Der Bundesrat hat in seiner 960. Sitzung am 22. September 2017 beschlossen, zu dem vom Deutschen Bundestag am 22. Juni 2017 verabschiedeten Gesetz einen Antrag gemäß Artikel 77 Absatz 2 des Grundgesetzes nicht zu stellen.
Mit der durch das Gesetz vorgesehen Änderung des § 34c der Gewerbeordnung (GewO) sollen die Voraussetzungen für die Erteilung einer gewerberechtlichen Erlaubnis für Immobilienmakler erhöht werden. Zu den bisherigen Erlaubnisvoraussetzungen, der erforderlichen Zuverlässigkeit und dem Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse, wird als zusätzliche Erlaubnisvoraussetzung der Nachweis der erforderlichen Sachkunde eingeführt. Darüber hinaus wird für gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes eine Erlaubnispflicht in § 34c GewO eingeführt. Künftig müssen auch gewerblich tätige Wohnungseigentumsverwalter als Voraussetzung für die Erteilung einer gewerberechtlichen Erlaubnis einen Sachkundenachweis sowie den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung vorlegen, zudem müssen Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen. Darüber hinaus wird die Ermächtigung zum Erlass einer zustimmungspflichtigen Rechtsverordnung (Makler- und Bauträgerverordnung) erweitert, so dass Detailregelungen zur erforderlichen Sachkunde und zur Berufshaftpflichtversicherung in der Makler- und Bauträgerverordnung getroffen werden können.
Der Antrag fordert, Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) als Verbraucher anzuerkennen und diese Festsetzung aus BGH-Urteilen ins WEG-Gesetz zu übernehmen. Im Rahmen der Änderung der Gewerbeordnung soll der Sachkundenachweis für Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler und Verwalterinnen und Verwalter auch auf Mietverwalterinnen und Mietverwalter ausgeweitet werden. Eingeführt werden soll eine Pflicht zur jährlichen Fortbildung, die „Alte-Hasen-Regelung“ soll gestrichen werden. Der Sachkundenachweis soll ausnahmslos für jede Wohnungseigentums- und Mietverwalterin und jeden Wohnungseigentums- und Mietverwalter eingeführt werden. Darüber hinaus soll ein öffentliches Register für Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter geschaffen werden. Das Wohneigentumsrecht soll umfassend reformiert, modernisiert und vereinfacht werden.
Eigentümern von Wohnimmobilien kann durch eine unsachgemäße Ausübung von Aufgaben der Mietverwaltung ein erheblicher Schaden entstehen. Das Schadenspotential ist vergleichbar mit dem Schaden der einer Wohnungseigentumsgemeinschaft durch eine unsachgemäße Wohnungseigentumsverwaltung entstehen kann bzw. kann hierüber sogar weit hinausgehen. Eigentümer, die oftmals nicht vor Ort sein können, haben nur sehr begrenzt die Möglichkeit, Rückmeldung von dritter Seite über die Tätigkeit des Verwalters zu erhalten bzw. sich vor Ort selbst ein Bild zu machen. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, die Verwaltung von Wohnimmobilien, auch soweit sie die Betreuung von Mietverhältnissen betrifft, erlaubnispflichtig auszugestalten. Die Erlaubnis soll auch in diesem Fall von dem Nachweis der Zuverlässigkeit, dem Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse und dem Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung abhängen. Eigentümer können sich dann darauf verlassen, dass der von ihnen beauftragte gewerbliche Verwalter zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und dass gegebenenfalls eintretende Vermögensschaden auf Grund fehlerhafter Berufsausübung durch eine Berufshaftpflichtversicherung des Verwalters abgedeckt werden.
Die in dem bisherigen Absatz 2a geregelte Qualifikationsanforderung an die vom Gewerbetreibenden beschäftigte Personen, die unmittelbar bei der nach Absatz 1 Nummer 1 oder Nummer 4 mitwirken, entfällt. In dem neu gefassten Absatz 2a wird stattdessen eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter und ihre unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befassten Mitarbeiter eingeführt. Mit der regelmäßigen Weiterbildungspflicht wird sichergestellt, dass die Gewerbetreibenden und ihre Beschäftigen über die für die Ausübung des erlaubnispflichtigen Gewerbes erforderliche Sachkenntnis verfügen und das erforderliche Fachwissen zum Beispiel im Bereich der Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz aktuell gehalten wird. Gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind künftig verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren Weiterbildungsmaßnahmen in einem zeitlichen Umfang von mindestens 20 Stunden zu absolvieren. Für Gewerbetreibende, die nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein können, reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolvieren.
Ebenfalls in der Rechtsverordnung geregelt werden sollen die Nachweispflichten des Gewerbetreibenden gegen- über der zuständigen Behörde über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung. Verstöße gegen die in der Rechtsverordnung geregelte Nachweispflicht sollen mit einem Bußgeld geahndet werden können. Darüber hinaus soll in der Rechtsverordnung eine Informationspflicht des Gewerbetreibenden gegenüber dem Auftraggeber über die beruflichen Qualifikationen und die absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen eingeführt werden. Der Verbraucher kann sich auf der Grundlage dieser Informationen ein eigenes Bild über die fachliche Eignung und Qualifikation des Gewerbetreibenden und der unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten betrauten Beschäftigten machen.
Die Bestandsschutzregelung für bereits im Markt tätige Wohnimmobilienverwalter in Absatz 3 für den Nachweis der Sachkunde entfällt ebenfalls. Die Übergangsfrist für bereits im Markt tätige Wohnimmobilienverwalter wird auf sechs Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes reduziert. Eine Übergangsfrist von sechs Monaten nach Inkrafttreten ist ausreichend, da nunmehr kein Sachkundenachweis als Erlaubnisvoraussetzung eingeführt wird.
