im Hinblick auf den Hinweis auf den Einsatz von Trocknungsgeräten auszugehen.

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Soweit die Drittwiderbeklagten unter Bezug auf eine BGH-Entscheidung (NJW 2012, 2793) darauf verweisen, dass für den Verkäufer eines Hauses keine Offenbarungspflicht für solche Mängel besteht, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, stellt der Senat fest, dass dieser Grundsatz tatsächlich gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darstellt (z. B. BGHZ 132, 30, 34). Im vorliegenden Fall ergibt sich aber allein aus dem Hinweis auf den Wassereintritt im Keller gerade nicht die Erkennbarkeit, dass dieser so massiv war, dass erheblicher Aufwand zur Trockenlegung von Bodenbelag und Kellermauern erforderlich sein würde. Ein Verkäufer, der einen Feuchtigkeitsschaden nicht sach- und fachgerecht beseitigen lässt, muss dies offenbaren, wenn zweifelhaft erscheint, ob der Käufer deshalb mit weiteren Feuchtigkeitsschäden rechnen muss (vgl. OLG Saarbrücken, MDR 2013, 577-579). Gleiches muss nach Einschätzung des Senats auch in den Konstellationen gelten, in denen zwar nicht zwingend mit erneutem Wassereintritt von außen gerechnet werden muss, wohl aber damit, dass die durch den Wassereintritt verursachten Schäden nicht behoben wurden. Der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. hat im vorliegenden Fall mit letzterem nicht nur gerechnet, sondern dies war ihm positiv bekannt.

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Aus der BGH-Rechtsprechung ist auch ersichtlich, dass hinsichtlich solcher Umständen keine Offenbarungspflicht besteht, die dem Käufer bekannt sind (vgl. insoweit BGH, NJW-RR 2003 772f.) Im vorliegenden Fall wurde den Beklagten zwar beim Notartermin von dem Wassereintritt berichtet, nicht aber davon, dass für erforderlich erachtete Sanierungsmaßnahmen an Bodenbelag und Wänden nicht durchgeführt wurden. Aufgrund welcher Umstände die Beklagten hätten erkennen können, dass der Feuchtigkeitseintritt im Vorjahr Sanierungsbedarf an Bodenbelag und Wänden im Keller verursacht hatte, der nicht behoben wurde, ist jedoch nicht ersichtlich. Der bloße Umstand, dass der Keller des Altbaus modrig riecht, besagt hierfür jedenfalls nichts.

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Ob den Beklagten die Hochwasserproblematik in Prien am Chiemsee im Jahr vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt war oder nicht, spielt nach Auffassung des Senats keine ausschlaggebende Rolle. Der Umstand, dass Wasser in den Keller eingedrungen war, stellt für sich genommen nicht die allein offenbarungspflichtige Tatsache dar, hinsichtlich derer den Drittwiderbeklagten Arglist anzulasten wäre, sondern der Umstand, dass infolge dieses Wassereintritts am Bodenbelag und den Kellerwänden zusätzlicher Sanierungsbedarf entstanden war, und insoweit eine Sanierung nach dem Wassereintritt gerade nicht vorgenommen worden war. Allein aus dem Umstand, dass Wasser in den Keller eingedrungen ist, lässt sich darauf nicht schließen, erst recht nicht aus der allgemeinen Hochwassergefahrenlage.

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Die Höhe des zuzusprechenden Anspruchs lässt sich mit dem hier vorliegenden Sach- und Streitstand nicht bestimmen. Es besteht jedoch eine hinreichende Wahrscheinlichkeit im Sinne von § 304 Abs. 1 ZPO, dass den Beklagten ein Anspruch auch der Höhe nach zuzuerkennen sein wird. Entsprechend erlässt der Senat im Hinblick auf diesen Anspruch ein Grundurteil und verweist den Rechtsstreit insoweit zur Klärung der Betragsfragen an das Landgericht Traunstein zurück (entsprechend verfuhr der BGH in der von den Drittwiderbeklagten angeführten Entscheidung BGH vom 12.11.2010; V ZR 181,09 = BGHZ 188, 43-50). Im Hinblick darauf, dass zur Klärung der Höhe des den Beklagten zustehenden Betrages eine umfangreiche Beweisaufnahme mit Sachverständigengutachten im Raum steht, erscheint die von den Beklagten ausdrücklich beantragte Zurückverweisung hier auch geboten.

