Fälligkeit der vom Besteller zu entrichtenden Vergütung bei einem Bauträgervertrag

LG Karlsruhe Urteil vom 12.2.2016, 10 O 477/15

Fälligkeit der vom Besteller zu entrichtenden Vergütung bei einem Bauträgervertrag

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1	Die Klägerin ist eine Bauträgerin, die im Jahr 2014/ 2015 ein Mehrfamilienhaus in der ... Straße in P... errichtete. Mit notariell beurkundeten Vertrag vom 12.02.2014 kaufte die Beklagte die Dachgeschosswohnung Nr. 8 sowie zwei Garagen in diesem Bauvorhaben zum Preis von insgesamt 307.000 Euro (Anlage K19). In § 5 des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien die ratenweise Fälligkeit des Kaufpreises entsprechend dem Baufortschritt.
2	§ 5 des Kaufvertrages lautet auszugsweise wie folgt:
3	§ 5 Entrichtung des Kaufpreises
4	Der Kaufpreis ist in folgenden Raten entsprechend dem Baufortschritt zur Zahlung fällig:
5	25 % nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 6 % für die Herstellung von Dachflächen und Dachrinnen, 6,3 % für die Rohinstallation der Heizung, sowie der Sanitär- und Elektroanlagen, 7,0% für Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, 2,1% für den Estrich, 2,8% für die Fliesen im Sanitärbereich, 8,4% nach Bezugsfertigkeit Zug-um-Zug gegen Besitzübergabe, 2,1% für die Fassadenarbeiten, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung 5,0% der Vertragssumme sind zur Zahlung fällig, wenn
6	a) entweder die/eine Bank dem Käufer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung gestellt hat und die betreffende Erklärung dem Käufer zugegangen ist, frühestens jedoch, wenn die vorstehenden Grundvoraussetzungen der Fälligkeit (vgl. § 4 IX der gegenständlichen Vertrages) vorliegen und mit den Erdarbeiten des Bauvorhabens begonnen worden ist,
7	oder
8	b) wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen.
9	Ob entsprechend a) oder b) verfahren wird, bestimmt der Bauträger.
10	…
11	Der Verkäufer darf diese Zahlungen in bis zu sieben Raten anfordern, er kann die Raten entsprechend den Bauabschnitten zusammenfassen. Die letzte Rate von 5 % zählt hierbei nicht mit.
12	Die Klägerin stellte zwischen dem 10.03.2014 und dem 16.12.2014 sieben Rechnungen über insgesamt 296.235,00 Euro (Anlagen K 15 bis K 21), die die Beklagte sämtlich beglich. Mit der ersten Abschlagsrechnung vom 10.03.2014 (YF 002/14) stellte die Klägerin nach Beginn der Erdarbeiten einen Betrag von 25 % des Kaufpreises (76.750 Euro) in Rechnung (Anlage K 15). Mit Rechnung vom 10.10.2014 (YF 029/14) forderte die Klägerin einen „Sicherheitseinbehalt“ i.H.v. 5 % (15.350 Euro) nach Mitteilung der Bürgschaftshinterlegung durch die Notarin (Anlage K 19). Am 22.10.2014 übernahm die ... Versicherung AG, ..., eine Höchstbetragsbürgschaft von 15.350 Euro (Anlage K3), worauf die Beklagte am 24.10.2014 den angeforderten Betrag bezahlte. Die Parteien streiten darüber, ob diese Anforderung als eine der unter § 5 des Kaufvertrages vorgesehenen Raten anzusehen ist oder nicht.
13	Am 15.12.2014 übergab die Klägerin der Beklagten das Sondereigentum im Rahmen eines Abnahmetermins. Die Beklagte beanstandete diverse Mängel. Die Parteien streiten darüber, ob diese Mängel beseitigt sind, und über das Vorliegen weiterer Mängel am Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum ist unstreitig noch nicht abgenommen.
14	Mit Rechnung vom 24.06.2015 (YF 019/15, Anlage K 10) forderte die Klägerin die Beklagte nach vollständiger Fertigstellung zur Zahlung von 12.325,41 Euro auf. Hierauf leistete die Beklagte eine Zahlung von 1000 Euro. Der Differenzbetrag stellt die Klageforderung dar.
