Der Verkäufer hat beim Verkauf von Immobilien Aufklärungspflichten
zu beachten. Er muss dem Käufer nach Treu und Glauben über die
Beschaffenheit einer Immobilie oder auch über andere Umstände des
Verkaufs aufklären, wenn jener die Beschaffenheitselemente oder
-umstände nicht kennt oder nicht kennen kann. Wird die Immobilie
wie üblich „wie besichtigt“ oder „im gegenwärtigen Zustand“ verkauft,
muss der Käufer zwar damit rechnen, dass die Immobilie nicht in jeder Hinsicht seinen Vorstellungen entspricht. Der Verkäufer muss ihm auch nicht alle Nachteile eröffnen allerdings gilt dies nicht für
verborgene hänget.
Es kann den Verkäufer von seiner Aufklärungspflicht entlasten, wenn der Käufer einer Immobilie eine Immobilien-Due-Diligence-Prüfung vornimmt. Eine solche Untersuchung kann nämlich Umstände zu Tage fördern, die der Verkäufer bei Ausbleiben einer solchen Prüfung mitzuteilen
gehabt hätte. Der Verkäufer hat den Käufer nicht über die Umstände aufzuklären, deren Aufdeckung er im Rahmen einer Untersuchung der vorgenannten Art üblicherweise erwarten kann. Welche Umstände das sind, lässt sich nicht allgemein sagen. Der Verkäufer kann
dem Käufer nicht entgegenhalten, dass er aufklärungspflichtige Umstände hätte entdecken müssen, wenn er mehr oder bessere Hilfskräfte engagiert oder länger gesucht hätte. Denn mit einer eigenen intensiven Prüfung entlastet der Käufer den Verkäufer von seiner gesetzlichen
Aufklärungspflicht. Dieses soll ihm dann nicht zum Nachteil gereichen.
Für jeden Käufer einer Immobilie ist es kaufentscheidend, ob er sie
rechtlich ungehindert nutzen und verwerten kann. Dingliche Rechte,
die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, sind regelmäßig aufklärungspflichtig.
Auch andere rechtliche Beschränkungen sind aufklärungspflichtig.
Beispiele hierfür sind die Wohnungsbindung oder ein
Zweckentfremdungsverbot. Auch bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche
Beschränkungen, die Lage des Grundstücks oder von Teilen
hiervon in einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet oder seine
Belastung mit einem geschützten Landschaftsbestandteil gehören
hierher. Aufklärungspflichtig sind auch Fälle der Bodenkontaminationen.
Gleiches gilt für einen Verkauf des Bauwerkes, wenn das Gebäude
bauordnungsrechtlich nicht oder nicht vollständig für die bisherige
Nutzung zugelassen ist. Soll das Bauwerk dagegen einer andersartigen
Nutzung weichen, muss der Verkäufer den Käufer zwar nicht
auf Umstände hinweisen, die der weiteren Nutzung entgegenstehen, er
muss aber solche Umstände aufklären, die dem geplanten Abbruch
zuwiderlaufen oder ihn erschweren könnten. Als Beispiel wäre hier
etwa die Asbestverseuchung eines Gebäudes zu nennen.
Aufklärungspflichtig sind:
– Nicht aus dem Grundbuch ersichtliche dingliche Rechte,
– Wohnungsbindung,
– Denkmalschutz und Landschaftsschutz,
– Bauplanungsrechtliche Beschränkungen,
– Bauordnungsrechtliche Nutzungsseinschränkungen,
– Asbestverwendung.
Aufklärungspflichtig sind schließlich auch Bestand und Ertrag von
Nutzungsverhältnissen, also der Mietverhältnisse. Die Rechtsprechung
hat bisher eine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt des
Mietertrages bejaht, weil der Ertrag als zusicherungsfähige Eigenschaft
des Grundstücks angesehen wurde. Auch fehlende Solvenz des
Nutzers kann aufklärungspflichtig sein.
Grundsätzlich muss der Verkäufer den Käufer nur über nachteilige
Beschaffenheiten aufklären, die noch vorhanden sind. Sind etwaige
Defekte beseitigt worden, können sie sich auch nicht mehr auf den – Asbestverwendung.
Aufklärungspflichtig sind schließlich auch Bestand und Ertrag von
Nutzungsverhältnissen, also der Mietverhältnisse. Die Rechtsprechung
hat bisher eine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt des
Mietertrages bejaht, weil der Ertrag als zusicherungsfähige Eigenschaft
des Grundstücks angesehen wurde. Auch fehlende Solvenz des
Nutzers kann aufklärungspflichtig sein.
Grundsätzlich muss der Verkäufer den Käufer nur über nachteilige
Beschaffenheiten aufklären, die noch vorhanden sind. Sind etwaige
Defekte beseitigt worden, können sie sich auch nicht mehr auf den Kaufentschluss auswirken. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mangel durch die Reparatur nicht vollständig beseitigt wurde.
© Marc Husmann Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des Herausgebers.