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D) Zu den Ansprüchen wegen Schimmelschäden

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Den Klägern steht kein Anspruch wegen der vermeintlich übertünchten Schimmelschäden in der Küche zu. Maßgeblich ist auch insoweit, dass von einer Offenbarungspflicht der Drittwiderbeklagten nur hinsichtlich solcher Mängel auszugehen ist, hinsichtlich derer nicht davon auszugehen ist, dass sie einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Die Beklagte zu 1) hat im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung durch das Erstgericht hierzu ausgeführt, dass es auch in der Küche modrig gerochen habe. Die Schimmelbildung habe sie festgestellt, als sie in die Spüle, welche sich in der Ecke zwischen Außen- und Innenwand befindet, hineingeschaut habe. Wenn man da den Mülleimer herausnehme, habe man den Schimmel in der Ecke sehen können. Sie habe aber bei den dem Kaufabschluss vorausgehenden Besichtigungen keine Möglichkeit gehabt, das zu sehen. Sie sei während der Besichtigung auch nicht allein gelassen worden. Ob die Beklagten nun „unbeaufsichtigt“ das Kaufobjekt besichtigen konnten oder nicht, spielt insoweit nach Einschätzung des Senats keine Rolle. Jedenfalls hätte es nahe gelegen, auch unter der Spüle nachzusehen, wenn schon ein modriger Geruch aufgefallen ist. Dass dies unterblieben ist, lässt sich den Drittwiderbeklagten nicht als arglistiges Verhalten anlasten. Anhaltspunkte dafür, dass man die Beklagten daran gehindert oder sie davon abgehalten hätte, in der Küche unter der Spüle den Mülleimer herauszunehmen, sieht der Senat im Lichte des beiderseitigen Parteivortrages nicht. Selbst wenn der Beklagtenvortrag zutreffend sein sollte, dass die Wand der Küche über der Spüle übertüncht worden sein soll, um den Schimmelbefall zu verdecken, lässt sich daraus noch keine Absicht, einen Mangel des Gebäudes zu verbergen, ableiten. Wäre solches beabsichtigt gewesen, so hätte es sich aufgedrängt, auch unter der Spüle Vorkehrungen zu treffen, die ein Sichtbarwerden des Schimmels verhindert hätten.

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E) Zum Anspruch wegen der defekten Heizung

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Hinsichtlich der defekten Heizung ergibt sich ebenfalls kein Anspruch der Beklagten gegen die Drittwiderbeklagten. Anhaltspunkte für ein arglistiges Verschweigen eines Defekts an der Heizung sieht der Senat nicht. Dass eine Heizanlage nach Ablauf der Sommermonate nicht mehr betriebsfähig ist, obwohl sie in der vorangegangenen Heizperiode noch funktioniert hat, ist nicht ungewöhnlich und beinhaltet für sich keine Indizien dafür, dass die Drittwiderbeklagten, dies nicht offenbarend, davon ausgegangen wären, die Heizung sei nicht mehr funktionstüchtig, zumal die Drittwiderbeklagten zu 2) und 3) das Anwesen zuvor selbst bewohnt hatten und deshalb augenscheinlich ein eigenes Interesse am Funktionieren der Heizung hatten.

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Einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag vermag der Senat hier schon deshalb nicht zu erkennen, weil der Sachvortrag der Beklagten schon nichts dafür ergibt, dass sie mit dem Reparaturauftrag für die Heizung kein eigenes Geschäft, sondern das der Drittwiderbeklagten hätten führen wollen. Richtig mag zwar sein, dass den Beklagten von den Drittwiderbeklagten die Inbesitznahme des Gebäudes schon vor der Beurkundung des Kaufvertrags gestattet worden war. Dies erfolgte jedoch augenscheinlich im beiderseitigen begründeten Vertrauen darauf, dass der Vertrag auch zustande kommen würde. Mit dem Auftrag, die Heizung in dem Haus zu reparieren, betrieben die Beklagten damit objektiv und subjektiv auch vor der Beurkundung des Kaufvertrages ein eigenes Geschäft. Wie die Rechtslage zu beurteilen wäre, wenn der Kaufvertrag wider Erwarten nicht zustande gekommen wäre, bedarf hier keiner Entscheidung durch den Senat.

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F) Zum Anspruch wegen der defekten Regenrinne

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Den Beklagten stehen auch keine Ansprüche im Zusammenhang mit dem Defekt der Regenrinne zu. Unstreitig war den Beklagten aufgrund der Besichtigung bekannt, dass die Regenrinne an einer Stelle altersbedingt erneuerungsbedürftig war. Dass die Regenrinne auch an anderen, bei einer oberflächlichen Besichtigung nicht unmittelbar einsichtigen Stellen ebenfalls sanierungsbedürftig sein würde, drängte sich damit förmlich auf. Anhaltspunkte für ein arglistiges Verschweigen des Zustandes der Regenrinne durch die Drittwiderbeklagten sieht der Senat nicht.

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II. Die Kostenentscheidung hinsichtlich des Klägers beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Im Übrigen wird über die Kosten des Verfahrens vom Landgericht nach Durchführung des Betragsverfahrens zu befinden sein.

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III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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IV. Die Voraussetzungen, unter denen die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen ist, liegen nicht vor.

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