15	Die Klägerin trägt vor, die angeforderte Zahlung sei die vereinbarungsgemäß vorletzte Rate, die bei Fertigstellung fällig werde. Die letzte Rate i.H.v. 5 % des Kaufpreises sei noch nicht fällig, da die Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch ausstehe. Die vorletzte Rate belaufe sich auf 3,5 % des Kaufpreises. Zudem habe die Beklagte eine Sonderleistung mit 1.417,50 Euro zu vergüten. Dieser Betrag sei nach den allgemeinen Regeln mit der Wohnungsübergabe fällig. Für die Gebäudeaufnahme schulde die Beklagte außerdem einen Betrag von 142,91 Euro.
16	Die vollständige Fertigstellung sei eingetreten, weil alle Leistungen erbracht und alle wesentlichen Mängel beseitigt seien. Die Abnahme insbesondere des Gemeinschaftseigentums sei für die Annahme der Fertigstellung nicht erforderlich.
17	Sie könne berechtigt Abschlagszahlungen verlangen, da der Vertrag genau den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entspreche. Insbesondere sei die Höchstzahl von sieben Ratenanforderungen nicht überschritten. Lediglich sechs der bisher gestellten Abschlagsrechnungen seien hierauf anzurechnen, nicht aber die Rechnung vom 10.10.2014 (Anlage K 19). Über die hiermit angeforderten Mittel könne sie noch nicht verfügen, weil sie eine Bürgschaft in gleicher Höhe gestellt habe. Zudem sei im Vertrag ausdrücklich vorgesehen, dass diese Rate nicht bei der Zählung der Raten zu berücksichtigen sei.
18	Mit der Stellung der Bürgschaft habe sie genau von der rechtlichen Möglichkeit Gebrauch gemacht, die ihr gemäß § 7 MaBV eingeräumt sei. Daher könne sie von den Anforderungen gemäß § 3 MaBV abweichen. Somit sei die höchstzulässige Ratenanzahl nicht überschritten.
19	Nach alledem schulde die Beklagte bereits jetzt die Zahlung der vorletzten Rate; da sie sich mit der Zahlung im Verzug befinde, habe sie auch ihre vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten zu tragen.
20	Die Klägerin beantragt,
21	1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 11.325,41 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz seit dem 09.07.2015 zu bezahlen.
22	2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 958,19 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz seit 23.08.2015 zu erstatten.
23	Die Beklagte beantragt,
24	die Klage abzuweisen.
25	Die Beklagte trägt vor, die geltend gemachte Fertigstellungsrate könne die Klägerin schon deswegen nicht verlangen, weil das Bauwerk nicht fertiggestellt sei. Sowohl im Bereich des Sondereigentums als auch im Bereich des Gemeinschaftseigentums lägen umfangreiche Mängel vor, die auch gerügt seien. Insbesondere das Gemeinschaftseigentum sei nicht abnahmefähig. Die Klägerin halte die eigenen Vorgaben aus der Teilungserklärung für die Abnahme nicht ein.
26	Die geltend gemachte Rate überschreite den Betrag von 3,5 % aus dem Kaufpreis, der sich auf lediglich 10.745,00 Euro belaufe.
27	Mit insgesamt 297.235,00 Euro habe sie bereits mehr als 95 % des vereinbarten Kaufpreises gezahlt. Wenn die Klägerin ausdrücklich noch nicht die Zahlung einer letzten Rate i.H.v. 5 % verlange, sei sie derzeit bereits überzahlt. Zudem habe die Klägerin bereits sieben Raten abgefordert, so dass die isolierte Anforderung einer Fertigstellungsrate ausgeschlossen sei. Nachdem die Klägerin selbst die Schlusszahlung noch nicht für fällig halte, sei die Klage ohne weiteres unbegründet.
28	Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll.

Entscheidungsgründe

29	Die zulässige Klage erweist sich als derzeit unbegründet, weil der geltend gemachte Anteil an der Kaufpreisforderung der Klägerin derzeit noch nicht fällig ist.
30	1. Die Fälligkeit der vom Besteller geschuldeten Vergütung richtet sich bei Bauträgerverträgen wie vorliegend grundsätzlich nach Werkvertragsrecht (statt vieler: Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Auflage, Rz 212). Die Parteien haben aber nach § 632a Abs. 2 BGB, Art. 244 EGBGB, HausbauVO i.V. der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die Möglichkeit, für die Zahlung des Entgeltes Abschlagszahlungen vorzusehen, die vom Besteller abhängig vom Baufortschritt entrichten sind. Nur durch eine wirksame Regelung kann die Fälligkeit abweichend von § 641 BGB geregelt werden (Basty, a.a.O., Rz 212).
