Dienstag, 27. Februar 2018

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Kürzung von Heizungs- und Warmwasserkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung


AG Potsdam
Entscheidungsdatum:01.09.2017
Aktenzeichen:24 C 216/16

Tenor


1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.



Beschluss

Der Streitwert wird auf 104,44 € festgesetzt.

Tatbestand

1
Die Parteien streiten über die einer Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegten Abrechnung der Wärmekosten nach der Heizkostenverordnung.


2
Der Kläger vermietete zum 01.12.2012 an den Beklagten eine Wohnung in der Charlottenstraße in Potsdam.


3
Die Wärmekosten für die Warmwasseraufbereitung wurden nicht durch einen Zähler ermittelt, sondern nach § 9 Abs. 2 der HeizkV berechnet.


4
Für den Monat Juli 2016 nahm die Beklagte einen Abzug in Höhe von 130,83 Euro von der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2015 vor. Die Beklagte kürzte die Heizungskosten sowie auch die Warmwasserkosten um einen Anteil von 15 %. Für weitere Einzelheiten zur Abrechnung wird auf die Betriebskostenabrechnung von 2015 auf Seite 28 bis 30 der Akte Bezug genommen.


5
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagten stehe kein Kürzungsrecht im Hinblick auf sämtliche Heizkosten, sondern lediglich im Hinblick auf die Warmwasserkosten zu. Es handele sich hierbei um einen Abzug in Höhe von maximal 26,39 Euro.


6
Der Kläger beantragt,


7
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 104,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 05.07.2016 zu zahlen.


8
Die Beklagte beantragt,


9
die Klage abzuweisen.


10
Die Beklagte ist der Ansicht, die gesamte Wärmemenge der zentralen Wasserversorgungsanlage im Hause sei nicht gem. § 9 Abs. 2 HeizkostenV mit einem Wärmezähler gemessen worden. Damit sei zwangsläufig als Differenzbetrag zur Gesamtwärmemenge die Wärmemenge der Heizkosten im Hause ebenso falsch ermittelt worden. Der Beklagten stehe ein Kürzungsrecht an den gesamten Wärmekosten, also an den Wassererwärmungs- und an den Heizkosten zu.


11
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die sonstigen Aktenbestandteile verwiesen.

Entscheidungsgründe

12
Die zulässige Klage ist unbegründet.


13
Dem Kläger steht kein Anspruch gem. § 535 BGB zu.


14
Die Beklagte hat auch hinsichtlich der Kosten für den Wärmeverbrauch einen Anspruch auf Kürzung nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i.V.m. § 12 HeizkV. Nach dieser Regelung hat der Nutzer das Recht bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.


15
Mangels Installation eines Warmwasserzählers ist diese Regelung auf den Warmwasserverbrauch anwendbar. Insoweit lag ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2 der HeizkV vor, wonach die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist. Die Kosten für die Warmwasserversorgung konnten damit nur nach der Formel (gemäß desselben Absatzes) errechnet werden. Eine verbrauchsabhängige Errechnung der Kosten fand nicht statt.


16
Auch hinsichtlich der Wärmekosten besteht ein Anspruch auf Kürzung nach § 12 HeizkV. Die übrigen Kosten für Wärme wurden nicht verbrauchsabhängig erfasst. Stattdessen erfolgte die Abrechnung für die Heizkosten auf Grundlage der Abrechnung der Warmwasserversorgung. Die Energie für Wärmeversorgung wurde nicht mehr verbrauchsabhängig verteilt, da sie von der lediglich rechnerischen Ermittlung der Energie für die Warmwasserbereitung abhing (vgl. Lammel in jurisPR-MietR 25/2005 Anm. 3, S. 2). Dadurch kann nicht sicher gestellt werden, dass die Beklagte einen angemessenen Betrag für die Heizkosten auf Grundlage ihres tatsächlichen Verbrauchs bezahlte. Eine solche Abrechnung widerspricht der Regelung in § 9 HeizkV. Der Vermieter soll gerade für eine verbrauchsabhängige Abrechnung sorgen. Die Kürzungsregelung soll ihn dazu anhalten, möglichst zeitnah Wärme- und auch Warmwasserzähler in den Objekten anzubringen, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung sicherzustellen. Der Vermieter kann dies nicht umgehen, indem er nur für eine der beiden Posten einen Zähler anbringt und die Kosten für den anderen Posten auf Grundlage der dann angewandten Formel errechnet. Dies führt automatisch dazu, dass beide Positionen nicht verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 HeizkV errechnet werden. Die Kontrolle des eigenen Verbrauchs durch den Verbraucher kann gerade nicht stattfinden. Die Regelung soll den Mieter aber gerade dazu anhalten auf Grund der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung sich zu bemühen, Kosten und damit Energie zu sparen (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 12 HeizkV Rn. 6).


17
Die Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.05.2005 – VIII ZR 195/04) kann auf diesen Fall gerade nicht angewandt werden. In dieser Entscheidung beschränkte sich das Kürzungsrecht auf die nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser. Der „Strafabzug“ nach § 12 HeizkV war nicht bei den Kosten des Wärmeverbrauchs vorzunehmen. Entscheidend war aber in dieser Entscheidung, dass Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmverbrauchs vorhanden waren und verwendet wurden. Eine solche Situation bestand hier gerade nicht. Die Wärmekosten wurden nicht auf Grundlage von Messgeräten erfasst, sondern mit Hilfe der Formel für die Warmwasserkosten errechnet. Die Berechnung gab nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder, da die Verteilung von Wärme- und Warmwasserkosten nach der Berechnung nach § 9 Abs. 2 HeizkV voneinander abhängig ist (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 12 HeizkV Rn. 15).


18
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.