Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Kürzung von Heizungs- und Warmwasserkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung
AG Potsdam |
Entscheidungsdatum: | 01.09.2017 |
Aktenzeichen: | 24 C 216/16 | | | |
Tenor
- 1. Die Klage wird abgewiesen.
- 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Beschluss
- Der Streitwert wird auf 104,44 € festgesetzt.
Tatbestand
- 1
- Die
Parteien streiten über die einer Betriebskostenabrechnung zu Grunde
gelegten Abrechnung der Wärmekosten nach der Heizkostenverordnung.
- 2
- Der Kläger vermietete zum 01.12.2012 an den Beklagten eine Wohnung in der Charlottenstraße in Potsdam.
- 3
- Die
Wärmekosten für die Warmwasseraufbereitung wurden nicht durch einen
Zähler ermittelt, sondern nach § 9 Abs. 2 der HeizkV berechnet.
- 4
- Für den Monat Juli 2016 nahm die Beklagte einen Abzug in Höhe von 130,83 Euro von der Nebenkostenabrechnung
aus dem Jahr 2015 vor. Die Beklagte kürzte die Heizungskosten sowie
auch die Warmwasserkosten um einen Anteil von 15 %. Für weitere
Einzelheiten zur Abrechnung wird auf die Betriebskostenabrechnung von
2015 auf Seite 28 bis 30 der Akte Bezug genommen.
- 5
- Der
Kläger ist der Ansicht, der Beklagten stehe kein Kürzungsrecht im
Hinblick auf sämtliche Heizkosten, sondern lediglich im Hinblick auf die
Warmwasserkosten zu. Es handele sich hierbei um einen Abzug in Höhe von
maximal 26,39 Euro.
- 6
- Der Kläger beantragt,
- 7
die
Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 104,44 Euro nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB
seit dem 05.07.2016 zu zahlen.
- 8
- Die Beklagte beantragt,
- 9
die Klage abzuweisen.
- 10
- Die
Beklagte ist der Ansicht, die gesamte Wärmemenge der zentralen
Wasserversorgungsanlage im Hause sei nicht gem. § 9 Abs. 2 HeizkostenV
mit einem Wärmezähler gemessen worden. Damit sei zwangsläufig als
Differenzbetrag zur Gesamtwärmemenge die Wärmemenge der Heizkosten im
Hause ebenso falsch ermittelt worden. Der Beklagten stehe ein
Kürzungsrecht an den gesamten Wärmekosten, also an den Wassererwärmungs-
und an den Heizkosten zu.
- 11
- Wegen
der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle
zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die
sonstigen Aktenbestandteile verwiesen.
Entscheidungsgründe
- 12
- Die zulässige Klage ist unbegründet.
- 13
- Dem Kläger steht kein Anspruch gem. § 535 BGB zu.
- 14
- Die
Beklagte hat auch hinsichtlich der Kosten für den Wärmeverbrauch einen
Anspruch auf Kürzung nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i.V.m. § 12 HeizkV.
Nach dieser Regelung hat der Nutzer das Recht bei der nicht
verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden
Anteil um 15 % zu kürzen, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme
oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht
verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
- 15
- Mangels
Installation eines Warmwasserzählers ist diese Regelung auf den
Warmwasserverbrauch anwendbar. Insoweit lag ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2
der HeizkV vor, wonach die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage
entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu
messen ist. Die Kosten für die Warmwasserversorgung konnten damit nur
nach der Formel (gemäß desselben Absatzes) errechnet werden. Eine
verbrauchsabhängige Errechnung der Kosten fand nicht statt.
- 16
- Auch
hinsichtlich der Wärmekosten besteht ein Anspruch auf Kürzung nach § 12
HeizkV. Die übrigen Kosten für Wärme wurden nicht verbrauchsabhängig
erfasst. Stattdessen erfolgte die Abrechnung für die Heizkosten auf
Grundlage der Abrechnung der Warmwasserversorgung. Die Energie für
Wärmeversorgung wurde nicht mehr verbrauchsabhängig verteilt, da sie von
der lediglich rechnerischen Ermittlung der Energie für die
Warmwasserbereitung abhing (vgl. Lammel in jurisPR-MietR 25/2005 Anm. 3,
S. 2). Dadurch kann nicht sicher gestellt werden, dass die Beklagte
einen angemessenen Betrag für die Heizkosten auf Grundlage ihres
tatsächlichen Verbrauchs bezahlte. Eine solche Abrechnung widerspricht
der Regelung in § 9 HeizkV. Der Vermieter soll gerade für eine
verbrauchsabhängige Abrechnung sorgen. Die Kürzungsregelung soll ihn
dazu anhalten, möglichst zeitnah Wärme- und auch Warmwasserzähler in den
Objekten anzubringen, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung
sicherzustellen. Der Vermieter kann dies nicht umgehen, indem er nur für
eine der beiden Posten einen Zähler anbringt und die Kosten für den
anderen Posten auf Grundlage der dann angewandten Formel errechnet. Dies
führt automatisch dazu, dass beide Positionen nicht verbrauchsabhängig
im Sinne des § 12 HeizkV errechnet werden. Die Kontrolle des eigenen
Verbrauchs durch den Verbraucher kann gerade nicht stattfinden. Die
Regelung soll den Mieter aber gerade dazu anhalten auf Grund der
verbrauchsabhängigen Kostenverteilung sich zu bemühen, Kosten und damit
Energie zu sparen (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12.
Auflage, § 12 HeizkV Rn. 6).
- 17
- Die
Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.05.2005 – VIII ZR 195/04) kann auf
diesen Fall gerade nicht angewandt werden. In dieser Entscheidung
beschränkte sich das Kürzungsrecht auf die nicht verbrauchsabhängig
abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser. Der „Strafabzug“
nach § 12 HeizkV war nicht bei den Kosten des Wärmeverbrauchs
vorzunehmen. Entscheidend war aber in dieser Entscheidung, dass
Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmverbrauchs vorhanden waren
und verwendet wurden. Eine solche Situation bestand hier gerade nicht.
Die Wärmekosten wurden nicht auf Grundlage von Messgeräten erfasst,
sondern mit Hilfe der Formel für die Warmwasserkosten errechnet. Die
Berechnung gab nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder, da die
Verteilung von Wärme- und Warmwasserkosten nach der Berechnung nach § 9
Abs. 2 HeizkV voneinander abhängig ist (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 12. Auflage, § 12 HeizkV Rn. 15).
- 18
- Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
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