31	Die Parteien haben in § 5 des Vertrages für die Entrichtung des Kaufpreises abhängig vom Baufortschritt Teilzahlungen vorgesehen, die sich an den Vorgaben der MaBV orientieren. Diese Regelung entspricht jedoch nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.
32	Nach § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV hat der Bauträger aus den von der MaBV vorgesehenen 13 Abschnitten bis zu sieben Raten entsprechend dem Bauablauf zu bilden, in denen er die Zahlungen des Käufers entgegennehmen darf. Streitig ist, ob diese sieben Raten schon im Bauträgervertrag festgelegt sein müssen oder ob der Bauträgervertrag die Festlegung dem Bauträger überlassen darf, der die sieben Raten dann erst entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf nach seinem Ermessen abrufen kann (zum Streitstand: Beck‘sches Notar-Handbuch/Kutter, 5. Auflage, A II Rz 77a).
33	Die besseren Argumente sprechen dafür, den Bauträger für verpflichtet anzusehen, die sieben Raten bei Vertragsschluss festzulegen: es käme einem einseitigen Leistungsbestimmungsrecht gleich, wollte man dem Bauträger die Festlegung der Raten während des Bauablaufs überlassen. Nach § 307 BGB ist ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nur zulässig, wenn hierfür wegen der Unvorhersehbarkeit künftiger Entwicklungen eine sachliche Rechtfertigung besteht und die Unvorhersehbarkeit nicht der Risikosphäre des Verwenders zuzurechnen ist. Die Unvorhersehbarkeit des tatsächlichen Bauablaufs liegt dagegen alleine in der Risikosphäre des Bauträgers. Auch die MaBV geht davon aus, dass aus Gründen der Planungs- und Finanzierungssicherheit typischerweise die Einzelfälligkeiten bei Vertragsschluss festzustehen haben, zumal nach der praktischen Erfahrung keine überwiegenden Interessen der Bauträger eine Offenhaltung gebieten, da in der Praxis die Mehrzahl der Raten ohnehin nicht zur Disposition steht. Zur variablen Gestaltung stehen nur zwei, max. drei Raten, die sich je nach geplantem Bauablauf auf den Innenausbau verteilen (ausführlich Beck‘sches Notar-Handbuch/Kutter, a.a.O., Rz 77a; a.A. Basty, a.a.O., Rz 475 ff.).
34	Diesen Anforderungen wird der streitgegenständliche Bauträgervertrag vom 12.02.2014 nicht gerecht. Vielmehr gibt der Vertrag elf, je nach Lesart sogar zwölf, Raten vor, aus denen die Klägerin während des Bauablaufes „entsprechend den Bauabschnitten“ bis zu sieben Raten anfordern darf. Damit ist das Gebot verletzt, dass der Bauträger die Raten bereits bei Vertragsschluss festlegen muss.
35	Die Vereinbarung zur Ratenzahlung ist damit unwirksam, § 12 MaBV i.V. § 134 BGB, so dass es bei der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 641 BGB bleibt. Da unstreitig das Gemeinschaftseigentum noch nicht abgenommen ist, fehlt es an der Fälligkeit der Entgeltforderung.
36	Damit kann dahinstehen, ob die Klägerin mit der Geltendmachung der streitgegenständlichen Teilforderungen auch gegen das Verbot verstößt, mehr als sieben Teilzahlungen zu verlangen. Zwar hat die Klägerin tatsächlich bereits sieben Zahlungen entgegengenommen, wie sich aus der von ihr selbst erstellten Zusammenstellung der Zahlungen, Anlage B2, sowie den vorgelegten Rechnungen ergibt. Die mit Rechnung vom 10.10.2014, Anlage K 19, angeforderte, als „Sicherheitseinbehalt“ bezeichnete, Zahlung könnte sich aber als zweiter Teil der ersten, bei Beginn der Erdarbeiten in Höhe von 30% des Kaufpreises fälligen Rate darstellen und damit nicht als ein gesondert zu zählende Rate. Denn die erste Rate ist im streitgegenständlichen Vertrag abweichend von § 3 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 MaBV mit 25% festgesetzt. Hierdurch wird - wenn auch nicht ausdrücklich ausgesprochen - die Entscheidung des Bauträgers gem. § 632a Abs. 3 Satz 3 BGB getroffen, die Sicherheitsleistung i.H.v. 5 % der Vertragssumme bei Anforderung der ersten Rate durch Einbehalt zu erbringen (vgl. hierzu auch Beck‘sches Notar-Handbuch/ Kutter, a.a.O., A II, Rz 78a).
