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| Die
Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen
… in Heidelberg, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012. |
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| Die
Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts
in der … in Heidelberg aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom
02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 EUR, seit
01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte
Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem
Datum 1.314,28 EUR beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr
2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57
EUR. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit einem
Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 EUR,
was für die Zeit von Februar 2012 bis Oktober 2012 den Betrag von
1.152,00 EUR ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist. |
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| Die Nebenkostenabrechnung
für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 EUR, die
Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der
Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie
Bezug genommen. |
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| Gegen
die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des
Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend gemachten Klageforderungen
ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten
Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom
29.11.2012, der am selben Tag per Telefax beim Amtsgericht Stuttgart
eingegangen ist, Einspruch erhoben. |
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| Die
Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre
Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei. Die
Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden,
so dass insoweit keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich
der Grundsteuer vorliege. |
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| Die Klägerin hat beantragt: |
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| Die
Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin
2.611,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz aus 1.459,88 EUR seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils
128,00 EUR seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012,
06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und 06.10.2012 zu zahlen. |
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| Die Beklagten haben beantragt, |
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| Die Beklagten haben vorgetragen: |
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| Die
Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die
Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag
noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe. |
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| Auch
sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht
umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der
Wirtschaftlichkeit. |
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| Da
die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren
Abrechnungen, bestehe für die Beklagten keine Verpflichtung, höhere
Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen.
Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser
nicht plausibel. |
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| Das
Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den
Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2012 -
Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit
begründet, dass die Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch
entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erledigt seien. Die
Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die
Mieter umgelegt werden, weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur
erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in
regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die
Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten unplausibel seien und
gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil
diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg
zurückgegriffen werden könne und Fläche und Verbrauch nicht zwangsläufig
miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen
keine Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden
könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener Mieter könne durchaus
unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in
unterschiedlichen Wohnungen erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf
die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010 nicht zu
beanstanden sei. |
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| Wegen
des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien
sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen
Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen
Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf
Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils
Bezug genommen. |
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| Gegen
das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren
erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in vollem Umfang
weiterverfolgen. |
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| Die Beklagten tragen vor: |
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| Das
Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für
Miete bzw. Wartung der Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es
handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden Rechtslage in
der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der
Notrufeinrichtung im Rahmen der Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet
habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte.
Die als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf
von der Klägerin selbst angeschaffte Teile der Aufzugsanlage beziehen,
insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem
Vortrag der Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe
vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer Drittfirma
übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit
als Betriebskosten betrachtet werden, als es sich um die bloße
Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe
entgegenzunehmen, um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu
befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den Verantwortungsbereich
der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen
Betriebskosten. Fürsorglich werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung
überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung
gestellte Betrag angemessen sei. |
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| Das
Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin
erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den
vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich, auf welche
konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich
unterschiedlicher Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für
eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus ergebe sich ein
berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin
verwendeten Messeinrichtungen bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen
Ablesung. |
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| Auf
Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen,
welchen Anteil die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung an den
Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung
in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen.
Daraus ergebe sich, dass der Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei,
dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei. |
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| Die Beklagten beantragen, |
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1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben;
2. die Klage abzuweisen. |
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| die Berufung zurückzuweisen. |
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| Sie
verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft
ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position "Aufzug Notruf" seien
keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden.
Aufgenommen und umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die
Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der Betriebskostenverordnung
gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht
um die Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung.
Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in erster Instanz vorgelegte
Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die
Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der
Notrufeinrichtung seien angemessen und üblich. |
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| Die
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche
Kosten für verschiedenen Wohnungen beruhten auf dem individuellen
Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein
Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige
nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen
das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale Anteil der
Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu
ermitteln, sondern zu den gesamten Energiekosten, einschließlich der
Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann
ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten
entsprechend der Darstellung im Schriftsatz vom 27.02.2012. Es sei auch
unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die
Abrechnungskosten mehr als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch
die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines energiesparenden
Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig.
Eine allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung
nicht. Die Klägerin habe auch keinen im Vergleich zu anderen Anbietern
teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren
Angebote. Die Klägerin sei als Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre
abgeschlossenen Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice)
über die Erbringung des Abrechnungsservice gebunden. Sie könne daher
nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen
Anteilen der Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben
oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie hierauf als Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss. |
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|
| Wegen
des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf
die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen, die bis
zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, bei
Gericht vorgelegt worden sind. |
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| In
der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit
hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr
2012 in Höhe von monatlich 128,00 EUR für 9 Monate, insgesamt 1.152,00
EUR, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der
Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige Kostenanträge gestellt. |
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| Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. |
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| 1.
Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten
aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 EUR ist um
12,33 EUR zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der
Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das
Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 EUR führt (1.459,88 EUR [Saldo der
Abrechnung] abzüglich 12,33 EUR). Dies ergibt sich daraus, dass die
Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet
hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit §
11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im
vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus
§ 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB,
was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur
Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid,
Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM
2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die
Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O.,
unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung
liegt hier vor. |
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| a)
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme
vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall
festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen
würden. |
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| Generell
gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist,
wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende
Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als
Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15
% der Gesamtkosten zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht
von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12
HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen,
wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden
(Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren
Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze
angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines
Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein
Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die
Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit
der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten
in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten
übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich
witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen
haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft
diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die
Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder
Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit
für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß
gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist. |
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| Für
die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der
Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1
HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058;
anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten
heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil
diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im
vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen da, wie aus der
nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-Grenze
in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten
als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten
war. |
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| Für
diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den
Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger
Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte
verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht
wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige
Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich
durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen
Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären,
wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet,
dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten
vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden
wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive
Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die
Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn
die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht
verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen. |
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| Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung: |
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| Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten |
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Energiekosten ohne
verbrauchsabhängige
Abrechnung,
d. h. tatsächliche
Energiekosten zuzügl.
15/85 |
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Kosten
Abrechnungsservice |
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Anteil an
tatsächlichen
Energiekosten |
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Anteil an Energiekosten
ohne verbrauchsabhängige
Abrechnung |
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| Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten |
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Gesamtkosten
Fernwärme
einschl.
Abrechnungsservice
und Betriebsstrom
usw. |
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Gesamtkosten ohne
verbrauchsabhängige
Abrechnung, d. h.
tatsächliche Gesamtkosten
zuzügl. 15/85 |
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Kosten
Abrechnungsservice |
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Anteil an
tatsächlichen
Gesamtkosten |
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Anteil an Gesamtkosten
ohne verbrauchsabhängige
Abrechnung |
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| Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor. |
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| b)
Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung
bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet
für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 EUR (= Gesamtkosten
bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 EUR für den
Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der
Betriebsstrom mit 1.161,02 EUR und die Wartung, § 35a EStG ausweisbar
in Höhe von 243,95 EUR, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf
6.154,66 EUR belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 EUR
ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 EUR. |
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| Dieser
Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-,
Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die
Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung
nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende
Darstellung: |
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18.365,11 EUR der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon
30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 EUR
70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 EUR |
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8.346,23 EUR (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon
30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 EUR
70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 EUR |
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| Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009): |
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| Aus
der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 EUR,
so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 EUR
errechnet. |
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| c)
Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den
Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren
abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr.
1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange
Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin
möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der
verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist.
Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange
Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser
langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher
nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch
weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber
bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an
den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer
langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen
geringfügigen Nachteil. |
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| d)
Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als
einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen,
dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie
nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall
ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur
Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der
Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine
verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss
sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile
bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus
erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die
Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips
abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und
der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der
Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten.
Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der
Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie
diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und
Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem
Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus
dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der
Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse). |
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|
| 2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch. |
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| a)
Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und
Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus
nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch
abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien.
Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom
27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich
ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen
Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei
verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit
nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig
wären. Der weiter gehende Vortrag im Schriftsatz vom 16.05.2013 ist
auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB
vorgebracht worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht
zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den Ableseprotokollen
nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es
erschließt sich nicht, warum die festgestellten Messwerte der unstreitig
geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die
Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht
widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom
17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris). |
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|
| b)
Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne
Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet
wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist
bestimmt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen
bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam (vergleiche z.B.
Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht
billigem Ermessen, die auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer
unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser
Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert
nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt
worden (Teil 1: Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung
war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch beigefügt. Mit der
Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt. |
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| c)
Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem
Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der
Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind
nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die
Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vergleiche
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133).
Die Klägerin hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch
den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag nachgewiesen. Danach ist
der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen
insgesamt übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem
Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur
Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind,
steht dem nicht entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten,
die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein Gartenbauunternehmen
vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem
Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch
hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind, sind auch
diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es
handelt sich bei den von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften
um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters angemietet
werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der
Kosten werden von den Beklagten nicht vorgebracht. |
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| Die
Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Auch die Kosten des übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt
erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil
die gegen die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der
Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die Auswirkungen eines
Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen
dargelegt nur marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich
der von ihr geltend gemachten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im
Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits
Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz geringfügigen
Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass
auch diesbezüglich § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist. |
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|
| Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. |
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| Die
Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen
Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht
vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, die
unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich
nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf
den speziellen Gegebenheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalles.
Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus
hat sich auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende
Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer Vereinheitlichung durch
eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte. |
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| Der
Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil
diese erst nach Stellung der ursprünglichen Anträge erfolgte, so dass
zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem
ursprünglichen Streitwert angefallen waren. |
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