Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter soll eine Berufszulassungsregelung
geschaffen werden. Als neue Voraussetzung für die Erteilung der
gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung sollen für Immobilienmakler
und Wohnungseigentumsverwalter ein Sachkundenachweis sowie
für Wohnungseigentumsverwalter darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung
eingeführt werden. Mit der im Gesetzentwurf vorgesehenen Einführung eines
Sachkundenachweises wird eine Verbesserung der von Immobilienmaklern
und Wohnungseigentumsverwaltern erbrachten Dienstleistungen und damit eine
Stärkung des Verbraucherschutzes angestrebt. Zudem soll der Gesetzentwurf
durch die Einführung des Sachkundenachweises für Wohnungseigentumsverwalter
einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung
von Wohnimmobilien leisten. Mit der darüber hinaus im Gesetzentwurf
vorgesehenen Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung für Wohnungseigentumsverwalter
sollen Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden geschützt
werden, die durch die fehlerhafte Berufsausübung des Wohnungseigentumsverwalters
entstehen können.
Mit der Änderung des § 34c der Gewerbeordnung wird für Immobilienmakler ein
Sachkundenachweis als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen
Erlaubnis eingeführt. Darüber hinaus wird für Wohnungseigentumsverwalter
erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung eingeführt. Voraussetzung
für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis für Wohnungseigentumsverwalter
ist neben dem Vorliegen der erforderlichen Zuverlässigkeit und
geordneter Vermögensverhältnisse ebenfalls der Nachweis der Sachkunde sowie
darüber hinaus einer Berufshaftpflichtversicherung.
Wohnungseigentumsverwalter müssen sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen insbesondere des Wohnungseigentumsrechts
auskennen, um ihre Aufgabe sachgerecht erfüllen zu können. Hierzu gehören insbesondere
die Organisation, Durchführung und Nachbearbeitung von Eigentümerversammlungen und die Korrespondenz
mit Eigentümern und Mietern. Mit der Verwaltung sind darüber hinaus vielfältige Aufgaben wie die technische
Planung, Vergabe und Überwachung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten
und die kaufmännischen Aufgaben einschließlich Verwaltung, Abrechnung und Eintreibung
von Geldern verbunden. Neben vielfältigen Rechtskenntnissen sind Grundkenntnisse auf bautechnischem
Gebiet erforderlich. Zudem sind die Anforderungen gerade an Wohnungseigentumsverwalter durch die Herausforderungen
der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung des Immobilienbestands zur Erreichung
der Klimaschutzziele erheblich gestiegen, für die verantwortungsvolle Verwaltung von Wohnungseigentum im
Sinne der Eigentümer sind Fachkenntnisse in einer ganzen Reihe von Fachgebieten erforderlich. Der Immobilienmakler
steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis. Art
und Umfang der sich hieraus ergebenden Pflichten richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, etwa der
wirtschaftlichen Bedeutung des Geschäfts und der Erfahrenheit beziehungsweise Unerfahrenheit des Auftraggebers.
So trifft den Immobilienmakler unter anderem eine Aufklärungspflicht. Er muss seinem Auftraggeber alle
ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen
und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Um diese Pflicht zu erfüllen und
seinen Auftraggeber vor Schäden zu bewahren, sind Kenntnisse in den verschiedenen einschlägigen Rechtsbereichen
erforderlich. Sowohl der Auftraggeber als auch Dritte, mit denen der Kauf- oder Mietvertrag zustande kommen
soll, tragen zudem häufig eine Vielzahl von Fragen an den Makler heran, welche für die Kauf- oder Mietentscheidung
wesentlich sind. Auch wenn der Immobilienmakler keine Pflicht zur Beratung übernommen hat, muss
er für die Richtigkeit seiner Antworten auf die für die Kauf- oder Mietentscheidung wesentlichen Fragen der
Parteien einstehen. Angaben zum Kauf- oder Mietobjekt, die er von seinem Auftraggeber oder der Gegenseite
erhalten hat, darf er zwar grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Erkennt er, dass Angaben unrichtig sind, oder
drängen sich ihm insoweit Zweifel auf, muss er den Empfänger der Information hierüber oder jedenfalls über die
fehlende eigene Prüfung informieren. Eine darüber hinausgehende Prüfungspflicht trifft den Makler, wenn er sich
Angaben der Gegenseite gegenüber seinem Auftraggeber zu Eigen macht oder sich für deren Richtigkeit persönlich
einsetzt, etwa aus Werbezwecken.
Sowohl innerhalb als auch außerhalb ihres Pflichtenkreises geben Makler häufig umfangreiche Auskünfte, um die
Erfolgswahrscheinlichkeit der Vermittlung zu erhöhen. Diese Auskünfte betreffen häufig den Zustand des Gebäudes,
notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten, Umstände zu der Wohnungseigentumsgemeinschaft
oder zum Mieter sowie der Miethöhe einer gekauften Wohnung oder Umstände des Vermieters oder
Mieters vermieteter Räume. Kenntnisse rechtlicher Zusammenhänge sind daher für die Tätigkeit als Immobilienmakler
ebenso erforderlich wie bautechnisches Grundwissen. Fehlinformationen können hier zu vielfältigen wirtschaftlichen
Nachteilen des Auftraggebers führen, so dass gerade auch komplexe Hintergründe, die relevant für
eine Kauf- oder Mietentscheidung sein können, dem Makler bekannt sein müssen.
Es ist daher sinnvoll und erforderlich, die Anforderungen an die gewerberechtliche Erlaubnis für Immobilienmakler
zu erhöhen und einen Sachkundenachweis als Mindestqualifikationsanforderungen als neue Erlaubnisvoraussetzung
einzuführen sowie für Wohnungseigentumsverwalter erstmals eine Erlaubnispflicht einzuführen, die
ebenfalls das Vorliegen eines Sachkundenachweises voraussetzt. Darüber hinaus ist es sinnvoll und erforderlich,
für Wohnungseigentumsverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung einzuführen, da durch unsachgemäße
Verwaltung erhebliche unmittelbare und mittelbare Vermögensnachteile für die Wohnungseigentü-
mer entstehen können. Das Haftungsrisiko besteht für Immobilienmakler nicht in gleicher Weise, so dass für diese
auf die Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung verzichtet wird.
In § 34c der Gewerbeordnung (GewO) sollen daher die Voraussetzungen für die Erteilung einer gewerberechtlichen
Erlaubnis für Immobilienmakler erhöht werden. Zu den bisherigen Erlaubnisvoraussetzungen, der erforderlichen
Zuverlässigkeit und dem Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse, wird als zusätzliche Erlaubnisvoraussetzung
der Nachweis der erforderlichen Sachkunde eingeführt. Darüber hinaus wird für gewerbliche Verwalter
von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes eine Erlaubnispflicht in § 34c GewO
eingeführt. Künftig müssen auch gewerblich tätige Wohnungseigentumsverwalter als Voraussetzung für die Erteilung
einer gewerberechtlichen Erlaubnis einen Sachkundenachweis sowie den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
vorlegen, zudem müssen Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen.
Darüber hinaus wird die Ermächtigung zum Erlass einer zustimmungspflichtigen Rechtsverordnung (Makler- und
Bauträgerverordnung) erweitert, so dass Detailregelungen zur erforderlichen Sachkunde und zur Berufshaftpflichtversicherung
in der Makler- und Bauträgerverordnung getroffen werden können.
© Marc Husmann Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des Herausgebers.