37	Dahinstehen kann daher letztlich auch, ob die Regelung im Vertrag der Parteien den Anforderungen des § 307 BGB an Transparenz genügt, woran indessen erhebliche Zweifel bestehen. Bei dem Vertrag der Parteien handelt es sich um AGB, da das Vertragsmuster für mehr als drei Verträge und damit eine Vielzahl zur Verwendung vorgesehen war, wie sich im Termin ergeben hat. Gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gilt die Klägerin, eine Unternehmerin, als Verwenderin, auch wenn die Verträge von der Notarin formuliert waren. Das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verpflichtet den Verwender, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen (Palandt/ Grüneberg, BGB, 75. Auflage, § 307 Rz 20). In der gewählten Gestaltung lässt der Vertrag den Besteller aber im Unklaren darüber, ob und in welcher Form der Verwender die gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung erbringt (vgl. BGH NJW 2013, 219 Rz 18). Der Vertragspartner des Verwenders kann daher nicht nachvollziehen, ob er vor Zahlung der vereinbarten ersten Rate von 25% Sicherheitsleistung der Klägerin verlangen kann oder nicht. Für den durchschnittlichen Verbraucher, auf dessen Verständnismöglichkeit bei der Prüfung von AGB abzustellen ist, ist auch die Zahl der abgeforderten Raten nicht nachvollziehbar, wenn die letztgenannte Teilzahlung von 5% ebenfalls als „Rate“ bezeichnet wird. Schon aus dem Vertragsverständnis der Klägerin selbst ergibt sich die Mißverständlichkeit der Regelung: die Klägerin meint, sie mache mit der streitgegenständlichen Zahlung die vorletzte Rate geltend, ihr stehe nach Zahlung dieser Rate mithin noch eine weitere Rate i.H.v. 5% des Preises zu. Dass dem nicht so sein kann, ist schon daraus ersichtlich, dass die Klägerin bereits auf Grund der bis zum 16.12.2014 gestellten Rechnungen (Anlage K15 - K21) 296.235 Euro und damit 96,5% der vereinbarten Summe erhalten hat. Wollte sie noch eine weitere Zahlung von 5% verlangen, würde sie insgesamt 105% des vereinbarten Preises kassieren, wovon nicht ernsthaft auszugehen ist. Nach alledem macht die Klägerin mit der streitgegenständlichen Zahlung von 3,5% tatsächlich die letzte Rate geltend. Die Klägerin verkennt, dass nach Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums und ggf. Beseitigung protokollierter Mängel die Freigabe der Sicherheit, d.h. der Bürgschaft der R+V-Versicherung vom 22.10.2014 verlangt werden kann, aber keine erneute Zahlung, nachdem die Beklagte bereits nach Leistung der Sicherheit die Zahlung erbracht hat. Dies belegt aus Sicht des Gerichts eindrucksvoll die fehlende Verständlichkeit und mangelnde Transparenz des von der Klägerin vorgegebenen Vertragstextes.
38	Die Vereinbarung zur Ratenzahlung ist daher unwirksam. Die von der Klägerin verlangte Restzahlung ist erst nach Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums fällig, § 641 BGB, die unstreitig noch aussteht.
39	2. Damit fehlt es an der Fälligkeit der Entgeltforderung der Klägerin. Dies betrifft die gesamte Klageforderung: auch die geltend gemachte Sonderleistung i.H.v. 1.417,50 Euro sowie das Entgelt für die Gebäudeaufnahme i.H.v. 142,91 Euro, denen die Beklagte dem Grunde nach nicht entgegengetreten ist, stellt sich als Teil des von der Beklagten für den Erwerb der Eigentumswohnung, der Garagen und des Grundstücksanteils zu zahlenden Entgeltes dar, das insgesamt gem. § 641 BGB erst nach Abnahme fällig wird.
40	3. Ob die klägerische Leistung mangelbehaftet ist, kann nach alledem dahinstehen.
41	4. Mangels berechtigter Forderung der Klägerin hat die Beklagte weder Zinsen noch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu tragen.
42	5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.